Nuda propiedad: ¿cómo influye la edad del donante en el IRPF?

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha fijado un criterio relevante en materia fiscal que interesa a cualquiera que esté pensando en donar un inmueble y seguir viviendo en él o alquilarlo.

La resolución, de 23 de abril de 2025, zanja un debate que llevaba tiempo generando dudas entre contribuyentes y asesores: ¿en qué momento debe fijarse la edad del usufructuario para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF cuando se dona la nuda propiedad de una vivienda?

¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo vitalicio en una donación?

En una operación de este tipo, el propietario transfiere la nuda propiedad, es decir, la titularidad jurídica; pero mantiene el usufructo vitalicio, que le permite usar y disfrutar el inmueble mientras viva.

El artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), establece que el valor de cada derecho depende de la edad del usufructuario, ya que cuanto más joven es, mayor será el valor del usufructo y menor el valor de la nuda propiedad.

Cuando es vitalicio, el valor del usufructo se sitúa en el 70% del total si quien conserva el uso y disfrute tiene menos de 20 años, reduciéndose un 1% cada año, hasta un mínimo del 10%. La nuda propiedad es el valor restante.

Por tanto, donar la nuda propiedad siendo joven reduce su valor fiscal y, con ello, la ganancia patrimonial declarada; en cambio, si el usufructuario es mayor, el derecho de uso y disfrute valdrá menos y la nuda propiedad más, lo que puede aumentar el impuesto.

¿Qué implicaciones fiscales tiene reservarse el usufructo vitalicio en una donación?

Reservarse el usufructo durante la vida del donante reduce el valor transmitido y, por tanto, la base imponible del impuesto sobre y donaciones que pagará el donatario. Sin embargo, el donante sigue obligado a tributar por la ganancia patrimonial que se genere en el IRPF. El donatario, por su parte, liquidará el ISD sobre el valor de la nuda propiedad recibida.

Edad de referencia para calcular la ganancia patrimonial

En el caso analizado, dos padres donaron a sus hijos la nuda propiedad de varias viviendas, manteniendo el usufructo vitalicio. Al declarar la operación en el IRPF, usaron su edad en la fecha de la donación para fijar el valor de transmisión, lo que reducía la ganancia y, por tanto, el impuesto a pagar.

La Agencia Tributaria no estuvo de acuerdo y defendió que la edad a tener en cuenta era la que tenían los propietarios cuando adquirieron el pleno dominio del inmueble. Este cambio de referencia disparaba el valor calculado y, en consecuencia, la cuota tributaria.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía dio la razón a Hacienda

El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) dio la razón a Hacienda, ya que según su criterio, el valor de adquisición de la nuda propiedad debe fijarse a partir del coste de adquisición del inmueble cuando se compró el pleno dominio, considerando la edad de los propietarios en aquel momento.

Su razonamiento es sencillo: con el paso del tiempo, el usufructo pierde valor y la nuda propiedad lo gana. Por eso, la valoración inicial debe hacerse en la fecha de adquisición, no en la correspondiente a la donación.

El criterio del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía

El TSJ de Andalucía ratificó esa postura. Lo hizo apoyándose en el artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF, en el artículo 26 de la LISD y en el artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Para la Sala, el valor de adquisición se fija según las condiciones vigentes cuando se obtuvo el pleno dominio —incluida la edad del usufructuario en aquella fecha, ya que determina el porcentaje aplicable al usufructo y, por diferencia, a la nuda propiedad—, mientras que el valor de transmisión se calcula según las condiciones de la fecha de la donación.

El tribunal advirtió que, si se aplicaran edades distintas para calcular el valor de adquisición y el valor de transmisión, podrían generarse ganancias patrimoniales ficticias, gravando incrementos irreales incluso cuando el inmueble hubiera perdido valor.

Por ello, defendió que el valor de adquisición debe fijarse con las condiciones existentes en la fecha en que se obtuvo el pleno dominio, criterio que, según la Sala, refleja con mayor fidelidad la evolución del valor con el paso del tiempo.

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía rechazó a las consultas forales

Los donantes intentaron reforzar su posición aportando consultas tributarias emitidas por las Haciendas Forales de Gipuzkoa y Bizkaia, pero el TSJA descartó estas referencias, recordando que corresponden a normativa aplicable únicamente en territorios históricos y que no afecta al régimen fiscal común que rige en la mayor parte de España.

Consecuencias fiscales de donar la nuda propiedad

La sentencia aclara que para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, la edad del usufructuario que debe utilizarse para determinar el valor de adquisición es la que tenía cuando adquirió el inmueble y no la que tenga en la fecha de la donación.

En cambio, para calcular el valor de transmisión, sí se aplica la edad en el momento de la donación, matiz que puede suponer diferencias significativas en el resultado final y, en consecuencia, en la factura fiscal.