El grado de discapacidad no afecta al IVA en la compra de vivienda

Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes para cualquier familia. Pero cuando entran en juego situaciones personales como la discapacidad, es natural preguntarse si existen beneficios fiscales adicionales que alivien la carga tributaria.

A esta cuestión respondió el 15 de enero de 2025 la Dirección General de Tributos (DGT), en la consulta vinculante V0038-25, estableciendo con claridad que el tipo superreducido del IVA del 4% se aplica en función del tipo de vivienda, y no de la discapacidad del adquirente.

¿Puede influir la discapacidad en el IVA al comprar vivienda?

Todo parte de una consulta formulada por una persona que, al tener reconocida su pareja una discapacidad del 75%, se planteó si dicha circunstancia podría influir a la hora de aplicar un IVA superreducido en la adquisición de una vivienda.

Tipos de IVA en la compra de vivienda: ¿cuándo se aplica el 4%, 10% o 21%?

Antes de nada, conviene aclarar que el Impuesto sobre el Valor Añadido solo grava la vivienda nueva, mientras que las viviendas de segunda mano tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos que oscilan entre el 6% y el 11%, según la comunidad autónoma. En ninguno de estos regímenes la discapacidad del adquirente influye en el tipo aplicable. A continuación, vamos a repasar qué establece la Ley 37/1992 del IVA:

• Tipo general del 21%: conforme al artículo 90.Uno de la Ley 37/1992, se aplica a las entregas de bienes que no reúnan las condiciones del artículo 91. En el ámbito inmobiliario, esto incluye locales comerciales, oficinas, naves industriales o plazas de garaje vendidas de forma independiente.
• Tipo reducido del 10%: la venta de viviendas nuevas por el promotor (primera entrega) tributa por IVA al 10%, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos situados en el mismo edificio, según el artículo 91.1.7.° de la Ley 37/1992.
• Tipo superreducido del 4%: aplicable a viviendas que cuenten con calificación administrativa definitiva como de régimen especial o de promoción pública, o con protección pública autonómica equivalente (disposición transitoria 12.ª Ley 13/1996), siempre que cumplan los límites de superficie, precio y renta exigidos.

¿El grado de discapacidad permite pagar menos IVA al comprar una vivienda?

La respuesta de la DGT es rotunda: no. Tener reconocida una discapacidad, aunque sea de grado elevado, no da derecho a aplicar el 4% en la compra de una vivienda. Lo que cuenta, desde el punto de vista fiscal, es cómo está calificada la vivienda, no quién la compra.

En este sentido, la normativa no contempla la discapacidad del adquirente como criterio fiscal relevante para aplicar ese tipo superreducido. Sí podría haber beneficios en otras áreas, como deducciones autonómicas, pero no en este impuesto concreto.

Ayudas y beneficios autonómicos para comprar vivienda con discapacidad

Aunque el IVA es competencia estatal, muchas comunidades completan este marco con:

• Planes especiales de financiación y subvenciones directas para la adaptación de viviendas.
• Bonificaciones en el ITP y AJD, con tipos reducidos o exención total, siempre sujetas a requisitos autonómicos de renta y tipo de inmueble.
• Deducciones autonómicas en el IRPF vinculadas a la discapacidad, que pueden oscilar entre el 10% y el 20% de la inversión realizada.

¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda para acceder al tipo superreducido del IVA?

La ley es clara al respecto. Para acceder al IVA del 4% en la compraventa de vivienda nueva, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• La operación debe realizarse con el promotor como parte vendedora.
• La vivienda debe contar con calificación oficial como de régimen especial o de promoción pública.
• Si la protección es de ámbito autonómico, deberá respetar los criterios máximos de superficie, precio y renta equiparables a los del régimen estatal.

Si falta alguna de estas condiciones, el tipo aplicable será el 10%, al margen de la situación personal del comprador.

¿Qué pasa si uno de los compradores tiene discapacidad y el otro no?

La discapacidad de uno de los adquirentes no modifica el tipo de IVA. Lo relevante sigue siendo la calificación de la vivienda y que la operación cumpla los requisitos para el 4%. Ambos titulares se benefician del mismo tipo, pero siempre sujeto al inmueble, no a las personas.

¿Puedo beneficiarme del IVA superreducido si compro una segunda residencia y tengo una discapacidad?

La categoría de segunda residencia queda excluida del régimen del 4% de IVA, ya que el tipo superreducido solo cubre la adquisición de vivienda nueva destinada a residencia habitual y con calificación de protección oficial. Al no tratarse de la residencia habitual, una segunda vivienda nueva tributará al 10%. Si es usada, se aplicará el ITP.

Discapacidad y compra de vivienda: lo que debes saber sobre el IVA

Esta consulta es esclarecedora para miles de personas con discapacidad o familiares a su cargo, dejando patente que el IVA no se adapta a su situación personal a la hora de comprar vivienda nueva, salvo que el inmueble cumpla ciertos criterios objetivos de protección oficial, un matiz que no es menor, ya que muchas familias pueden confiar en que la discapacidad abra la puerta a determinadas ventajas fiscales, pero el régimen del IVA (al menos en este contexto) sitúa la naturaleza del bien adquirido por encima del perfil del adquirente.

3 mitos sobre el IVA y la discapacidad al comprar vivienda

A continuación vamos a desmontar tres de las falsas creencias más frecuentes en el ámbito de la compraventa de viviendas por personas con discapacidad para ayudarte a tomar decisiones informadas y evitar costes innecesarios:

“Todas las viviendas protegidas tienen automáticamente un IVA del 4%”

Este mito parte de entender “vivienda protegida” como sinónimo de “IVA 4%”. Sin embargo, existen libres, VPO de régimen general, régimen especial y promoción pública y solo las dos últimas garantizan el 4%, siempre que sean promovidas por el sujeto habilitado. Incluso dentro de la promoción pública o régimen especial, deben respetarse los máximos de superficie, precio de venta y límite de ingresos de los adquirentes.

“El grado de discapacidad determina otras deducciones o tipos impositivos en el IVA”

Es fácil caer en el error de pensar que el régimen del IVA guarda relación con la regulación de otros impuestos que sí atienden al grado de discapacidad, pero lo cierto es que la Ley del IVA no distingue por grados de discapacidad y una vez fijado el tipo impositivo, no existen escalas adicionales basadas en el porcentaje de discapacidad.

Los beneficios tributarios para personas con discapacidad se canalizan a través de deducciones o bonificaciones, no de tipos de IVA. El IVA funciona bajo criterios objetivos y materiales, no personales.

“Si uno de los compradores tiene discapacidad y el otro no, solo el discapacitado paga menos IVA”

En compraventas con varios adquirentes, el tipo de IVA es único para toda la operación, pues el IVA gravita sobre la entrega del bien, no sobre cada adquirente. Se practica un único tipo que afecta al precio total de la vivienda y no cabe aplicar distintos tipos a cada parte. La calificación de la vivienda seguirá siendo el único criterio: si la vivienda cumple los requisitos de protección, todos los adquirentes tributarán al 4%.

Pasos para comprobar si puedes aplicar el 4% en la compra de tu vivienda

Antes de firmar el contrato de compraventa, recuerda consultar si la vivienda tiene calificación oficial protegida, si se están cumpliendo los requisitos legales de superficie y renta y verifica que el vendedor sea el promotor habilitado. Este conocimiento puede suponerte un ahorro de miles de euros… o una sorpresa inesperada en la notaría.