Récord de hipotecas fijas: se firman más de 300.000 en el año del cambio del mercado

La firma de hipotecas fijas ha batido todos los récords en 2022. Por primera vez en la historia, más de 300.000 familias han optado por este tipo de financiación para la compra de vivienda en un mismo ejercicio. Y eso que todavía no hay datos oficiales de cómo terminó 2022.

Según el INE, entre enero y noviembre del año pasado se inscribieron en los registros cerca de 309.200 hipotecas fijas, superando el máximo logrado hasta ahora en todo 2021 (263.803 unidades), y prácticamente duplicando el volumen del año de la pandemia (160.300 operaciones). En 2022, y a falta de conocer el dato de diciembre, su peso en el mercado alcanza el 71,3% del volumen total de contratación.

Detrás de este impulso se encuentra la intención de los consumidores de protegerse del rally del euríbor a 12 meses, que en 2022 registró la mayor subida anual de la historia impulsado por los primeros incrementos de los tipos de interés en la eurozona desde 2011, aprovechando los bajos tipos de interés de las hipotecas fijas; y el aluvión de economistas y expertos en materia hipotecaria que ha recomendado a los hogares apostar por este tipo de financiación para protegerse de las subidas de las cuotas mensuales.

Las hipotecas fijas han mantenido una tendencia al alza ininterrumpida desde 2014 y, desde que estalló la anterior crisis, ya son 1,31 millones de familias las que han firmado un préstamo ‘invariable’. Sin embargo, en los últimos meses ya están dando síntomas de debilidad y los expertos ven complicado que puedan mantener el dinamismo que han mostrado hasta ahora.

Como explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “2022 ha supuesto el año de la coronación de las hipotecas fijas, tras varios años de crecimiento continuado, aunque también podemos decir que llegó a la cima y empezó a caer con el inicio de la subida de tipos. La bonanza de hipotecas fijas se basó en dos pilares fundamentales: por un lado, los bajísimos tipos de interés, que permitían contratar hipotecas fijas incluso por debajo del 1%, condiciones demasiado atractivas como valorar opciones de variable; por otro, la consolidación del producto en todos los bancos, haciendo que la oferta fuese casi universal”.

En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sostiene que “hemos vivido unos años en los que el tipo fijo ha dominado claramente el mercado, por lo que es probable que este mensaje haya calado en el grueso de los compradores. Sin embargo, el factor más determinante ha sido que durante bastante tiempo hemos vivido con unos tipos de interés fijos históricamente bajos y, como en cualquier otro mercado, el consumidor hipotecario siempre va a buscar lo mejor para su bolsillo. También hay que tener en cuenta que la elección de una hipoteca depende en gran medida de la aversión al riesgo del comprador, por lo que es normal que hayamos encadenado varios años con predominancia de tipos fijos teniendo en cuenta que sus intereses eran muy reducidos hasta hace no mucho. Esta situación hacía muy atractivo decantarse por los tipos fijos por la estabilidad que aportan”.

Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), también argumenta que “los tipos fijos han ganado mucho protagonismo en la era de los tipos negativos precisamente por la estabilidad que aportan en un momento en el su precio estaba en mínimos históricos”. Sin embargo, añade, “ahora nos encontramos en un punto de inflexión dado el cambio de ciclo monetario y lo más probable es que se equilibre el mercado en cuanto a las preferencias en la contratación de hipotecas variables y fijas. No perderemos de vista los fijos, pero no cabe esperar que mantengan el dinamismo observado en 2022, pues el necesario ajuste por parte de las entidades a la realidad monetaria del mercado la has hecho menos atractivas”.

La tendencia empezó a revertirse con las subidas de los tipos de interés que ha aplicado el Banco Central Europeo (BCE) en la eurozona para frenar la escalada de la inflación, que trajo consigo un encarecimiento de los costes de financiación de la banca y, por ende, un incremento del interés que venían aplicando en su oferta hipotecaria a tipo fijo.

Un proceso que, como recuerda el director general de idealista/hipotecas, se produjo a ritmos distintos: “Algunos bancos movieron ficha rápidamente y se salieron del mercado, encareciendo mucho sus ofertas fijas e incluso eliminando sus ofertas de sus canales comerciales, mientras que otros aguantaron lo que pudieron, con subidas menores”.

Y como consecuencia de ese escenario, en los últimos meses el tipo fijo ha perdido peso respecto a los niveles que venía registrando antes del pasado verano. Sin ir más lejos, las hipotecas fijas llegaron a representar el 75,4% de las operaciones registradas en julio, mientras que en noviembre se quedaron en el 65,4%, su nivel más bajo desde junio de 2021. Así, y aunque se mantiene como la opción mayoritaria, ha perdido 10 puntos de ventaja en apenas cinco meses.

El giro del mercado coincide con la actualización de precios que está aplicando la banca en su oferta hipotecaria y que está provocando un encarecimiento de los préstamos fijos y una mejora de las condiciones de los variables de forma simultánea.

Actualmente, pocos bancos ofrecen hipotecas fijas a un tipo de interés inferior al 3% y algunos incluso se acercan al 4%, mientras que hace apenas un año eran frecuentes las hipotecas fijas al 1%-1,5%. En cambio, el diferencial de las hipotecas variables ha bajado considerablemente en estos meses: según el comparador de idealista/hipotecas, ahora hay ofertas desde euríbor+0,5%, varias décimas por debajo respecto a principios de 2022. Se trata, por tanto, de unas condiciones atractivas si tenemos en cuenta que el mercado ya empieza a descontar que el euríbor se estabilizará en los próximos meses.

“Hemos asistido a un hecho inusual como ha sido la rápida velocidad de subida del euríbor, que en abril entró en terreno positivo por primera vez en seis años y ha cerrado diciembre por encima del 3%. Los mensajes dados por las autoridades bancarias, tanto europea como americana, de férrea determinación de luchar contra la inflación por la vía de la subida de tipos, ha calado intensamente precipitando un auténtico tsunami en el mercado hipotecario. Asistimos a un verdadero aluvión de petición de cambios a hipoteca fija por parte de los usuarios con la intención de blindarse de las subidas del euríbor”, explican desde la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN).

¿Y qué cabe esperar a partir de ahora? Según el organismo, “una estabilización en el euríbor (es decir, que modere su subida) y con ello, una cierta tranquilidad en el mercado, con unas hipotecas variables que puedan asumirse por parte de los usuarios”.

Desde la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) también vaticinan una estabilización tanto de los tipos de interés como del euríbor. Sus previsiones apuntan a que el precio del dinero tocará techo en el segundo trimestre y que se mantendrán estables hasta principios de 2024, cuando podrían empezar a bajar. En el caso del euríbor, pronostica subidas a corto plazo hasta alcanzar valores próximos al 3,7% (cuatro décimas por encima del nivel en el que mueve actualmente la media mensual provisional de enero), antes de retroceder levemente, a medida que las expectativas de nuevas subidas de tipos por parte del BCE se frenan.

Las hipotecas mixtas ganan protagonismo

Dentro de la previsible estabilización entre el tipo fijo y el variable de cara a los próximos meses destaca el fuerte crecimiento a las hipotecas mixtas, que están comiendo terreno a las fijas.

 “En la parte final del año hemos visto un resultado inesperado de esta nueva coyuntura, que es el fuerte crecimiento de las hipotecas mixtas, que en las estadísticas se encuadran dentro de las variables. El motivo es que los bancos han centrado sus esfuerzos comerciales en sacar al mercado hipotecas mixtas (con plazos iniciales fijos entre 5 y 10 años, y que luego pasan a variables) con condiciones muy competitivas – hoy se pueden encontrar por debajo del 2% en la parte fija – que están teniendo mucha aceptación entre los consumidores que buscan asegurar la cuota frente a subidas de tipos, pero que no quieren asumir un tipo fijo para toda la vida del préstamo al 4%”, aclara el responsable de idealista/hipotecas.

En su opinión, es probable que esa tendencia de mayor protagonismo de las hipotecas mixtas se mantendrá durante 2023, aunque “todo dependerá de la evolución de los costes de financiación a largo plazo de los bancos. Lo que está claro es que los consumidores le han cogido el gusto a la seguridad de una cuota hipotecaria invariable, y los bancos deberían hacer el esfuerzo de buscar productos que satisfagan estas necesidades”, insiste Villén.

Desde UCI también esperan una pérdida de fuelle del tipo fijo en favor de las hipotecas mixtas, a las que José Manuel Fernández califica como “una solución a medio camino para muchos compradores”, aunque concluye que, “en cualquier caso, sería muy importante seguir en el empeño de transformar el mercado hipotecario a tipo fijo, ya que resolvería muchos problemas a futuro tanto para los clientes como para los propios bancos”.