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Los notarios 'firman' más hipotecas que las que luego dan los bancos: te explicamos por qué

Desde que entró en vigor la ley hipotecaria se han firmado 71.000 actas notariales más que préstamos hipotecarios

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Autor: Redacción

Ya han pasado dos años desde que entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como la ley hipotecaria.

El de 16 junio de 2019, con meses de retraso, un aluvión de problemas en los sistemas de implantación y muchas polémicas, esta normativa empezó a aplicarse con el objetivo de aumentar la transparencia en el mercado hipotecario y dar más seguridad jurídica tanto a los bancos como a los clientes, sobre todo en la fase precontractual; es decir, antes de la firma del préstamo.

Una de sus principales novedades, y después de las sentencias judiciales contra las cláusulas abusivas de los préstamos para la compra de vivienda, fue la obligación del consumidor de acudir al notario para repasar el contenido de la hipoteca y solventar posibles dudas antes de la rúbrica definitiva de la operación de financiación.

Según explican los notarios, “en esta ley se garantiza el derecho del consumidor a elegir el notario que prefiera y a reunirse con él a solas para poder consultarle sus dudas, sin ningún coste asociado a ello. Una vez que el consumidor ha elegido el notario, se lo comunica a la entidad financiera con la que vaya a contratar el préstamo hipotecario para que pueda remitirle la documentación. Según la experiencia notarial en estos dos años, la nueva normativa ha facilitado la elección de notario por los clientes de las entidades financieras; un derecho que corresponde al prestatario y que es irrenunciable”.

En esos encuentros, y de forma gratuita, el notario verifica que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación del préstamo con tiempo suficiente y que la información suministrada es la que debe ser en función del tipo de préstamo acordado por las partes. Además, repasa con el consumidor el contenido jurídico (no económico) del préstamo y le realiza un test de comprensión sobre el contenido de la hipoteca.

El siguiente paso es que el notario redacta y autoriza el acta notarial de transparencia, un documento que refleja las dudas planteadas por el deudor y el asesoramiento prestado por el notario, que puede ser positiva o negativa, en función de factores como si está o no completa la documentación que ha enviado el banco o si el consumidor ha superado el test de comprensión. En el caso de que sea negativa, el préstamo no se puede formalizar.

Según los datos del Consejo General del Notariado, desde que entró en vigor la ley hipotecaria en junio de 2019 hasta abril de 2021 se han autorizado 677.596 actas de transparencia. Una cifra que supera de largo el número de préstamos hipotecarios formalizados. En concreto, se han firmado 606.498 hipotecas (incluidas las novaciones, las subrogaciones y las ampliaciones de hipotecas). Es decir, los notarios han sellado 71.098 actas más que préstamos hipotecarios, lo que se traduce en una diferencia de casi un 12%. De media, se han venido aproximadamente 1,16 actas de transparencia por cada préstamo hipotecario para adquisición de un inmueble.

¿Y cómo es esto posible? Según los notarios, hay varias razones que explican que el número de actas de transparencia superen al de las hipotecas que conceden los bancos, aunque principalmente se debe a que:

  1. El notario autorizó un acta positiva, pero finalmente no llegó a formalizarse el préstamo hipotecario. “Esta situación puede producirse, por ejemplo, si el consumidor decide finalmente no comprar el inmueble por desavenencias con la parte vendedora o por cualquier otro motivo, o cambia de oferta o ya no necesita financiación bancaria”, explican los notarios.
  2. El notario autorizó un acta positiva, pero la oferta vinculante de la entidad bancaria (FEIN) caducó sin que la entidad, antes de producirse dicha caducidad, hubiese remitido al notario un documento de prórroga de su vigencia. Como recuerdan estos funcionarios públicos, “la oferta vinculante tiene un plazo legal de 10 días naturales, pero en la práctica suele ser de un mes o más. El plazo de vigencia de la FEIN puede agotarse al ralentizarse o posponerse la formalización de la operación por múltiples causas (enfermedad, viaje inesperado, accidente, problemas con la documentación de la parte vendedora, negociaciones de última hora entre las partes vendedora y compradora, etc.)”.
  3. El notario autorizó un acta negativa. Esto puede deberse, por ejemplo, “a que el consumidor considere que la oferta no refleja exactamente lo negociado con la entidad y acuda a la misma para aclarar estas diferencias, con lo que habrá una nueva oferta de préstamo y por tanto se generará una nueva acta que sí podrá ser positiva”, detallan los notarios. En este caso, es necesario que el banco vuelva a enviar al notario toda la documentación, por lo que el proceso arranca de nuevo.