Torres de telefonía y centros de datos: los inmuebles de la nueva economía

A medida que avanza 2023, todas las clases de activos están experimentando su propio proceso de ajuste. Parte de ese ajuste está relacionado con la posibilidad de que se produzca una recesión, que podría ser una de las razones por las que las valoraciones cayeron tanto durante 2022. Según el administrador de activos de fondos cotizados en bolsa WisdomTree, los activos inmobiliarios más resilientes a las turbulencias que impactarán en el sector son las torres de telefonía móvil, los centros de datos y los centros industriales de almacenaje que se inclinan más hacia el comercio electrónico y la tecnología.

“Aunque nunca se puede saber con exactitud cómo responderá una determinada empresa o área de un mercado en condiciones económicas difíciles, hay motivos para creer que al menos es posible que estas áreas del sector inmobiliario tiendan a ser más resilientes que el sector inmobiliario en general”, dicen desde el grupo.

El llamado “empujón de la pandemia”

El mundo se vio obligado a adaptarse en poco tiempo a un entorno en el que el trabajo de oficina dejó de realizarse en un lugar concreto y pasó a realizarse desde casa y, en última instancia, desde cualquier lugar. Para que esto funcionara, muchas personas y muchas empresas compraron una gran cantidad de hardware nuevo. Esas compras se produjeron fundamentalmente en 2020 y es poco probable que se sustituyan a corto plazo o incluso que se vuelvan a comprar a la misma escala que en aquel momento tan particular de nuestra historia.

Mirando a las torres de telefonía móvil en este contexto, tiende a surgir una palabra: “resiliencia”. Ahora, si el objetivo es encontrar lo que debería proporcionar la mayor sensibilidad en un mercado con tendencia al alza, es probable que las torres de telefonía móvil no cumplan los requisitos. Tienden a operar bajo arrendamientos a más largo plazo, con flujos de caja estables y predecibles. No se espera que las torres de telefonía móvil tengan grandes oscilaciones en su valor percibido, ya sea al alza o a la baja.

A la hora de considerar qué tipo de fuerza podría impulsar el valor de las torres de telefonía móvil, hay que tener en cuenta el actual ciclo de inversión en 5G en el que están inmersas las operadoras. Cualquier gasto relacionado con esto ha estado más alineado con la necesidad de actualizar los sistemas en general debido a la demanda de los clientes para que se pueda llevar a cabo una mayor gestión de datos y a mayor velocidad. Esta tendencia avanza, aparentemente sin tener en cuenta las condiciones económicas o relacionadas con la pandemia.

Los centros de datos, por otro lado, han experimentado un gran avance. Lo que no es de extrañar, ya que si las personas realmente compraron todo ese hardware y luego comenzaron a trabajar desde sus hogares (y, en última instancia, desde cualquier lugar), los centros de datos debían contar con la capacidad de admitir las diversas aplicaciones de productividad (como Zoom Video Communications o Microsoft Teams) con el inmenso aumento de la demanda. Sería imposible esperar que este tipo de tendencia se mantuviera indefinidamente, pero es importante recordar que, aunque se produzca una moderación, la gente no está disminuyendo el uso de datos, y no se espera que esto ocurra en un futuro próximo.

Las valoraciones se corrigieron significativamente durante 2022

“Reconocemos que es posible que muchos inversores no realicen un seguimiento regular de las diferentes métricas de valoración de los bienes inmuebles, y mucho menos de las métricas que definen los tipos subyacentes específicos de bienes inmuebles”, sostienen desde WisdomTree. “A modo de pausa, deberíamos definir algunas de las estadísticas que creemos que son apropiadas para contextualizar los diferentes tipos de bienes inmuebles que estamos a punto de analizar”, dicen.

• Para los fideicomisos de inversión en bienes inmuebles (REITs) de torres de telefonía móvil y los REIT involucrados en logística en el lado industrial, miramos el cociente de precio/fondos ajustados de las operaciones (P/AFFO) durante los próximos 12 meses (NTM, por sus siglas en inglés). Los fondos ajustados de las operaciones son una forma de ver una medida de los flujos de efectivo disponibles para los accionistas en el REIT, además de proporcionar una idea del potencial futuro del REIT para pagar dividendos.
• Para los REITs de centros de datos, observamos la relación entre el valor empresarial y los beneficios excluyendo intereses, impuestos, depreciación y amortización durante los próximos 12 meses, generalmente denominados los “próximos 12 meses” (EV/EBITDA NTM).

Como siempre es el caso, aunque no existe una medida perfecta, ni algo que nos indique con certeza los rendimientos del próximo período, creemos que estas métricas ofrecen la visión más justa de estas partes específicas del mercado inmobiliario.

En resumen: posibilidad de fuerte crecimiento a un precio más razonable

Al 31 de diciembre de 2022, el CenterSquare New Economy Real Estate Index demostró un crecimiento medio ponderado del EBITDA del 15,08%. Esta misma métrica en los índices de referencia sobre cestas de bienes inmuebles se situó, a partir de dicho período, en el rango de aproximadamente 7-8%. Esto nos indica que el impulso de la tecnología dentro del sector inmobiliario ha estado experimentando un notable crecimiento. Si se puede mantener este crecimiento premium en relación con el mercado en general, y creemos que se puede, especialmente en relación con los edificios de oficinas y los centros comerciales más antiguos, la corrección de 2022 podría representar un catalizador interesante para analizar más de cerca a este sector.