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La historia interminable del Edificio España, contada por sus protagonistas

El famoso rascacielos madrileño está inmerso en un culebrón inmobiliario. En los últimos 14 años ha tenido cuatro dueños diferentes, hasta acabar en manos del grupo hotelero mallorquín RIU. Sin embargo, su compra hace casi dos años desató un nuevo conflicto con el intermediario de la operación: el grupo promotor Baraka, liderado por Trinitario Casanova. La nueva polémica se centra en la titularidad del espacio comercial, que actualmente está en manos de la gestora Corpfin, y actualmente está en manos de la justicia. Explicamos de la mano de las tres partes qué está pasando y cuál podría ser el desenlace. 

Por qué es tan importante el edificio

El Edificio España es un icono de Madrid. Es un rascacielos de 117 metros de altura y 28 plantas cuya construcción arrancó en 1948 de la mano de los arquitectos Julián y Joaquín Otamendi, aunque sus puertas se abrieron por primera vez en 1953.

Situado al final de la Gran Vía de la capital, ha sido un edificio de usos mixtos (en estas seis décadas ha albergado un hotel, oficinas, apartamentos y comercios), y ha tenido varios propietarios. Solo en los últimos 14 años ha pasado por cuatro manos diferentes: la promotora Metrovacesa, Banco Santander, el grupo chino Wanda y la cadena hotelera mallorquina RIU, que es su dueño actual y ya está acabando su remodelación.

Qué desató la polémica antaño

Banco Santander compró el edificio a Metrovacesa en 2005 por 389 millones de euros, con el objetivo de reformarlo y crear un hotel, locales y viviendas de lujo. Las obras arrancaron en 2007, pero tres años más tarde se paralizaron por culpa de la crisis. 

El grupo chino Wanda, controlado por el magnate Wang Jianlin, uno de los hombres más ricos del mundo, quiso retomar la reforma del rascacielos tras pagar a Santander 265 millones de euros, aunque se topó con problemas inesperados: el Ayuntamiento de Madrid elevó la protección del edificio, lo que supuso un impedimento insalvable para el conglomerado asiático, que no pudo sacar adelante sus planes, entre los que estaba demoler la fachada. 

Tras meses de tiras y alojas, Wanda se dio por vencido y puso a la venta el edificio. Tras casi un año de negociaciones, el grupo asiático se lo traspasó al Grupo Baraka, liderado por el promotor murciano Trinitario Casanova, que se lo vendió ese mismo día a la cadena hotelera RIU. Pero la operación, lejos de acabar con las discrepancias pasadas, fue el detonante de un nuevo conflicto. 

Quiénes son los protagonistas en la nueva disputa

Actualmente los problemas afectan de forma directa a RIU, dueña del Edificio España, y al grupo Baraka, que como decíamos ejerció de intermediario entre el propietario anterior (Wanda) y la cadena hotelera española. También afectan de forma indirecta a la gestora Corpfin Capital Real Estate, que cerró un acuerdo con RIU para comprarle la zona comercial del rascacielos en julio del año pasado y cuya rúbrica se ha sellado recientemente a través de una de las sociedades de Corpfin (en concreto, la sociedad de inversión inmobiliaria Inbest Prime Assets II). El importe de la transacción se acerca a los 160 millones de euros, según cálculos del mercado. 

El espacio comercial consta de una superficie de 15.000 m2 que en los próximos meses albergará varias ‘flagships’ de moda y restauración. La compañía está en negociaciones con varios operadores y prevé tomar la decisión en el mes de junio, justo cuando se cumplen dos años de la última compraventa. Además, la socimi que adquirió ese espacio está en proceso de salir a bolsa con el objetivo de empezar a debutar en un plazo máximo de seis meses. 

Qué sucede exactamente

El origen de la discordia se produce por la zona comercial del inmueble. Según el Grupo Baraka, las partes acordaron la posibilidad de recompra de los locales comerciales de 15.000 m2, por lo que en el contrato de mandato que firmaron el mismo día que Baraka vendió a RIU la sociedad que tiene el Edificio España se incluyó de forma expresa la facultad de autocontratación, siempre que Baraka cumpliera las condiciones de compra fijadas por el grupo hotelero. Así, sostiene que tenía derecho a adquirir dichos espacios. Afirmación que, sin embargo, RIU niega: su versión apunta a que el grupo de Trinitario Casanova solo tenía un mandato de intermediación no representativo, que estaba ligado al cobro de una comisión si se producía la venta.  

Pasado un tiempo, el grupo mallorquín solo recibió una oferta de compra formal de la zona comercial por parte de Baraka, la suya propia, por lo que la cadena hotelera entendió que había un incumplimiento en la búsqueda de posibles interesados por parte del grupo liderado por Casanova. Así, decidió dar por concluida la relación comercial y, por tanto, rescindió el contrato, e inició un proceso de venta directa. Es decir, RIU consideró que Baraka no había cumplido su cometido, aunque Baraka sostiene que, como ya habían acordado su compra de los locales comerciales, las ofertas que se recibía eran para alquilar dichos locales. Además, defiende que su oferta, que cumplía los requisitos, impedía la valoración de las de terceros, puesto que el traspaso ya estaba comprometido.

En qué punto está el proceso

El asunto está actualmente en los tribunales. En los últimos meses Baraka ha interpuesto dos demandas en diferentes juzgados de Madrid: en una de ellas exigía que se reconociera su derecho a comprar la zona comercial y, en la segunda, pedía la paralización inmediata de las obras del edificio al considerar que las obras de remodelación que está llevando a cabo la cadena hotelera mallorquina para abrir un hotel de cuatro estrellas no estaba respetando los criterios para reforzar y consolidar la estructura del edificio que exige la normativa actual. En su opinión, había irregularidades en el refuerzo de la estructura del rascacielos. 

Ambos procesos judiciales siguen abiertos, pero las primeras decisiones judiciales han inclinado la balanza hacia RIU. Por un lado, el Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid levantó en menos de una semana la suspensión cautelar de las obras que había ordenado (recordemos que en los últimos tiempos la capital ha sufrido dos derrumbes de edificios que estaban siendo rehabilitados: el del Paseo General Martínez Campos y el del famoso Hotel Ritz) y se reanudaron los trabajos de inmediato. A favor de Baraka, el juzgado rechazó la petición de archivo del procedimiento presentada por RIU por una supuesta falta de legitimación de Barka para interponer este procedimiento, lo que deja entrever que sí hay indicios de que el contrato de mandato contiene la facultad de autocontratación.

Por otro lado, el Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid ha desestimado la aplicación de medidas cautelares que pedía Baraka para que se anotara en el Registro de la Propiedad su supuesto derecho de compra de la zona comercial, si bien esta decisión es susceptible de recurso.

Además, Baraka reconoce que también ha solicitado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que pida explicaciones a Corpfin por la compra de esos 15.000 m2, alegando que como gestora debe anunciar este tipo de operaciones al regulador del mercado y a fin de a fin de proporcionar a los potenciales inversores una información veraz sobre la existencia de una controversia judicial sobre los locales que reclama Baraka. 

Corpfin, por su parte, se defiende argumentando que la operación se ha sellado a través de una socimi (Inbest Prime Assets II) y no a través de una gestora (tiene una firma que se llama Inbest Real Estate Management Partners que está en trámites de convertirse en una gestora regulada). Así, la postura de Corpfin es que no tiene obligación de comunicar la compra a la CNMV y tampoco al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), ya que la socimi Prime Assets II todavía no está cotizando.

A las partes ahora les toca esperar a que los procesos judiciales sigan su curso: en el caso del proceso por las obras (juzgado 67), se espera un desenlace más breve y es que el procedimiento es verbal, por lo que solo va a haber una vista, sin que exista juicio posteriormente. 

En el caso de la demanda por la propiedad de la zona comercial (juzgado 51), todavía está en primera instancia, lo que significa que no se ha producido la audiencia previa, ni el juicio, ni se ha dictado sentencia. Además, el fallo se puede apelar a la Audiencia Provincial de Madrid, donde en principio se acabaría el proceso. No obstante, existe el recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que es extraordinario y que solo se activa cuando una sentencia contiene una interpretación o aplicación incorrecta de la ley o ha sido dictada en un procedimiento que no parece ajustado 100% a la legalidad. Mientras llegan las decisiones judiciales, cada uno de los protagonistas se mantiene firme en su postura.  

Qué defiende RIU

La cadena hotelera insiste en que en ningún momento el contrato establecía una cláusula que permitiera a Baraka comprar el edificio, al tiempo que pone en duda que un espacio comercial de gran dimensión y ubicado en uno de los inmuebles más icónicos de la capital no despertara un gran interés en el mercado, sobre todo en un momento en el que Madrid está en el radar de grandes inversores y está viviendo una transformación del centro urbano. La Gran Vía, la Plaza de España en la que se ubica el Edificio España y las zonas aledañas están renovando su imagen. Así, defiende que hubo un incumplimiento claro del mandato por parte de Baraka, ya que solo le facilitó su oferta de compra.

Qué defiende Baraka

El grupo asegura que en el contrato firmado con RIU existe una cláusula que viene a conferirle la posibilidad de comprar el espacio comercial, y sostiene que cuenta con otro tipo de pruebas que demuestran tal acuerdo entre las partes. 

A su favor, también recuerda que Baraka ha participado en actos que no suelen ser habituales para los intermediadores, como acudir a la presentación oficial del inicio de las obras de remodelación del edificio. Un acto al también asistieron representantes de RIU y del Ayuntamiento de Madrid. Y el grupo liderado por Casanova añade otros dos ejemplos: que RIU confirmó que estaba preparando el documento de venta y que los potenciales interesados que la cadena hotelera remitía a Baraka solo tenían intención de alquilar los locales.  

Qué defiende Corpfin 

Desde la gestora aseguran que la compra de los locales comerciales tiene plenas garantías legales. Acostumbrada a cerrar operaciones inmobiliarias, reconoce que está trabajando con dos de los bufetes más prestigiosos del país: Cuatrecasas y Garrigues.

Cuál puede ser el desenlace

Corpfin se considera socia de la cadena hotelera y confía plenamente en que la justicia acabará dando la razón a RIU; además, en este tipo de contratos es habitual que existan 'cláusulas de indemnidad', que protegen al comprador ante posibles eventualidades. 

Baraka, por su parte, adelanta que, si la justicia le da la razón, exigirá al grupo hotelero una indemnización por daños y perjuicios por no haber podido explotar los locales comerciales en el plazo que había previsto. Además, también advierte que sería necesario pagar una indemnización a los inquilinos que finalmente ocupen las diferentes tiendas que está diseñando Corpfin y que, según la compañía, estarán diseñadas según sus necesidades concretas.