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Ismael Clemente, presidente de Merlin: “Un país con un 100% de deuda sobre PIB no es soberano, aunque a los políticos se lo parezca”

Ismael Clemente es uno de los pilares de la radical reconversión que ha vivido el sector inmobiliario en España en los últimos años. Este extremeño de nacimiento con casi 20 años de experiencia a sus espaldas, ha logrado en un tiempo récord que el ladrillo vuelva a ocupar un sillón en el Ibex 35 con una fórmula completamente nueva en nuestro mercado: una socimi.

Clemente es el presidente y consejero delegado de Merlin Properties, una sociedad de inversión inmobiliaria que se constituyó hace dos años y que se parece mucho más a las firmas anglosajonas que invierten en el sector (los famosos REITS, Real Estate Investment Trust) que a cualquier promotora que opere en el mercado doméstico.

Su modelo de negocio se basa en comprar oficinas, centros comerciales y naves logísticas, maximizar su potencial y explotarlos a través del alquiler. Un ‘modus operandi’ que, por tanto, se aleja del esquema de la construcción residencial al que estamos acostumbrados y con el que obtiene unas rentabilidades envidiables en un mercado con los tipos de interés en mínimos históricos.

“Hoy en día se han profesionalizado los equipos de gestión de las empresas inmobiliarias. No soy empresario, porque no he podido fundar la compañía ni es mía, pero sí soy un gestor profesional que me he educado en la universidad para serlo y, por tanto, gestiono la compañía de la forma más prudente que sé aplicando conocimientos de economía y derecho que en el pasado no eran la norma en el sector”, confiesa Clemente.

Y en el negocio, ¿qué está cambiando? “Ahora asumimos riesgos de forma mucho más controlada y hemos avanzado en la separación de una actividad de corto plazo como es la promoción residencial de la gestión profesional de inmobiliario patrimonial, que no mezcla la gestión con el desarrollo. Esas son las grandes lecciones que hemos aprendido de la crisis”, responde.

Licenciado en Derecho y Administración de Empresas por ICADE y miembro del Spanish Council del Urban Land Institute (ULI), Clemente ha ido forjando su ‘expertise’ con el paso de los años. Trabajó en firmas como el despacho de abogados Garrigues y Deutsche Bank antes de desembarcar en Merlin Properties, una compañía que tiene un valor de mercado de 3.200 millones de euros y una cartera con un millar de activos inmobiliarios repartidos por toda la Península, aunque con especial presencia en Madrid, Barcelona, Lisboa y en ciudades medianas como Valencia, Sevilla o Zaragoza.

Dependencia del dinero extranjero

Como empresa cotizada y dependiente del capital extranjero (el 95% de sus accionistas son inversores profesionales, en su mayoría foráneos), Clemente suele viajar a otros mercados a menudo para tomar la temperatura del dinero internacional. En sus viajes, no solo explica cómo evoluciona la compañía y qué proyectos tiene en mente, sino que también intenta defender como puede la ‘Marca España’.  Una tarea que se complica a medida que pasan los días y seguimos sin conocer la composición del nuevo Gobierno.

“Los inversores extranjeros nos preguntan, sobre todo, por las externalidades políticas. Ha pasado a un segundo plano el miedo a una secesión de Cataluña porque son muy racionales, especialmente los anglosajones. Cuando creen que algo no puede ocurrir porque no tiene sentido económico piensan que es imposible. Ahora, en cambio, están más centrados en preguntarnos por la actualidad política”, explica.

Su única preocupación “es que se forme una coalición de gobierno que dé al traste con la senda reformista que ha rescatado a la economía española del abismo en que quedó sumida en la crisis, aunque también son conscientes de que el margen de maniobra de un nuevo gobierno en España, y en casi cualquier país del mundo, es muy limitado”.

En su opinión, “un país con un 100% de deuda sobre PIB no es un país soberano, aunque a algunos políticos pueda parecérselo”, lo que demuestra que nuestra economía, al igual que Merlin y otras muchas empresas, depende en gran medida del capital exterior.

Las perspectivas, inmejorables

Clemente es muy tajante en su postura: el mercado ibérico tiene unas perspectivas inmejorables de cara a este ejercicio, siempre y cuando no se produzcan sorpresas en el terreno político. Si la lógica se impone, los activos inmobiliarios de nuestro país seguirán derrochando atractivo gracias a sus dos principales armas: unos precios inferiores a la época precrisis y una rentabilidad superior a los de sus homólogos de Londres o París. “Esto es lo que les hace atractivos y les confiere buenas perspectivas”, sostiene.

Clemente presume de rodearse de un equipo que le ha acompañado desde el principio. Trabaja día a día con un equipo de apenas 26 personas, con las que ha sorteado los peores momentos de la crisis y ha compartido la ilusión de formar parte del renacer del sector inmobiliario.

Los retos más inminentes

Tras montar Merlin en abril de 2014, firmar una de las operaciones inmobiliarias más importantes en España en 2015 con la compra de Testa a Sacyr y conseguir una plaza para el ladrillo en el Ibex 35, Clemente se centra ahora en buscar financiación en los mercados y dar salida a los activos no estratégicos que tiene en cartera.

La socimi, que hoy celebra su junta de accionistas, espera colocar de forma inminente unos 850 millones de euros en bonos a dos años para refinanciar la deuda que contrajo tras la adquisición de Testa y prevé acudir regularmente a los mercados a buscar más recursos. “La segunda semana de abril haremos un ‘road show’ corto para hablar con los inversores sobre la colocación de los bonos y en el futuro tendremos más encuentros porque nuestras emisiones serán recurrentes y no queremos que se olviden de nosotros”, añade.

Pero puede que el reto a corto plazo más importante de Clemente sea dar salida a los 1.500 activos residenciales que tiene en cartera de Testa creando el embrión de la primera gran socimi de alquiler residencial de España. Para ello, y dado que las viviendas no son activos prioritarios para Merlin, los segregará de su negocio y buscará un socio antes de verano con el que crear una nueva sociedad independiente en la segunda mitad del año.

Según Clemente, la puesta en marcha de una socimi de alquiler residencial acabará siendo una realidad en España, ya sea a través de arrendamientos protegidos o libres, a medida que el modelo de negocio de estas sociedades se vaya asentando más entre pequeños inversores y particulares, algo que sucederá tarde o temprano. “No sé si será dentro de tres años o tendrán que pasar 30, pero no tengo dudas de que en el futuro habrá una socimi de alquiler residencial grande, cotizada y líquida”, concluye.