Solo 5 de cada 100 hipotecas firmadas desde 2008 están blindadas ante una subida del euríbor

En verano de 2008 comenzaron los problemas para la mayoría de los españoles que han perdido su casa como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria. En julio de aquel año, el euríbor, el índice de referencia por el que se rige la mayoría de los préstamos hipotecarios de nuestro país, alcanzó su máximo histórico: 5,393%.

Esto supuso el principio del fin para muchas economías domésticas que vieron cómo el recibo mensual de la hipoteca se multiplicaba hasta hacerse impagable. Muchos incluso regalaron su casa con tal de que el comprador se hiciera cargo de la deuda pendiente con el banco.

Hoy ya casi nadie se acuerda de aquello, al menos eso es lo que dicen las estadísticas: según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero de 2008 y diciembre de 2015, en nuestro país se han constituido 3,35 millones de hipotecas sobre viviendas, de las que menos de 160.700 han estado vinculadas a un tipo de interés fijo.

Esto significa que solo el 4,7% de los préstamos hipotecarios firmados durante la crisis está protegido frente a una eventual subida del euríbor o, lo que es lo mismo, que al menos 95 de cada 100 hipotecas son bombas de relojería en potencia, abocadas a encarecerse cuando el indicador inicie de nuevo su tendencia alcista.

Con las cifras sobre la mesa, no hay duda de que el mercado hipotecario español no siente un interés especial por los préstamos a tipo fijo. No importa que el euríbor a 12 meses esté en máximos históricos o que coquetee con la barrera psicológica del 0%: las hipotecas variables se imponen con mucha diferencia sobre sus ‘rivales’ fijas durante los últimos años, con independencia de la evolución del índice de referencia.

¿Por qué hay tanta diferencia?

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una razón es que en los años 90, con España ya incorporada en el engranaje europeo, se empezaron a generalizar las hipotecas variables, que ofrecían unos tipos bajos y permitían a muchas familias acceder a una vivienda.

El segundo motivo está relacionado con la propia metodología del INE, que solo incluye en los préstamos a tipo fijo aquellos que empiezan y terminan con el mismo interés, mientras que otros organismos como el Banco de España o el Banco Central Europeo también dan cabida en las hipotecas fijas a las fórmulas mixtas, por ejemplo, una hipoteca que en los diez primeros años esté sujeta a un tipo fijo y luego se convierta en variable. Esto explica que el volumen de hipotecas variables del INE sea más elevado que los de los reguladores financieros.

Por tanto, y teniendo en cuenta que el ‘modus operandi’ del organismo de estadísticas se centra en los préstamos que se van a mantener estables desde su comienzo hasta su fin, podemos decir que hay más de 3 millones de hipotecas firmadas desde 2008 desprotegidas ante el cambio de tendencia del euríbor.

Actualmente, y con el indicador a punto de cerrar un mes en negativo por primera vez en la historia, las cuotas hipotecarias están más bajas que nunca, pero los expertos no se cansan de insistir en que los tipos de interés volverán tarde o temprano a la normalidad.

No debemos olvidar que la media histórica de este indicador se sitúa en el 2,49% (según los cálculos de idealista hipotecas de los 205 meses históricos del euríbor, 89 meses han estado por encima de esta media y 116 por debajo) y que en verano de 2008 llegó rozar el 5,4%. De hecho, según los datos del Banco de España, antes de que estallara la crisis la barrera del 2% se situó como suelo psicológico del indicador.

idealista

Un encarecimiento del 45%

Así pues, todo parece indicar que cuando la recuperación económica y financiera termine de asentarse los tipos de interés volverán a unos niveles históricamente normales y, con ellos, se producirá una subida sustancial de las cuotas mensuales de los préstamos ligados a la vivienda.

El encarecimiento que sufrirá cada hipoteca dependerá del diferencial al que se haya firmado: ahora podemos ver unos intereses inferiores al 1%+euríbor, aunque hace ados años lo más frecuente era un 2%+euríbor. En 2008, sin embargo, se llegaron a firmar hipotecas con intereses del 0,2%+euríbor, coincidiendo con los máximos del indicador.

A modo de ejemplo, y si aplicamos los niveles actuales (esto es, un 1%+euríbor) a las características de las hipotecas medias concedidas en los últimos ocho años (el importe medio se sitúa en unos 112.100 euros según el INE y la vida media del préstamo es de 24 años de acuerdo con el Colegio de Registradores), la cuota mensual a cierre de enero sería de unos 440 euros en el primer año de vida del préstamo.

Esta cifra se elevaría en casi 100 euros mensuales (un 20%) si dentro de cuatro años el euríbor sube hasta el entorno del 2% y en 200 euros si el euríbor vuelve al 5% en diez años. Esto significa que la cuota se encarecía un 45% desde los niveles actuales y que el sobrecoste anual para un hipotecado sería de unos 2.400 euros. [Calcula aquí la variación de tu hipoteca]

Un riesgo latente

Para los expertos este encarecimiento es todo un riesgo tanto para los que ya tienen una hipoteca contratada como para los que firmarán una a corto plazo.

“Obviamente hay un riesgo latente muy alto y no solamente para aquellos que tienen una hipoteca hace tiempo y actualmente disfrutan de un euríbor cero, sino sobre todo para aquellos que están formalizando la hipoteca en los últimos meses y realizan sus cálculos con un tipo de interés del 1%, dando la espalda al hecho muy probable de que en el futuro pueda ser superior al 5%. Con la oferta actual de hipotecas a tipo fijo y mixto, para muchos (sobre todo los que no tienen un colchón de ahorro y van más justos de ingresos o prevén más gastos familiares) es una temeridad lanzar la moneda del euríbor: es posible que salga cara durante varios años, pero en algún momento se verá la cruz”, explica Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.

Usando el mismo caso anterior, si el préstamo de esas condiciones se hubiera firmado a un interés fijo del 2% (ya hay ofertas en el mercado que incluso están por debajo de dicho nivel), la cuota mensual se quedaría en 490 euros durante esos 24 años. Es decir, aunque a corto plazo pagaría 50 euros mensuales de más, en el futuro desembolsaría unos 150 euros menos.

“Es verdad que hace unos años este tipo de hipotecas estaba caro pero ahora es un buen momento para contratar un préstamo a tipo fijo. No es que sea mejor que uno variable, pero es una opción que deben valorar los clientes, sobre todo los que tienen unos ingresos estables y reducidos, que con esta alternativa ganan seguridad. Además, tarde o temprano el euríbor girará al alza y lo que hoy están pagando de más se lo podrán ahorrar en el futuro. Por eso siempre hemos defendido las ventajas de la alternativa fija”, sostiene Lorena Mullor, de la Asociación Hipotecaria Española.

Con todo, los expertos insisten en que no hay un producto estrella en el mercado. Cada situación personal y financiera es diferente, por lo que la mejor de las recomendaciones es comparar ofertas y elegir la que más se ajuste a cada caso particular.