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2017, un año histórico para el euríbor, el tipo fijo y la nueva ley hipotecaria

Gtres
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El año que acaba será difícil de olvidar para el mercado hipotecario. Y es que son varios los récords que se han producido a lo largo de los últimos meses. Hemos visto máximos en la contratación de hipotecas a tipo fijo, cómo el euríbor a 12 meses ha registrado una y otra vez nuevos mínimos históricos y cómo el tipo de interés medio de las hipotecas ha llegado a situarse en el nivel más bajo jamás visto. Por si fuera poco, el Gobierno ha dado luz verde al proyecto de la nueva ley hipotecaria, una normativa que entrará en vigor durante el primer semestre del año entrante. Resumimos cada uno de los hitos:

El euríbor a 12 meses, en mínimos

Uno de los acontecimientos más insólitos que hemos vivido es la tendencia bajista del euríbor a 12 meses. A pesar de que en 2016 muchos expertos no esperaban fuertes descensos en el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, lo cierto es que hemos vivido 12 mínimos históricos consecutivos. A la espera del cierre definitivo de diciembre, lleva encadenados 15 mínimos seguidos. Actualmente está cerca de romper la barrera del -0,2%... muy lejos de los máximos de 2008, cuando llegó a rebasar el 5%.

Durante los próximos meses podríamos ver más caídas, aunque todo apunta a que 2018 será el año en el que veremos un cambio de tendencia, adelantándose así a lo que podrían hacer los tipos de interés en la eurozona durante los próximos meses. Las previsiones del sector financiero apuntan a que los primeros síntomas del nuevo rumbo podrían producirse en primavera, justo un año antes de que el Banco Central Europeo (BCE) decida encarecer el precio del dinero. Y es que hasta primavera de 2019 no se espera que la eurozona esté preparada para enfrentarse a la vuelta de la normalidad monetaria.

Habrá que esperar para saber si esta vez acierta el mercado y si finalmente los bancos son capaces de sacar adelante el euríbor plus, un nuevo cálculo que promete reducir la volatilidad y que en 2017 no ha podido ponerse en marcha por la dificultad que supone su implantación.

Récord de contratación de hipotecas fijas

Cada vez más consumidores optan por las hipotecas a tipo fijo, a sabiendas de que esta alternativa les protege de futuras subidas de tipos y, por tanto, les ofrece más tranquilidad. Los préstamos fijos han llegado a representar hasta el 40% de las nuevas contrataciones, aunque en octubre (último mes disponible del INE), su peso en las formalizaciones se replegó hasta el 34,4%. A pesar de la caída, representan al menos una de cada tres nuevas hipotecas. Una proporción inédita hasta la fecha.

Además, las previsiones son optimistas y apuntan a nuevos récords en 2018. Incluso se espera que a lo largo del año que viene se lleguen a contratar más hipotecas fijas que variables, todo un hito para el mercado hipotecario español, gracias a factores como la esperada subida del euríbor y a la llegada de la nueva ley hipotecaria, que potenciará este tipo de préstamos.

De momento, al menos, los bancos mantienen su apuesta comercial por esta alternativa hipotecaria y, lejos de encarecer de forma agresiva sus ofertas, están manteniendo unos tipos muy competitivos para atraer a nuevos clientes. En el plazo a 20 años, por ejemplo, hay varias entidades que ofrecen hipotecas fijas a un interés de entre el 2% y el 2,2% en estas últimas semanas del año, según el comparador de idealista/hipotecas. No podemos olvidar que dicha horquilla se encuentra por debajo de la media histórica del euríbor a 12 meses. 

El tipo de interés medio de las hipotecas, más bajo que nunca

Otro que ha batido récord este año es el tipo de interés medio de las hipotecas. En verano, este indicador logró bajar del 3% por primera vez en la historia y, a pesar de la leve subida experimentada a principios de otoño, en octubre ha vuelto a caer hasta situarse en el 2,67%, un nivel inédito en las estadísticas del INE. En 2009, el tipo medio superaba ampliamente el 5%.

Los expertos aseguran que esta caída viene de la mano de los mínimos del euríbor y de la agresiva competencia en el sector bancario por captar clientes vía hipotecas. Y es que no podemos olvidar que todavía se cancelan más préstamos de los que se formalizan, lo que significa que el saldo vivo hipotecario al que los bancos le aplican el tipo de interés sigue bajando.

La consecuencia es que las entidades cada vez logran menos ingresos mediante los intereses de las hipotecas, una malísima noticia si tenemos en cuenta que los bajos tipos de interés que reinan en el mercado está estrechando el margen de negocio del sector financiero.

El Gobierno aprueba la nueva ley hipotecaria

Se ha hecho de rogar, pero al fin hemos conocido las líneas maestras de la ley hipotecaria. El texto, cuya aprobación se tenía que haber producido en marzo de 2016, fue adelantado en julio por el Ministerio de Economía y aprobado definitivamente en el Consejo de Ministros a principios de noviembre. No obstante, aún está en fase parlamentaria y su aprobación definitiva está prevista durante la primera mitad de 2018.

Esta nueva ley hipotecaria ha llegado con varios objetivos: por un lado, implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia hipotecaria (fue Europa quien obligó a España a implantarla en el primer trimestre de 2016) y, por otro, aumentar la transparencia a los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca.

Para ello, pondrá en marcha cambios como la obligatoriedad del cliente de acudir a un notario antes de firmar el contrato para garantizarse de que su préstamo se ajusta a la legalidad, una limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas o una lista de cláusulas abusivas.

¿Y cuál va a ser su impacto? La respuesta es que, en líneas generales, algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas que están actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique la nueva norma. 

Para los abogados, el tratamiento de las cláusulas abusivas (uno de los temas más candentes de 2017) es el más controvertido, mientras que algunos economistas alertan de un encarecimiento de las futuras hipotecas. Una teoría que, sin embargo, descartan los expertos en el sector hipotecario.

Con todo, y más allá de sus consecuencias o fecha de entrada en vigor, el mercado tendrá que estar pendiente de saber si el retraso en su puesta en marcha conllevará una multa a España.

Bruselas ha pedido formalmente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que sancione a nuestro país con casi 106.000 euros diarios, aunque habrá que ver si finalmente se lleva a cabo la amenaza económica o si, con la tramitación parlamentaria ya en marcha, los socios europeos nos ‘perdonan’ el retraso.