Mercado de la vivienda

Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros, se suma a la lista de expertos que se han lanzado a criticar la Ley de Vivienda en sus primeros meses en vigor. Según explica en el blog de Funcas, en 2023 "el acceso a la vivienda no mejoró, ni en alquiler ni en compra", sino que los precios han seguido subiendo y la oferta es cada vez más escasa. Carbó cree que "no se están acometiendo, con la agresividad y persistencia adecuada, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad" y afirma que los problemas persistirán si no hay más inmuebles en el mercado.

El precio de la vivienda en venta y alquiler, lejos de verse arrastrado por la incertidumbre económica y la subida de los tipos de interés, se mantiene al alza en España, impulsado por una demanda muy viva y una oferta escasa. En esta mesa redonda organizada por idealista/news, Francisco Iñareta, portavoz de idealista; Beatriz Toribio, secretaria general de APCE España; y Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, repasan los factores que están influyendo en el mercado, por qué habrá más subidas de precios en muchas ciudades y qué medidas proponen para solucionar el problema de la accesibilidad y asequibilidad de la vivienda en España. Por ejemplo, piden al Gobierno menos intervencionismo y más consenso, y alertan de que muchas familias se ven abocadas a vivir de alquiler de por vida.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha invitado a CCOO y UGT a formar parte del Consejo Asesor de la Vivienda, cuya creación está recogida en la Ley de Vivienda. Este consejo será el órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Ministerio en materia de programación estatal de la política de vivienda y podrá estar formado por miembros del Gobierno, asociaciones empresariales, bancos, colegios profesionales, académicos, investigadores y expertos en el sector inmobiliario.

BWRE es una gestora de inversiones que tiene actualmente 700 millones en activos bajo gestión en distintos segmentos inmobiliarios. Tamara Rodríguez, socia directora de la compañía, afirma en esta entrevista que el gran problema de la vivienda es que los salarios reales llevan dos décadas sin subir, junto con la burocracia urbanística que retrasa la puesta en marcha de nuevos proyectos. También nos habla sobre el problema de la okupación, la Ley de Vivienda, el impacto del teletrabajo en las oficinas y cuándo los grandes inversores volverán en masa al mercado.

El Banco de España ha revisado sus prioridades analíticas para los próximos trimestres y entre ellas está la evolución del mercado de la vivienda y, en especial, los problemas de accesibilidad. El supervisor financiero también centrará sus investigaciones en torno a la inflación y la política monetaria, la solvencia de los bancos, el "tono y la implementación" de la política fiscal, la sostenibilidad de la deuda pública y la evolución del mercado de trabajo y los cambios demográficos.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en funciones, Raquel Sánchez, asegura que en la próxima legislatura seguirá siendo prioritario favorecer una vivienda asequible y sostenible. Durante a Reunión Informal Ministerial de Vivienda y Agenda Urbana, celebrada en Gijón, han tratado varios asuntos, desde la calidad de la arquitectura hasta la regulación del alquiler de temporada. De aquí saldrá un declaración conjunta en la que los países miembros reafirmarán su compromiso para seguir impulsando políticas para favorecer el acceso a la vivienda en pueblos y ciudades más sostenibles y saludables.

Neinor Homes y Urbanitae han firmado un acuerdo para crear una 'joint venture' y desarrollar nuevos proyectos residenciales en España durante los próximos 18 meses, con un compromiso inversor total de hasta 150 millones de euros. La promotora tendrá una participación del 20% en la empresa conjunta y actuará como socio gestor, supervisando el diseño del proyecto, la concesión de licencias, la comercialización y la construcción, mientras que Urbanitae controlará el 80% restante. Es el tercer acuerdo de estas características que ha firmado Neinor desde junio.

El mercado inmobiliario todavía tiene por delante unos meses de ajuste antes de empezar a remontar el vuelo, según el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos durante unas jornadas organizadas por el Consejo General de los agentes inmobiliarios en España. Sus previsiones apuntan a que las ventas de viviendas caerán un 15% este año y otro 10% en 2024, mientras que en ese ejercicio los precios bajarán cerca de un 3%. No obstante, cree que las potenciales bajadas de los tipos de interés por parte del BCE darán un impulso a la actividad en el segundo semestre del año.

Los extranjeros están ganando cada vez más protagonismo en el mercado de la compraventa de viviendas. Según el último estudio de UCI y SIRA, los foráneos ya protagonizan el 22% de las operaciones en las que intermedian las agencias inmobiliarias, dos puntos más que el año pasado. Los latinoamericanos son los más activos, seguidos de británicos y marroquíes, mientras que solo el 11% de las transacciones tienen la inversión como finalidad. Por otro lado, los profesionales esperan menos demanda en los próximos meses y unos precios estables.

Las compraventas de vivienda alcanzaron las 46.867 operaciones el pasado mes de agosto, cifra un 14,9% inferior a la del mismo mes de 2022, mientras que las hipotecas sobre viviendas retrocedieron en mayor medida, un 21,8% interanual, según los datos del Colegio de Registradores. Los descensos se impusieron en prácticamente todas las CCAA y se están acelerando en el caso de las transacciones, mientras que se están estabilizando en el mercado hipotecario.

Vivium Holding, 'family office' y socio estratégico de Luxhabitat Sotheby's International Realty, anuncia la adquisición de VIVA Sotheby's International Realty en España.

La mayoría de analistas inmobiliarios consultados por idealista/news espera una moderación de los precios de la vivienda a cierre de 2023, tras los dos buenos años de operaciones en el mercado residencial, y podrían seguir con un 2% de incremento. Solo unos pocos anticipan caídas en ciertos nichos de mercado, en torno a un 2%, en un momento marcado por la subida de los intereses hipotecarios que dificulta el acceso a la compra de una casa a los compradores que necesitan financiación.

La costa mediterránea y las islas siguen siendo los destinos favoritos de los extranjeros a la hora de comprar viviendas en España. Según los Registradores de la Propiedad, Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga y Baleares fueron las provincias donde los foráneos tuvieron más peso en el mercado residencial, al acaparar más del 30% de las transacciones en el segundo trimestre del año, duplicando así la media nacional. Sin embargo, en más de la mitad del país protagonizaron menos de un 5% de las operaciones. Santa Cruz de Tenerife, además, lidera el incremento trimestral, mientras que Zamora, Navarra y Girona registran los mayores descensos.

Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, desgrana la situación de la vivienda protegida en España. Fuentes asegura que en la actualidad no es rentable construir este tipo de producto en muchas regiones de nuestro país y expone ejemplos como el de la Comunidad de Madrid. "En El Cañaveral, el nuevo barrio del sureste de la capital, el precio medio de alquiler es de 13,13 euros/m2, bien, pues el módulo para alquilar vivienda protegida es de 8,89 euros/m2. Es decir, por más gastos, servicios, trasteros o plazas de garaje que quieras sumar, no salen los números", afirma.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el octavo mes del año, situándose en 2.004 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. El dato de agosto es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 5,3% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. Hasta 40 capitales han experimentado incrementos, incluidas Barcelona (0,1%) y Madrid (0,3%).

La red inmobiliaria alerta de que las compraventas de viviendas pueden cerrar el año con un descenso de hasta el 20% a finales de 2023, lastradas por la inestabilidad política y monetaria. Según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, el ajustado resultado de las elecciones del 23J y las nuevas subidas de los tipos de interés que deberá acometer el BCE para atajar la inflación perjudicarán al mercado inmobiliario. Insiste en que la economía española y el mercado de la vivienda necesitan unas reglas del juego claras y estables, por lo que defiende una nueva cita con las urnas.

El mercado residencial está viviendo un verano de incertidumbre política y económica, lo que, según explica el Consejo General de los Colegios de agentes de la propiedad en España perjudica a cualquier mercado. El organismo asegura que en lo que queda de año las decisiones que tome el BCE en materia de tipos de interés y la formación del Gobierno tras el ajustado resultado de las elecciones del 23 de julio marcarán el paso a la vivienda, lo que provocará más caídas en las ventas de viviendas y en la firma de hipotecas y abrirá la puerta a bajadas de los precios.

El departamento de análisis de la entidad ha actualizado sus previsiones inmobiliarias, en las que anticipa un euríbor alto durante al menos tres años y un ajuste en el mercado de la vivienda tanto en términos de ventas como de precios. Según Bankinter, el euríbor terminará el año cerca del 4,1% y no bajará del 3% en los dos siguientes ejercicios. Además, vaticina una bajada de las transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024 y una corrección del precio de los inmuebles del 5% este bienio. También adelanta ajustes en otros países como EEUU y Portugal.

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha instado a aprovechar el próximo ciclo político para cambiar la estrategia de intervención pública en la vivienda y que, en vez de restringir la contratación privada, se facilite la actuación del mercado. Según Benito Arruñada, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, es necesario un cambio de rumbo en la política de vivienda, después de que las restricciones se hayan intensificado notablemente, "con crecientes restricciones a la contratación de alquileres y mayor tolerancia con los impagos y la okupación"

Las compraventas de viviendas y la firma de nuevos préstamos hipotecarios caen con fuerza en marzo. Según los notarios, en el tercer mes del año se formalizaron 63.661 transacciones, un 11,7% menos en términos interanuales, y se rubricaron 27.192 hipotecas, casi un 27% menos que el año pasado. También baja el precio medio de las viviendas vendidas, hasta quedarse en 1.580 euros/m2. Los números rojos se imponen en todo el país y solo Galicia se salva de la caída de las ventas.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos cree que la demanda para alquilar viviendas seguirá creciendo este año, impulsado por las familias que no podrán optar a una hipoteca ante el endurecimiento de las condiciones de financiación o la creciente movilidad laboral. Y alerta de que, ante la falta de oferta, el mercado estrella de 2023 será el alquiler de habitaciones. Bernardos afirma que crecerá el stock de alquileres de corta estancia en detrimento del arrendamiento convencional y que las ventas de bajarán en torno al 15% en 2023, mientras que los precios bajrán un 5%. E insiste en que el intervencionismo va a perjudicar a los hogares más humildes.

Consultoras, promotoras y servicios de estudios ven 2023 como un año de ajustes y parón inmobiliario, aunque confían en que, durante el próximo ejercicio, con más certidumbre económica y una inflación más moderada, vuelvan a crecer las ventas de viviendas, se reduzca el esfuerzo de los hogares para adquirir inmuebles y regresen las operaciones de los grandes inversores que han sido paralizadas. También insisten en que los fundamentales del sector inmobiliario son buenos, aunque se enfrenta a retos como el desarrollo de más viviendas o la necesidad de reforzar la seguridad jurídica.

La compraventa de viviendas registró en 2022 un aumento del 14,7% interanual, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde 2007, cuando se realizaron más de 775.000 compraventas, según el INE. Y eso que en el último mes del año se produjo un fuerte descenso de las operaciones: en diciembre se contabilizaron 43.370 transacciones, un 10,2% menos que un año antes, con caídas tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva. Solo Asturias se libra de los números rojos.

La incertidumbre aún no se ha dejado notar en el mercado de la vivienda, pero lo hará en los próximos meses. Según Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, lo lógico es que la subida de tipos y la escalada de los precios lastren la demanda y que este año las ventas bajen entre un 20% y un 30%, para volver a los niveles previos a la pandemia. También cree que la inflación hará caer el precio real de la vivienda y que las rentas del alquiler seguirán al alza. En su opinión, las medidas que está tomando el Gobierno son perjudiciales y la clave es dar seguridad jurídica e incentivos a los propietarios.

A pesar de que 2022 tenía todos los elementos para continuar con el patrón eufórico que comenzaba el año anterior, el comienzo del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la crisis energética, el encarecimiento de las materias primas y una inflación desbocada han marcado lo que, sin duda, parece un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. Aunque los datos de cierre del año son muy positivos, ya se empiezan a apreciar ciertas inercias de relajación en las tendencias que pronostican un 2023 más moderado, según idealista [empresa editora de este boletín].