Hipotecas

El euríbor, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas constituidas en España, sigue batiendo récords. Y es que el plazo de 12 meses ha terminado noviembre con una media del -0,189%, un nivel inédito hasta la fecha. Se trata del decimoquinto cierre mensual consecutivo, y los expertos no descartan que podamos ver nuevos mínimos en los próximos meses.

El Tribunal Supremo ha vuelto a inclinarse a favor de los clientes bancarios. Su última sentencia recuerda que, por regla general, estas cláusulas serán consideradas abusivas y que los bancos deben informar de su existencia a los consumidores que se subrogan a préstamos de promotores. En su opinión, el hecho de que la hipoteca no sea concedida directamente al cliente, no exime a la entidad bancaria de la obligación de informarle.

La comisión de apertura de una hipoteca puede ser abusiva, siempre que el banco la haya incluido en el préstamo sin pactarlo con el cliente. Después de explicarte en qué casos puedes reclamar, te presentamos un modelo tipo para hacerlo que puedes consultar y descargarte.

En septiembre se registraron 29.388 hipotecas sobre viviendas, el segundo dato más alto del año y que permite situar el balance de 2017 alrededor de las 240.000 operaciones, lo que arroja un alza del 12,4% interanual. En los últimos 12 meses, según el INE, se han concedido 309.163 préstamos hipotecarios para comprar casa, un 13,9% más. También destaca el fuerte repunte del importe medio prestado, que supera los 123.000 euros por primera vez desde 2009, y que las hipotecas fijas protagonizan una de cada tres nuevas operaciones.

La comisión de apertura de una hipoteca es otra de las cláusulas abusivas que está tumbando la justicia en algunos casos. Pero, ¿a qué responde? ¿Dónde puedo buscar dicha cláusula en el préstamo? ¿Es siempre nula? ¿Qué pasos hay que dar para reclamar? Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, recuerda que es abusiva cuando el banco la impone en el préstamo sin negociar con el cliente. En este caso, el consumidor puede iniciar una reclamación a través del servicio de atención al cliente del banco y, en última instancia, de los tribunales.

El Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia a favor del sector financiero, al considerar que el uso del índice de referencia IRPH de los préstamos hipotecarios no implica 'per se' falta de transparencia o abusividad. Así, el Alto Tribunal da la razón a Kutxabank, que había presentado un recurso contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava que declaraba nula la cláusula de interés por estar referenciada a dicho indicador.

José Baltasar Plaza Frias, abogado y socio director de Bufete Rosales, se encomienda a la nueva ley hipotecaria, cuya aprobación está prevista para el primer semestre de 2018, para frenar algunas malas prácticas del sector financiero que han llevado a miles de consumidores a reclamar ante la justicia. A pesar de que a corto plazo no confía en que sea una solución, espera que la normativa aporte más seguridad jurídica y protección al cliente bancario.

Un error en el cálculo de la fórmula que aplican los ayuntamientos para cobrar la plusvalía municipal está sirviendo de argumento a los tribunales para tumbar el cobro de este gravamen cuando la venta del inmueble se cierra con ganancias.

La nueva ley hipotecaria traerá varias novedades, sobre todo para los préstamos que se firmen después de su aprobación, prevista para antes del verano. Entre las más destacadas están la limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas o una lista negra de cláusulas abusivas. Este punto es el más controvertido para los expertos, que vaticinan un encarecimiento generalizado de los préstamos.

José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos, y José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, aseguran que la entrada en vigor del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario encarecerá los préstamos para la compra de una casa, lo que, en su opinión, es positivo para el buen funcionamiento del sistema financiero. Ambos economistas defienden que el banco debe ser el responsable de asumir todos los riesgos, pero alertan de que el consumidor tendrá que afrontar un sobrecoste por ello.

La última sentencia del Tribunal Supremo marca un punto de inflexión en las hipotecas multidivisa, aquellas que están vinculadas a una moneda extranjera. Para el Alto Tribunal, son nulas cuando el banco no ha proporcionado al cliente la información necesaria para entender los riesgos que entraña un préstamo de este tipo. Además, el plazo para reclamar es imprescriptible, lo que significa que incluso beneficia a las hipotecas canceladas o ejecutadas. Resumimos los cambios y cómo reclamar.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno y que pronto se debatirá en el Parlamento será todo un revulsivo para las hipotecas fijas. Los expertos aseguran que esta normativa, sumada a la creciente tendencia de los clientes de protegerse frente a futuras subidas del euríbor, permitirá a los préstamos fijos ganar más cuota de mercado y batir nuevos máximos históricos. Creen que las hipotecas a tipo fijo podrían superar a las variables en las nuevas contrataciones durante 2018.

Los juzgados provinciales que se crearon en junio para dar respuesta al aluvión de demandas relacionadas con las cláusulas abusivas de las hipotecas han recibido casi 120.000 casos hasta el pasado 5 de noviembre, de los que 3.485 ya tienen sentencia en firme. El juzgado de Asturias lidera el ranking con 556 casos resueltos, seguido de los de Madrid (245), Vizcaya (228) y Zaragoza (180). Solo cuatro juzgados más registran más de 100 sentencias. Si comparamos el número de fallos con los asuntos recibidos, los juzgados más activos han sido los de Asturias, Álava y Lugo.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno, cuya principal misión es dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria tiene lagunas relacionadas con las cláusulas abusivas.El texto deja entrever que algunas cláusulas como el vencimiento anticipado o el interés de demora podrían seguir existiendo en muchos préstamos.

Un total de 18 audiencias provinciales se han pronunciado ya sobre cómo se deben repartir los gastos que conlleva la formalización de una hipoteca, y casi todas las sentencias han inclinado la balanza a favor de los clientes. En nueve de cada 10 casos, los tribunales consideran abusivo que el consumidor tenga que pagar el 100% de los gastos, que rondan los 3.000 euros de media.

La deuda de los hogares ligada a la vivienda sigue bajando con fuerza: solo en los nueve primeros meses del año, el endeudamiento se ha reducido en unos 11.370 millones de euros, lo que arroja un promedio mensual de 1.263 millones, según los datos del Banco de España. Actualmente, la deuda hipotecaria en el mercado doméstico se sitúa ligeramente por debajo de 533.000 millones de euros, el nivel más bajo desde 2005.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios para los actuales hipotecados, como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija o más defensas ante los desahucios. Para los nuevos préstamos, también traerá menos comisiones y mayor control por parte de los notarios. Resumimos el impacto en cada caso:

El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, una norma que ahora debe pasar al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. El Gobierno asegura que la nueva ley cuenta con un amplio consenso político y que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea al ordenamiento jurídico español. Resumimos los grandes cambios.

A lo largo de estos años de lucha judicial contra las cláusulas abusivas, son muchos los ‘acuerdos’ entre bancos e hipotecados con los que estos accedían a una rebaja del tipo establecido como cláusula suelo o a su completa eliminación a cambio de renunciar a recuperar su dinero. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que una cláusula suelo es nula por falta de transparencia, y no puede ser convalidada por un acto o acuerdo posterior. Así, estima que el banco debe devolver todas las cantidades cobradas de más.

El Tribunal Supremo ha dado su visto bueno a la decisión de la Junta de Andalucía de castigar a las entidades financieras por incluir cláusulas abusivas en las hipotecas: el Alto Tribunal determina en una sentencia que no es necesario que haya una condena judicial previa a la sanción. El fallo que sienta doctrina y abre la puerta a que otras autonomías sancionen a la banca.

En agosto se concedieron 26.583 hipotecas, un 29,1% interanual más, según los datos del INE. Por primera vez en la serie histórica mensual, el tipo fijo representó más del 40% de los préstamos constituidos.

Los 54 juzgados que se pusieron en marcha en junio por toda España para hacerse cargo de la avalancha de demandas de los clientes bancarios por las cláusulas abusivas de las hipotecas están completamente desbordados. Los Jueces Decanos, conscientes de esta situación, han pedido formalmente al Consejo General del Poder Judicial que les inhabilite el próximo 31 de diciembre y que los casos pasen a manos de todos los Juzgados de Primera Instancia del país. Aseguran que la falta de medios retrasará las resoluciones.

Las hipotecas exprés, también denominadas urgentes, son préstamos que no sirven para comprar una vivienda, sino para tener liquidez y afrontar problemas puntuales como el pago de una deuda o un gasto extra. Los conceden particulares o sociedades privadas, no entidades financieras, y su principal pro es que apenas exigen requisitos ni papeleos. Ahora bien, también tienen sus contras: los préstamos son de importes bajos, suelen esconder altos intereses y usan la vivienda del cliente como garantía, lo que podría suponer su pérdida en caso de impago.

A la hora de adquirir una vivienda, es imprescindible tener todos los puntos claros de la hipoteca para poder comparar las distintas ofertas que ofrecen los bancos.

El impacto que una posible declaración unilateral de independencia (DUI) está teniendo en la economía catalana está ya fuera de toda duda. A la estampida de cientos de las mayores empresas catalanas a otras regiones y la amenaza de una rebaja del rating que tiene Cataluña, se suman los últimos movimientos de algunos bancos en relación con el mercado hipotecario: están endureciendo sus criterios de constitución de hipotecas e incluso paralizando la concesión de préstamos hasta que no se aclare la incertidumbre política. Y las compraventas de viviendas también se están parando.