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La letra pequeña de las socimi: las propias compañías desaconsejan entrar al pequeño inversor por su ‘alto riesgo’

Autor: @efonseca

Las primeras salidas a Bolsa de las socimi llegaron a finales de 2013 dando un soplo de aire fresco a la atonía inmobiliaria. Muchos expertos vieron estas operaciones como una nueva opción para apostar por el ladrillo. Sin embargo, las socimi no son aptas para cualquier inversor. Es más, las propias compañías advierten de ello al asegurar que están destinadas a perfiles institucionales y cualificados “que tengan recursos suficientes para soportar cualquier pérdida” y no para el pequeño inversor.

Se han convertido en las estrellas del mercado inmobiliario. Día sí y día también las socimi acaparan las portadas de la prensa con sus últimas adquisiciones y denotan, por ende, que el negocio comienza a despertar. Este aspecto junto con otros, como la tímida mejora estadística y la leve apertura hipotecaria, pueden empujar a los inversores a entrar en el sector inmobiliario, y la socimi es una de las opciones que los particulares tienen sobre la mesa

La inversión en una socimi se artícula como cualquier otra cotizada, es decir, mediante la compra de acciones en la renta variable. Algunas de estas empresas se negocian en el mercado continuo y otras en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil). Uno de los mayores alicientes para aquellos que optan por entrar en las socimi es que éstas deben repartir el 80% de sus beneficios entre sus accionistas, siempre y cuando éstas ganen dinero.

Aunque a priori las socimi puedan asemejarse a cualquier otra compañía cuyas acciones se cambian en el parqué, lo cierto es que se trata de un producto más complejo. Jesús Amador, analista financiero de Bankinter, cree que estos vehículos de inversión son “bastante complicados”  y “restringidos” para un particular por lo que estos pueden no ser conscientes de los riesgos que implica este instrumento.

Unos peligros de los que sí están al tanto y de los que advierten las propias firmas. Según indica Lar España en el folleto de su salida a Bolsa, la empresa espera que sus inversores sean “institucionales y cualificados que estén buscando asignar parte de su cartera de inversión en el mercado español”

La socimi que preside José Luis del Valle señala que la apuesta por esta empresa será “apropiada” solo para aquellos inversores que sean “capaces de evaluar los riesgos y ventajas de dicha inversión; que comprendan el riesgo potencial de la pérdida de capital y la posibilidad de que exista una liquidez limitada de las inversiones subyacentes de la sociedad y de las acciones ordinarias (…)”.

“Y que estén dispuestos a asumir los riesgos que implica invertir en la sociedad y que tengan los recursos suficientes para soportar cualquier pérdida”, continúa. Es más, Lar España se cura en salud al aconsejar a sus posibles inversores que consulten con sus asesores financieros, legales y fiscales antes de invertir en la compañía.

La recomendación de Lar España se repite de forma similar en los folletos de las OPV (oferta pública de venta de acciones) de sus ‘colegas’ del parqué. Hispania destaca que tanto la estructura de su gestión, como los mecanismos establecidos para calcular el devengo de las comisiones de gestión; el hecho de que su rendimiento dependa de la experiencia de la gestora y la condición del emisor como sociedad recién constituida son factores que contribuyen a la “complejidad de la inversión en acciones de la sociedad”

Una muestra de lo incomprensibles que pueden resultar para el pequeño inversor los entresijos de las socimi se puede comprobar en los cálculos que se deben realizar para establecer la rentabilidad al accionista.

Tal y como indica Lar España, el retorno de los accionistas para un año concreto será equivalente a la suma (a) de la variación en el EPRA NAV de la sociedad durante dicho año menos los ingresos netos de cualquier emisión de acciones ordinarias durante dicho año y (b) los dividendos (o cualquier otra forma de remuneración o distribución a los accionistas) totales pagados en dicho año (el resultado de sumar (a) y (b), “el retorno del accionista”).

Multitud de riesgos

La ristra de contingencias que pueden sufrir el negocio de las socimi que cotizan en la actualidad en Bolsa ocupa muchos folios en sus folletos informativos. Algunos de estos riesgos “inherentes” llaman especialmente la atención, como los referidos a la pericia de los gestores para realizar su trabajo.

Aquí Axia Real Estate afirma que el “rendimiento” de la sociedad depende de la “experiencia” del equipo gestor. Sin embargo, a continuación la compañía no esconde que la veteranía de sus profesionales no asegura el éxito del proyecto de la socimi. “El desempeño pasado del equipo gestor no es una garantía del futuro rendimiento de la sociedad”, subraya Axia Real Estate

Además, explica que pueden existir “circunstancias” en las que los intereses de los miembros del equipo gestor o sus asociados entren “en conflicto” con los de la sociedad. Incluso Axia Real Estate reconoce que los acuerdos entre la sociedad y el equipo gestor se negociaron en el “contexto de una relación de afiliación y pueden contener términos que son menos favorables para la sociedad que aquellos que se hubiesen alcanzado en caso de que las partes implicadas no estuviesen relacionadas”.