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Ismael Clemente: “El mercado de inversión está completamente parado por el covid-19"

Ismael Clemente, CEO de Merlin, repasa con idealista/news la actualidad del sector inmobiliario y de la socimi tas la pandemia del covid-19. Clemente explica que el mercado de inversión está completamente parado y asevera que ahora mismo la compañía está centrada en los proyectos que generen rentas a corto plazo. Además, tambien asegura que las residencias de tercera edad son un activo que brillará a largo plazo porque “va a favor de demografía”, aunque descarta que Merlin realice ninguna inversión en este segmento por cuestiones de “reputación”. El CEO de la socimi también reconoce el interés por aumentar la participación en la antigua Operación Chamartín y explica que la crisis del coronavirus ha españolizado el accionariado de Merlin.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario tras el covid-19?

Básicamente el sector está afectado en el comercio. De hecho, en torno al 90% de los inquilinos de nuestros centros han resultado afectados por la orden de cierre obligatorio. Pese a eso, hemos tenido que mantener abierto los centros para el otro 10%, que eran actividades esenciales. Es ahí donde más se está notando el golpe. 

En oficinas y en logística, la verdad es que la incidencia es prácticamente nula. Se han mantenido abierto durante todo el período, como establecía el decreto del estado alarma. En algunos casos, la afluencia ha sido mínima, pero las compañías en general han mantenido sus sedes abiertas, sus sistemas informáticos, la gente que se ocupa de contabilidad, administración… En general ha existido mucha más normalidad.

El mercado de inversión está completamente parado. Todas las operaciones se han ralentizado o bien descartado hasta que la gente tenga algo de seguridad con respecto hacia dónde evoluciona el sector. Por su parte, el mercado de alquiler de rentas la verdad es que ha funcionado como antes de la pandemia. A futuro, lo que más lo influirá será el golpe que reciba el PIB. Si el PIB recibe un golpe fuerte y hay muchísima destrucción de empleo y de tejido empresarial, obviamente a nuestros inquilinos les irá mal y también a nosotros. Pero si la recuperación es más rápida de lo que todos pensamos, pues probablemente se note mucho menos, tanto en oficinas como en logística.

¿Es la logística el gran vencedor de esta crisis?

La logística ha tenido incluso un cierto boom de actividad como consecuencia del auge del comercio online durante los meses de confinamiento. Tenemos a muchos operadores que están ocupando espacio en precario, que eso históricamente en el pasado solamente ocurría durante las campañas del Día de la Madre, el Black Friday, de Navidad, de rebajas… Ahora empezaron ocupando para una semana, luego para un mes y tenemos algunos que lo han extendido ya a seis meses. Lo cual suele ser un preludio de demanda futura. Por tanto, la logística, quizás es la otra cara de la moneda de lo que estamos viendo en el ‘retail’.

¿Qué va a ocurrir con la inversión en residencias de tercera edad?

Yo creo que a largo plazo la residencia de ancianos es un tipo de activo que brillará porque va a favor de la demografía. Desgraciadamente, en Occidente la población envejece a pasos agigantados. Hay cero natalidad por muchas razones, pero fundamentalmente inducida por el bienestar. La gente le da muchísima más importancia a viajar y a tener una casa o a tener un coche que a tener niños.

En sociedades tremendamente acomodadas como la nuestra, la natalidad cae, la población envejece y las residencias de tercera edad, cuando se recuperen del susto del coronavirus, obviamente seguirán siendo un activo interesante.

No lo son para nosotros, por una cuestión de reputación. Es decir, una compañía como ésta, al ser tan grande, debe tener mucho cuidado. Ya no salimos de vivienda porque la vivienda era como una ortiga, te acercabas y pinchaba. Entonces, aunque era un mercado interesante y aunque tenía un montón de futuro en España, y aunque tenía todo el sentido que un país como España tuviera vivienda en alquiler, dedicarte tú a la vivienda en alquiler es negativo porque el político te utiliza como bandera para sus rollos electorales o ideológicos y entonces te acaba afectando a tu actividad normal de centros comerciales, de oficinas, de logística, que en condiciones normales al político no le interesan.

“Las residencias de la tercera edad son un activo que brillará a largo plazo”

 

 

 

Comentaba que el golpe en oficinas ha sido menor, pero ¿es el teletrabajo una amenaza para este segmento a medio y largo plazo?

Yo lo veo como una tendencia secundaria, no primaria. Lo que realmente nos va a afectar a nosotros es el PIB y la destrucción de empleo porque significa menos espacio de moqueta necesario. Este es un debate ya antiguo. Ya lo hubo en los 90 y ya veremos en qué acaba. A la gente se le olvida que si el teletrabajo es la amortización física del puesto de trabajo presencial de esa persona en la oficina, se empieza a crear una discriminación entre empleados y empieza a haber empleados A y empleados B. Y una vez que haya empleados A y empleados B, la facilidad de despido de los empleados B será mucho más alta porque ¿qué te impide teletrabajar con unos trabajadores en Perú?. Yo esto lo he vivido en banca de inversión, donde se empezó a externalizar las tareas más duras a centros ubicados en India y Pakistán.

Entonces hubo un momento en el que las empresas acabaron trayéndose directamente a esos trabajadores a Londres para tener un empleado hiper productivo dispuesto a trabajar como un león y que encima le funcionaba muy bien desde el punto de vista cuantitativo.

¿Es entonces el teletrabajo un arma de doble filo?

Lo único que quiero transmitir es que el teletrabajo hay que dejarlo que funcione. Yo creo que el teletrabajo se va a imponer fundamentalmente en administración pública, con lo cual nuestra vida va a ser todavía más difícil de lo que ya es. Pero para un montón de empresas que necesitan tener una productividad alta, el teletrabajo no funciona especialmente.

¿Qué opina sobre las previsiones pesimistas de la evolución del PIB?

La evolución del PIB no es tanto la caída que se vaya a producir a corto, sino lo que tarde la recuperación. Ahora mismo parece que España va a ser de los países más impactados porque España se lleva el golpe en su economía industrial y en la turística. Nadie sabe exactamente cuál va a ser la magnitud, pero todo depende de la velocidad de recuperación. Si la recuperación es la que se está hablando en 2021, yo creo que la rentas pueden sufrir un pequeño ‘deep’ como el que sufrieron, por ejemplo, en 2001, después de la crisis del .com, pero se recuperarán. Sin embargo, si la caída del PIB tarda en recuperarse seis o siete años, como pasó en la anterior crisis en 2008, las rentas sufrirán durante todo el periodo que tarde en recuperarse el PIB a medio plazo.

Merlin
Ismael Clemente, CEO de Merlin

¿Cómo van a actuar con sus inquilinos a corto y medio plazo?

Como funciona cualquier inmobiliaria patrimonialista: esperando a los vencimientos. Es decir, lo que el nuevo equilibrio de rentas produzca será una tensión al alza o a la baja en el momento de renovación. Nosotros ahora mismo íbamos por detrás del mercado: como un 9% por debajo de la renta media de mercado, de acuerdo con las valoraciones que nos hacen cada año los tasadores. Entonces, eso es normal cuando el ciclo va para arriba, porque tú solo puedes ir aumentando las rentas en los vencimientos de contrato. Cuando el ciclo va para abajo es la misma historia, pero al revés. 

¿Qué ocurre con el plan de inversión de Merlin?

En principio mantenemos la parte de los planes de inversión que genera renta a más corto plazo. Lo que hemos hecho ha sido priorizar el volumen de inversión que teníamos calendarizado y le hemos dado prioridad ‘1’ a aquellas inversiones que generaban un retorno a más corto plazo en forma de nuevas rentas. Por ejemplo, en Castellana 85 las obras continúan porque está alquilado y tan pronto terminemos, pues el edificio estará ocupado y generará renta. La nave de Carrefour de Azuqueca también continúa en obras porque tan pronto la terminemos entrará Carrefour y generará renta, y así en general… Teníamos 700 millones pendientes de volumen de inversión y hemos priorizado 240 millones aproximadamente, ya que nos generan más de 30 millones de euros en renta.

Esto no significa que las prioridades '2', '3' y hasta '4' queden completamente abandonadas. En materia, por ejemplo, de logística cada vez que tú seas capaz de hacer un prealquiler en un sitio donde tienes un suelo puedes construir la nave. Con lo cual iremos pasando parte del producto que actualmente está en prioridad '2', '3' y '4' a prioridad 1 en la medida en que vayamos consiguiendo alquileres. Para volver a construir en especulativo hay que esperar a ver cómo evoluciona el ciclo, porque cuando construyes especulativo es sobre la base de que prevés una demanda futura y te anticipas esa demanda.

“Nos gustaría aumentar nuestra participación en Madrid Nuevo Norte”

¿Y tienen planes de desinversión?

Gracias a Dios la mayor parte del trabajo quedó hecho en 2019. El año pasado se vendió la cartera ‘Juno’ de oficinas, de más de 130.000 m2 y 26 edificios, pero con contratos mucho más pequeños, de superficie media que el resto de la cartera. Entonces era muy intensiva en gestión, era prácticamente un tercio de nuestros clientes para solamente el 4% de las rentas.

Esta transacción mejoró también la calidad intrínseca de la cartera de oficinas, porque eliminó mucha periferia. En estos momentos más del 90% es prime, CBD y nuevas áreas de negocio donde también han aumentado las ocupaciones de plazas de parking porque la gente quiere ir en coche a la oficina tras el covid-19. Lo cual le da un poquito más de valor a la plaza de parking que llevaba un año sufriendo, como consecuencia del auge de la buenísima calidad del transporte público en España y de los medios de transporte como la bicicleta, monopatines y similares.

¿Qué es prioridad ‘1’ dentro del plan de inversión?

En logística: desarrollos desde cero en sitios donde tengamos seguridad de demanda o prealquiler y en el caso de oficinas, reformas. En estos momentos, por ejemplo, prioridad '1 ' ,y de hecho ya terminándose, tenemos Diagonal 105 (Barcelona), tenemos Marqués de Pombal 3 (Lisboa), tenemos el edificio Monumental (Lisboa), tenemos Castellana 85 (Madrid). Por su parte, en Prioridad '2' tenemos Plaza Ruiz Picasso 2 (Madrid), que probablemente pasará a prioridad '1' si mejoramos el nivel de alquiler.

Hablando de Madrid, ¿en qué momento se encuentra el proyecto que pretende regenerar la zona de Azca?

Este proyecto sigue siendo una prioridad. Requiere un volumen de inversión importante, pero creemos que ese volumen de inversión será compensado por un mayor valor intrínseco de los edificios. Lo que estamos haciendo es intentar aglutinar voluntades dentro de un grupo de propietarios. Hay 10 propietarios en Azca que representan el 85% del ámbito por valor y estamos intentando aglutinar voluntades de los diferentes propietarios para crear una especie de consorcio que se ocupe de pagar unas obras de redefinición urbanística, limpieza, dotación de actividades culturales, sociales, deportivas…El objetivo es conseguir que la zona tenga la importancia que siempre debió tener y nunca debió abandonar.

La idea es que cada propietario aporte capital a un fondo común que no tiene ánimo de lucro directo. Es decir, no pretendemos ganar dinero con la actividad, sino solamente con la elevación de valor de los edificios para conseguir algo parecido al consorcio que tenemos aquí en las cuatro torres, que funciona como un reloj: está todo limpio, no hay delincuencia, no hay problemas…

Azca, en definitiva, un poco el Rockefeller Center de Madrid y lo lógico es que fuera casi la niña bonita de los edificios de oficinas de Madrid y hoy en día, por desgracia, no lo es tanto como la ubicación lo merecería por esta degradación que ha ido sufriendo en los últimos años.

¿Cuántos propietarios se han sumado a la iniciativa?

Hemos arrancado una sociedad inicialmente con GMP, a la que ya se están uniendo otros propietarios. Esa sociedad que hará las obras, la gestión y el mantenimiento de la zona a largo plazo si el Ayuntamiento de Madrid nos concede la posibilidad.

¿Tienen un plazo para arrancar este proyecto?

Va más rápido de lo que podría parecer, lo que pasa es que obviamente todavía permanece en el ámbito privado o no se conoce, pero es previsible que se convoque en breve una especie de concurso de participación ciudadana para definir Azca y para que la gente participe y diga que le gustaría que hubiera en la zona. De ahí se cogerán una serie de ideas y se pedirán propuestas a una serie de estudios de arquitectura especializados en urbanismo nacionales e internacionales que definirán el proyecto.

Igual para el año que viene podemos empezar a ver ya actuaciones concretas en la zona: demoliciones, construcciones, eliminación de rampas, de recovecos….

Aprovechando la referencia a la revaloración de activos, ¿puede afectar el covid-19 en la cartera de activos de Merlin relacionados con el ‘retail’?

Sí, claro. La caída de valor de centros comerciales será algo común en todo el sector. Obviamente los centros de tipo secundario bajarán más y los urbanos, que son parecen los ganadores de esta crisis, bajarán menos.

“El covid-19 ha españolizado el accionariado de Merlin”

 

 

 

¿Se replantea realizar un reequilibrio de la cartera y apostar más por el logístico?

Es algo que veníamos haciendo antes del covid-19. En los próximos años lo que se va a producir es una caída del valor del retail, que hará que el peso del retail en nuestra cartera disminuya. Sin embargo, la logística, en la medida en que continuemos desarrollando logística nueva, seguirá pesando más.

¿Es necesario una inversión en la reforma de las plataformas logísticas ya construidas?

En logística las naves van evolucionando, por ejemplo, en la altura. Hace muchísimos años una nave de siete metros era correcta y hoy en día menos de 11 no se estila. También hay que tener en cuenta el suelo logístico, que mucha gente se piensa que es infinito, porque cuando vas con un avión y sobrevuelas el Corredor del Henares dices: ‘Aquí hay un montón de suelo’, pero eso no es del todo correcto, puesto que la cercanía al nodo de comunicaciones y la forma en la que se conforman las rotondas y los carriles de aceleración y deceleración de la autopista es lo que determina el valor de un suelo logístico.

A medida que vaya faltando suelo logístico de calidad, irá ocurriendo como en países que están mucho más constreñido desde el punto de vista de suelo -Japón- y se empezará a hacer logística multinivel. Es decir, veremos naves logísticas en las que en vez de haber un solo piso, hay cuatro pisos de altura y los camiones tienen una rampa que les permite subir hasta arriba y volver a bajar hasta abajo. En España tardaremos en verlo porque obviamente tenemos bastante menos problema de suelo que en Japón. Pero en Barcelona no es tan absurdo pensarlo, puesto que están bastante cerrados por su propia geografía.

¿Qué prioridad es Madrid Nuevo Norte para Merlin?

Prioridad ‘1’ también, aunque obviamente es un proyecto de largo plazo. Ya se ha obtenido  la aprobación definitiva y ahora estamos en fase de convenios. Es un proyecto que se desarrolla por cooperación, no por compensación. Por tanto, la iniciativa de la obra de infraestructuras es una iniciativa pública. Una vez que se firmen esos convenios, se produce la transmisión física de los terrenos por parte de Adif y comienza el proyecto. Si la Administración funciona a la velocidad a la que lo ha estado haciendo últimamente es posible que para mediados del 2021 ya podamos empezar a ver al menos algunos trabajos de vallado o de demoliciones parciales en el ámbito. Aunque es evidente los primeros edificios no estarán hasta 2025 o 2026, sobre todo en la zona norte de la M-30.

 ¿Se plantean ampliar su participación en el proyecto?

Nosotros hemos dicho en muchas ocasiones que nuestra vocación sería tener un papel de mayor liderazgo accionarial en el proyecto. Desde el punto de vista operativo, con nuestro 14,5% trabajamos como si el proyecto fuera cien por cien nuestro, pero ya que trabajamos como si fuera 100% nuestro nos gustaría que fuera por lo menos un poquito más nuestro, y en eso estamos. Obviamente eso depende de unos socios que tendrán que tomar las decisiones que consideren convenientes en cada momento y que mientras tanto, continuamos trabajando en absoluta armonía con ellos en el desarrollo del proyecto.

Creo que el siguiente momento en el que se podrá producir algún tipo de redefinición será una vez que se haya producido la transmisión de los terrenos, mientras no se produzca la transmisión de los terrenos todo el mundo está quieto y dedicado al trabajo operativo y menos a los temas de redefinición de porcentajes accionariales.

¿Entonces no se descarta la posibilidad de aumentar el porcentaje?

Para nada. Siempre hemos dicho que nuestra vocación sería tener un poquito más de participación accionarial.

Merlin no tiene vivienda en su portfolio, pero Madrid Nuevo Norte, sí. Por este motivo, ¿cómo cree que se va a comportar el precio de la vivienda tras el covid-19?

Yo no soy un experto en vivienda, pero por lo que estoy viendo parece que mucho más resistente de lo que la gente pensaba, tanto en alquileres como en compraventa, salvo situaciones de microburbuja como había en distritos de Madrid como Salamanca, Retiro, etcétera, motivada por demanda extranjera.

Durante el confinamiento han descendido el número de ‘golden visa’ por una inversión inmobiliaria de más de 500.000 euros y muchas voces críticas instan al Gobierno a igualar el sistema a los requisitos de Portugal para fomentar de nuevo la inversión. ¿Qué opinión le merece esta propuesta?

Portugal le ha sacado muchísimo más partido al golden visa que España. Al principio hubo una fiebre de belgas, de franceses e incluso de jubilados. Para actividades profesionales y para profesionales de alto valor añadido en estos momentos es un competidor absolutamente temible para España, porque históricamente España nunca tuvo competidores en materia de calidad de vida. En Portugal se come igual, se habla igual, se vive igual, la gente es igual de maja, son igual de familiares y quieren igual a los niños… España si quiere aspirar a lo mismo, pues tiene que hacer más o menos lo mismo que Portugal: estabilidad regulatoria, no meterle impuestos al impatriado. Por ejemplo, tal vez no se debería haber modificado nunca la ley Beckham. De hecho, justo cuando la modificamos nosotros, la puso Portugal.

Los países compiten entre sí y no todo, por cierto, es fiscalidad, sino que también es seguridad jurídica. Si tú en España empiezas a enredar con la seguridad jurídica y a tocar cosas como por ejemplo el impuesto de patrimonio se genera mucha inseguridad jurídica que inmediatamente se transmite al extranjero y que se está notando en el flujo de impatriados, procedentes sobre todo de Latinoamérica.

¿Cree que la crisis del covid-19 puede acelerar la concentración de socimis de la que se venía hablando antes de la pandemia en el sector?

Yo creo que no, porque es que no hay nada que concentrar. En el mercado Continuo hay cuatro y en MAB hay unas cuentas, pero son todas muy pequeñas. No creo que haya ahora mismo movimientos de concentración y creo que se quedará más o menos el panorama como está. Si se puede producir si imponen un tiempo máximo de permanencia en el MAB para saltar después al Continuo. En ese caso, la única forma de cumplir con la ley sería que las pequeñas se fusionasen con otras compañías del MAB u otra del Continuo.

¿Cómo espera que evolucione la cotización?

La cotización ha sufrido un golpe brutal. El único aspecto positivo ha sido que ese golpe brutal lo ha aprovechado fundamentalmente el capital español. En la Junta el año pasado teníamos un poco más del 28% de capital español y en esta teníamos cerca de un 46%. Es decir, ha mejorado mucho el grado de nacionalización del capital de la compañía y ha disminuido mucho el americano. Antes teníamos un 40% de americanos y ahora estamos en un 15%-16%. 

A largo plazo eso es bueno, porque el español sí que tiene una idea real del valor relativo de los inmuebles. O sea, la razón por la que los españoles han entrado en masa aquí es porque los precios a los que cotiza actualmente la compañía.

¿Sigue abierta la posibilidad de crear una Sigi en Portugal?

No. De momento tenemos diferentes filiales y el nivel de tributación es relativamente similar al del régimen Sigi y hasta tanto ellos no adapten la legislación y permitan la Sigi de socimi igual que España, permite la socimi de Sic francesa no agruparemos todos nuestros activos allí en una Sigi portuguesa. Esto puede ocurrir porque lo está mirando el gobierno portugués. Pero vamos, que no cambia nada, lo único que haremos es agrupar las diferentes sociedades que tenemos en una sola y esa sola dotarla de régimen Sigi.

¿Os gustaría ampliar la inversión en Portugal?

Nos gustaría aumentar el peso de Portugal, que es un país que creo que es ganador en esta pandemia. Lo han gestionado bastante bien, aparte de que lo están haciendo muy bien económicamente desde hace tiempo. El mercado portugués tiene muchísima fuerza, la desocupación es nula, las rentas están claramente al alza. Es un mercado en el que nos gustaría ampliar un poco de presencia, aunque no sabemos si lo podremos hacer en este ciclo o habrá que esperar al siguiente.