Gonzalo Bernardos: "El mercado del alquiler está muerto. No hay oferta, ni la va a haber"

El mercado de la vivienda en España vive un momento de efervescencia. Y la tendencia va a acelerarse en los próximos meses.

Según ha explicado el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, durante la presentación de un informe del mercado de lujo por parte de la inmobiliaria alermana Engel & Völkers, nos encontramos ante "el mejor momento para vender una vivienda desde 2007". 

Y es que, a la demanda embalsada que busca comprar una vivienda se une también la que procede de quienes no pueden arrendar, ante la escasez de oferta y unas rentas que están en niveles récord. "El mercado del alquiler está muerto. No hay oferta, ni la va a haber. Ningún Gobierno ha contribuido tanto como este a impulsar la demanda de compra en España", ha argumentado el profesor de economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, quien ha señalado que la prórroga de los desahucios por impago del alquiler ha creado "pánico entre los propietarios" y se ha mostrado a favor de dar más garantías a los arrendadores para revertir la situación.

El economista ha hecho hincapié en que los precios de los arrendamientos cerraron 2024 en niveles récord en toda España, y que siguen subiendo en este ejercicio. Los datos de idealista ya sitúan el precio medio en 14 euros/m2 en el conjunto del país, un nivel inédito en la serie histórica del 'marketplace' inmobiliario. 

Como consecuencia, afirma Bernardos, actualmente "sale más barato pagar la hipoteca que un alquiler", lo que aumenta la presión sobre el mercado, en un momento de elevada demanda nacional y extranjera y mientras la producción de obra nueva avanza, pero a un ritmo muy lento.

Según el economista y consultor inmobiliario, este escenario está reduciendo los tiempos de venta de las viviendas en el mercado de vivienda usada, "donde vemos en muchas ocasiones plazos inferiores al mes e incluso a la semana". 

Así las cosas, Gonzalo Bernardos ha insistido en que "el agente inmobiliario ya no vende viviendas, las viviendas se venden solas", y ha añadido ue la rapidez con la que se cierran las transacciones, motivada porque los interesados en comprar un inmueble no 'regatean' el precio, está dificultando el trabajo de las agencias inmobiliarias a la hora de valorar las viviendas. "Es cada vez más difícil, y muchos agentes se cuestionan si han ajustado el precio al venderlas tan rápido", ha recalcado. 

Récord de compraventas de viviendas usadas

El economista prevé un aumento de las compraventas de viviendas este año, que podrían alcanzar las 825.000 unidades en 2025, muy por encima de las 716.183 operaciones que contabilizaron los notarios durante el año pasado. 

De ellas, 725.000 procederían del mercado de vivienda usada, frente a las 100.000 inmuebles de nueva construcción. De cumplirse su pronóstico, 2025 batiría récord de compraventas de viviendas de segunda mano. "Nunca se han vendido tantas", ha enfatizado.

En cuanto a los precios, vaticina un alza media del 12% para las viviendas usadas y de hasta el 15% en el caso de las nuevas, lo que supondría una aceleración respecto a los incrementos de 2024, que ya fue, según el INE, el más elevado desde el boom. 

En cuanto al mercado hipotecario, el consultor inmobiliario ha explicado que las bajadas de los tipos de interés seguirán impulsando la demanda de crédito y las mejoras de las condiciones que ofrecen los bancos, sobre todo en productos a tipo fijo y mixto. Según Bernardos, a finales de este año podríamos ver hipotecas fijas por debajo del 2%, lo que permitirá a mucha gente poder comprar vivienda. 

Para el economista, este año se va a producir "la gran fiesta del mercado residencial", aunque descarta categóricamente que se esté generando una nueva burbuja inmobiliaria. "Estamos en un festival inmobiliario con final diferente al de 2004-2007. Ni estamos en burbuja ni habrá un final abrupto", sobre todo teniendo en cuenta que el crédito bancario para la compra de vivienda representa una cuarta parte respecto a aquella etapa.

Empuje del mercado de lujo

Durante la presentación, la agencia Engel & Völkers ha hecho balance de 2024, ejercicio en el que el grupo facturó a nivel global 1.240 millones de euros y con Iberia como uno de los mercados más destacados, con 13.500 operaciones, un 15% más que un año antes. "Se ha producido un crecimiento espectacular del segmento 'prime'", según ha detallado Constanza Maya, Chief Operating Officer (COO) de Engel & Völkers Iberia,

Según la directiva, España es un país de contrastes y "mientras el lujo crece en la Costa del Sol, Baleares o las grandes capitales como Madrid y Barcelona, se observa una búsqueda de vivienda creciente entre los jóvenes en zonas de la periferia o en ciudades en plena expansión". Por ejemplo, Málaga o Valencia, capitales que se están consolidando como 'hubs inmobiliarios'. 

Maya también ha hecho mención al desequilibrio que arrastra el mercado inmobiliario, al que ha calificado como "muy activo, impulsado por esta fuerte demanda nacional e internacional”.

En su opinión, "la moderación de la inflación y la bajada de los tipos de interés están reactivando la búsqueda de vivienda", mientras que la escasez de la oferta y una demanda sostenida en ubicaciones clave mantendrán los precios al alza y seguirán reduciendo los tiempos en la toma de decisiones. 

La agencia asegura que, en su caso, el cliente internacional sigue siendo la clave de su negocio, y que el cliente doméstico apenas representa menos de un 30% en ubicaciones como las islas. Por nacionalidades, sitúa a los belgas, rusos y polacos como algunas de las más destacadas en los últimos meses, junto con los estadounidenses, los suecos, los británicos, los finlandeses o los checos. 

En Engel & Völkers también están registrando un aumento de la demanda en zonas hasta ahora más secundarias, como por ejemplo Asturias o ubicaciones cercanas a los Pirineos, así como de clientes que buscan un segundo inmueble en España. Y asegura qu, además de la ubicación, el cliente internacional demanda inmuebles con un elevado nivel de eficiencia energética y un diseño minimalista. 

En lo que respecta a la actual dificultad para acceder a la vivienda en España, José Carlos Pérez, director general de Magnum & Partners de Engel & Völkers (la división de obra nueva), ha afirmado que la clave pasa por aumentar la oferta, aunque ha reconocido que el retraso en la concesión de licencias, la falta de suelo disponible para construir, la subida de los costes de construcción y la falta de mano de obra son escollos que impiden desarrollar más viviendas.