Mercado de la vivienda

Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, desgrana la situación de la vivienda protegida en España. Fuentes asegura que en la actualidad no es rentable construir este tipo de producto en muchas regiones de nuestro país y expone ejemplos como el de la Comunidad de Madrid. "En El Cañaveral, el nuevo barrio del sureste de la capital, el precio medio de alquiler es de 13,13 euros/m2, bien, pues el módulo para alquilar vivienda protegida es de 8,89 euros/m2. Es decir, por más gastos, servicios, trasteros o plazas de garaje que quieras sumar, no salen los números", afirma.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el octavo mes del año, situándose en 2.004 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. El dato de agosto es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 5,3% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. Hasta 40 capitales han experimentado incrementos, incluidas Barcelona (0,1%) y Madrid (0,3%).

La red inmobiliaria alerta de que las compraventas de viviendas pueden cerrar el año con un descenso de hasta el 20% a finales de 2023, lastradas por la inestabilidad política y monetaria. Según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, el ajustado resultado de las elecciones del 23J y las nuevas subidas de los tipos de interés que deberá acometer el BCE para atajar la inflación perjudicarán al mercado inmobiliario. Insiste en que la economía española y el mercado de la vivienda necesitan unas reglas del juego claras y estables, por lo que defiende una nueva cita con las urnas.

El mercado residencial está viviendo un verano de incertidumbre política y económica, lo que, según explica el Consejo General de los Colegios de agentes de la propiedad en España perjudica a cualquier mercado. El organismo asegura que en lo que queda de año las decisiones que tome el BCE en materia de tipos de interés y la formación del Gobierno tras el ajustado resultado de las elecciones del 23 de julio marcarán el paso a la vivienda, lo que provocará más caídas en las ventas de viviendas y en la firma de hipotecas y abrirá la puerta a bajadas de los precios.

El departamento de análisis de la entidad ha actualizado sus previsiones inmobiliarias, en las que anticipa un euríbor alto durante al menos tres años y un ajuste en el mercado de la vivienda tanto en términos de ventas como de precios. Según Bankinter, el euríbor terminará el año cerca del 4,1% y no bajará del 3% en los dos siguientes ejercicios. Además, vaticina una bajada de las transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024 y una corrección del precio de los inmuebles del 5% este bienio. También adelanta ajustes en otros países como EEUU y Portugal.

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha instado a aprovechar el próximo ciclo político para cambiar la estrategia de intervención pública en la vivienda y que, en vez de restringir la contratación privada, se facilite la actuación del mercado. Según Benito Arruñada, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, es necesario un cambio de rumbo en la política de vivienda, después de que las restricciones se hayan intensificado notablemente, "con crecientes restricciones a la contratación de alquileres y mayor tolerancia con los impagos y la okupación"

Las compraventas de viviendas y la firma de nuevos préstamos hipotecarios caen con fuerza en marzo. Según los notarios, en el tercer mes del año se formalizaron 63.661 transacciones, un 11,7% menos en términos interanuales, y se rubricaron 27.192 hipotecas, casi un 27% menos que el año pasado. También baja el precio medio de las viviendas vendidas, hasta quedarse en 1.580 euros/m2. Los números rojos se imponen en todo el país y solo Galicia se salva de la caída de las ventas.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos cree que la demanda para alquilar viviendas seguirá creciendo este año, impulsado por las familias que no podrán optar a una hipoteca ante el endurecimiento de las condiciones de financiación o la creciente movilidad laboral. Y alerta de que, ante la falta de oferta, el mercado estrella de 2023 será el alquiler de habitaciones. Bernardos afirma que crecerá el stock de alquileres de corta estancia en detrimento del arrendamiento convencional y que las ventas de bajarán en torno al 15% en 2023, mientras que los precios bajrán un 5%. E insiste en que el intervencionismo va a perjudicar a los hogares más humildes.

Consultoras, promotoras y servicios de estudios ven 2023 como un año de ajustes y parón inmobiliario, aunque confían en que, durante el próximo ejercicio, con más certidumbre económica y una inflación más moderada, vuelvan a crecer las ventas de viviendas, se reduzca el esfuerzo de los hogares para adquirir inmuebles y regresen las operaciones de los grandes inversores que han sido paralizadas. También insisten en que los fundamentales del sector inmobiliario son buenos, aunque se enfrenta a retos como el desarrollo de más viviendas o la necesidad de reforzar la seguridad jurídica.

La compraventa de viviendas registró en 2022 un aumento del 14,7% interanual, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde 2007, cuando se realizaron más de 775.000 compraventas, según el INE. Y eso que en el último mes del año se produjo un fuerte descenso de las operaciones: en diciembre se contabilizaron 43.370 transacciones, un 10,2% menos que un año antes, con caídas tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva. Solo Asturias se libra de los números rojos.

La incertidumbre aún no se ha dejado notar en el mercado de la vivienda, pero lo hará en los próximos meses. Según Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, lo lógico es que la subida de tipos y la escalada de los precios lastren la demanda y que este año las ventas bajen entre un 20% y un 30%, para volver a los niveles previos a la pandemia. También cree que la inflación hará caer el precio real de la vivienda y que las rentas del alquiler seguirán al alza. En su opinión, las medidas que está tomando el Gobierno son perjudiciales y la clave es dar seguridad jurídica e incentivos a los propietarios.

A pesar de que 2022 tenía todos los elementos para continuar con el patrón eufórico que comenzaba el año anterior, el comienzo del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la crisis energética, el encarecimiento de las materias primas y una inflación desbocada han marcado lo que, sin duda, parece un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. Aunque los datos de cierre del año son muy positivos, ya se empiezan a apreciar ciertas inercias de relajación en las tendencias que pronostican un 2023 más moderado, según idealista [empresa editora de este boletín].

El año entrante el 42,8% de las grandes redes de intermediación inmobiliarias espera facturar por debajo de 2022. Un ejercicio en que el vendedor también deberá ajustar sus expectativas a la baja. El arranque de 2023 será complicado, ante la bajada de la demanda, especialmente entre las rentas más bajas y los más jóvenes. Los expertos aseguran que la vivienda de segunda mano se comportará mejor por tener un precio más ajustado y por adaptarse mejor a la demanda. Las inmobiliarias confían en que los grandes mercados de vivienda como Madrid y Barcelona sostengan el ejercicio entrante.

Suecia vive una importante corrección de los precios de la vivienda, que ya alcanza caídas del 12% desde máximos, mientras las principales instituciones suecas hablan que puede alcanzar hasta un 18%-20%, y seguirá bajando hasta finales de 2023. Los expertos ya anticipaban la vulnerabilidad del mercado residencial sueco, donde los hogares se han endeudado por encima de los fundamentales y además el 44% está expuesto a los vaivenes de las hipotecas a tipo variable. Reino Unido, EEUU, Australia o Nueva Zelanda también se arriesgan a importantes caídas.

La consultora Oxford Economics muestra que en 41 países los precios de la vivienda aumentaron a finales de 2021, impulsados por los bajos costes de los préstamos y los compradores con ahorros para gastar. Pero casi un año después, el panorama es completamente diferente. Mientras que los propietarios de viviendas de todo el mundo se enfrentan a pagos de hipotecas cada vez más inasequibles, los futuros compradores de viviendas se enfrentan a precios que aumentan más rápido que los ingresos. En el fondo, se agudiza una crisis mundial del coste de la vida.

El supervisor financiero alerta en un informe de que la inversión en vivienda podría moderarse en lo que queda de año y los primeros trimestres de 2023, siguiendo la tendencia que ha registrado desde el pasado verano. El encarecimiento del crédito bancario, la pérdida de dinamismo de los visados de obra nueva y de los aumentos de costes en los materiales de construcción son algunos de los factores que explican este freno.

El acceso al alquiler se está haciendo casi imposible en muchas partes de España y la mala planificación política del mercado de la vivienda no ayuda a solucionar el problema. Según explica José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, las medidas intervencionistas que del Gobierno están reduciendo la oferta de pisos y están provocando que los propietarios pidan más garantías a los potenciales inquilinos. En su opinión, la clave está en dar subvenciones directas e incentivos fiscales a los arrendadores.

Los precios de la vivienda en venta en las grandes capitales de España siguen creciendo en el actual entorno de incertidumbre económica: Madrid (3.992 euros/m2) y Barcelona (.121 euros/m2) han registrado nuevas subidas. Por ello, muchas personas dirigen la búsqueda de vivienda hacia la periferia de estas ciudades. Analizamos la evolución y los precios de las casas en 53 municipios, 31 de Barcelona y 22 de Madrid, según los datos del informe de precios de idealista.

Hay una premisa en el mundo económico que dice que cuando Estados Unidos estornuda, el mundo se enfría. El mercado inmobiliario estadounidense ha comenzado a cambiar y pintan bastos para la primera economía mundial: el pasado mes de julio el precio de la vivienda cayó por primera vez en 10 años y la confianza de los promotores suma ya nueve meses de caídas consecutivas. Tanto la construcción de casas como las compraventas han sufrido un freno durante el verano tras la caída de la demanda ante el aumento de los tipos hipotecarios y la incertidumbre. Expertos consultados por idealista/news señalan que es aplicable a España, pero con matices.

La analista inmobiliaria Beatriz Toribio repasa en esta entrevista cómo se enfrenta el mercado de la vivienda al actual escenario de incertidumbre y qué problemas arrastra a largo plazo. Cree que el sector se va a ralentizar por la situación económica, aunque descarta que se produzca una crisis inmobiliaria, y pide reforzar la seguridad jurídica y fomentar el diálogo entre el sector público y privado para que se pueda desarrollar más vivienda de alquiler asequible. Y alerta que, si los jóvenes no consiguen independizarse, será complicado que puedan formar su propia familia, lo que pondrá en juego las pensiones del futuro.

Desde Sídney a Estocolmo, pasando por Seattle, los mercados inmobiliarios que más subieron desde la pandemia se enfrentan a un ajuste de los precios, con caídas de dos dígitos a medida que la demanda se lo piensa dos veces antes de comprar. Los consumidores tienen más dificultades para acceder a un préstamo, y los que ya están hipotecados ven cómo aumentan las cuotas que pagan por sus casas.

El mercado de la vivienda sigue creciendo con fuerza. Según los notarios, en el cuarto mes del año se firmaron 60.734 compraventas, un 15,5% más interanual y el mejor dato registrado en abril desde 2007. También se formalizaron 32.192 préstamos para la compra de vivienda, siendo el mejor abril desde 2008, con un alza del 14,7% respecto al año pasado. Los precios repuntan un 6,5% de media, con Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana y Galicia al frente de las subidas.

La gestora Azora, liderada por Concha Osácar, estrena un nuevo fondo de inversión inmobiliaria. Está enfocado en el mercado de la vivienda de EEUU y nace con el objetivo de invertir 650 millones de dólares (unos 605 millones de euros al cambio actual) en un plazo de tres años. Su primera operación ha sido la compra de un complejo residencial con 278 viviendas ubicado en San Antonio (Texas) por un importe de 45 millones de euros.

El Gobierno ha aprobado un total de 11 reales decretos con medidas sobre los contratos de alquiler en los últimos dos años. Y aunque estaban dirigidos a fomentar la función social de la vivienda, lo que han provocado es un clima de inseguridad jurídica en torno a la propiedad en España, según el despacho de abogados Círculo Legal Barcelona. En su opinión, este marco normativo cambiante está provocando una disminución en la oferta de alquiler y que muchos propietarios quieran vender sus propiedades.

El supervisor financiero no ve señales de desequilibrio evidentes en el mercado de la vivienda doméstico, aunque sí reclama una mayor vigilancia del sector debido principalmente a las subidas de precios que se están produciendo en varios países de la eurozona, ya que la potencial transmisión de los efectos a España podría suponer una fuente de riesgo para la banca. El organismo también recuerda que la zona de la moneda común también es vulnerable por el fuerte aumento del endeudamiento de los hogares vía nuevas hipotecas.