¿Cómo y cuándo negociar con un promotor una rebaja del precio?

2 Julio 2009, 8:12

Los promotores de viviendas son cada vez más flexibles a la hora de rebajar precios, algo utópico en años anteriores. Un reciente estudio de aguirre newman señalaba que en dos de cada tres promociones analizadas en Madrid era posible una rebaja de precio vía negociación. En las que era posible, el rango de negociación iba desde el 5 al 20% respecto al precio de salida

Por lo tanto, ni todos los promotores están abiertos a bajar los precios ni tampoco todos pueden bajar lo mismo. Una queja habitual de los promotores es que hay clientes que llegan a las oficinas o a las cada vez menos frecuentes casetas de ventas pidiendo descuentos del 15% o 20% sobre el precio actual porque en la promoción de al lado les ofrecen ese descuento. Sin embargo, no todos los promotores están abiertos ni tienen la posibilidad de los mismos márgenes de negociación

Un comprador que esté dispuesto a negociar seriamente la compra de una vivienda nueva debe conocer bien ante qué promoción y promotor se encuentra antes de apretar el precio. Los principales puntos que allanan una bajada de precio son:

A) La fase constructiva en la que se encuentra la promoción

"Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación, estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario, cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de negociación se observa, según aguirre newman

B) El stock de producto que aún no ha sido vendido

La existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta a los márgenes de negociación, aunque no siempre en beneficio del comprador. Así, en la mayoría de proyectos se observa cómo cuantas menos viviendas quedan por vender, mayores márgenes de negociación ofrece el promotor para vender el 100% de la promoción lo antes posible. Sin embargo, tal y como alerta aguirre newman, no siempre ocurre así, ya que hay una serie de promotores que actúa en sentido contrario, es decir, un bajo nivel de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide mantener los precios sin aceptar descuentos

C) El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales

Lógicamente, cuanto mayor descuento acumule un piso, menor es el margen de negociación de ese promotor. Por ello, conviene seguir los precios de las viviendas en las que estemos interesados, para saber en qué estado de precio de encuentran y saber de antemano si el promotor estará abierto a rebajar más el precio o ya es difícil porque lo tiene muy rebajado

Por lo tanto, la recurrente frase de algunos promotores de que no pueden bajar más el precio de determinado nivel es cierta en determinadas circunstancias. Como responsables de compañías, no pueden bajar el precio de los pisos por debajo de sus costes o hipoteca de forma general, ya que si posteriormente la compañía incurre en problemas financieros podrían ser acusados de administración desleal de la empresa al vender con pérdidas determinados inmuebles

Es por ello, por lo que se da la paradoja de que algunas compañías toman el camino de la suspensión de pagos o dación de pisos a bancos antes de rebajarlos por debajo de determinados niveles. Sólo las promotoras que estén construyendo sobre suelos de bajo coste (fruto de una recalificación o de tener suelos que compraron hace tiempo) o con unas finanzas saneadas (hay pocas actualmente) tienen margen de maniobra para reducir precios como desearían algunos compradores

Por lo tanto, si tras una dura negociación el promotor no alcanza el precio que un comprador puede o quiere pagar, deberá esperar a futuras promociones (aunque actualmente se inician pocas) o a que el piso que le guste pase a manos de los bancos acreedores para poder ver precios por debajo de algunos límites, algo que no siempre ocurre y que de ocurrir puede conllevar un largo periodo de espera

Para Fernando Encinar, director de estudios de idealista.com, "ahora es el mejor momento para explorar y negociar si quieres comprar una vivienda de obra nueva al promotor. Además, el stock de obra nueva es actualmente tan grande que vemos dificil que se inicien a medio plazo nuevas promociones"

57 Comentarios:

Hoy sí que hay comentarios, de un lado y de otro, razonables y maduros.

Responder

Una cosa no se le puede negar a anónimo1, y es su tesón.
El hombre anda que no le llega la camisa al cuello, pero aquí sigue, sin desfallecer y por más que le rebaten sus párvulos y sesgados argumentos, él sigue y sigue como el conejo de duracell.
Que le cogen en el renuncio de la bolsa: le da la vuelta a la cosa y que si tal y pascual...
Y eso de que la ruina de algunos no trae más que ruina. Cogno! Pero si acabas de mandar a uno al psiquiatra por ser pesimista. ¿Y tú qué? Me parece que te crees demasiado importante. Si tú te arruinas no va a pasar nada por eso, al contrario; a veces es higiénico que uno cuantos mostrencos se vayan a tomar por c-u-l-o para que se regenere la cosa.
Ala, a seguir diciendo chorradas, que lo pones a huevo pa que te apiolen. Ni a Fernando vii se las ponían tan fácil

Un chalet de 120 metros construidos vale 60000 más el terreno, y como los tuyos están probablemente en un patatal, pues añádele otros 20 o 30000 como mucho.
Y no le des más vueltas que aquí no engañas a nadie

Responder

Una cosa no se le puede negar a anónimo1, y es su tesón. El hombre anda que no le llega la camisa al cuello, pero aquí sigue, sin desfallecer y por más que le rebaten sus párvulos y sesgados argumentos, él sigue y sigue como el conejo de duracell. Que le cogen en el renuncio de la bolsa: le da la vuelta a la cosa y que si tal y pascual... y eso de que la ruina de algunos no trae más que ruina. Cogno! Pero si acabas de mandar a uno al psiquiatra por ser pesimista. ¿Y tú qué? Me parece que te crees demasiado importante. Si tú te arruinas no va a pasar nada por eso, al contrario; a veces es higiénico que uno cuantos mostrencos se vayan a tomar por c-u-l-o para que se regenere la cosa. Ala, a seguir diciendo chorradas, que lo pones a huevo pa que te apiolen. Ni a Fernando vii se las ponían tan fácil ??????????????????????? Cuál es tu razonamiento? Qué nos quieres transmitir?

Responder

Una cosa no se le puede negar a anónimo1, y es su tesón. Gracias por tu reconocimiento, pero cuando tiene la seguridad de una cosa, la debe defender con todas sus fuerzas. El hombre anda que no le llega la camisa al cuello, pero aquí sigue, sin desfallecer y por más que le rebaten sus párvulos y sesgados argumentos, él sigue y sigue como el conejo de duracell. Perdona pero la camisa la tengo de mi talla y mis comentarios no son sesgados, son simplemente los de un lado de la mesa y para tomar posición sobre cualquier tema, hay que escuchar a todos los implicados y no los más nos interesen. Que le cogen en el renuncio de la bolsa: le da la vuelta a la cosa y que si tal y pascual... que yo sepa nadie me ha cogido ningún renuncio sobre la bolsa, el problema es que cuando pongo algún ejemplo, no se me interpreta bien, no se si por la falta de conocimientos del otro o por mis defectos en la explicación, el ejemplo de las acciones del b. Santander, queria expresar que nunca se sabe cuando el mercado se va a dar la vuelta y que igual que muchos no compraron a los precios de marzo y hoy se tiran de las orejas, mañAna puede ocurrir con las viviendas y muchos bajistas se pueden quedar colgados en la espera del mas chollo todavia. Lea Ud ese articulo y verá como veladamente montero se lo está empezando a insinuar. Y eso de que la ruina de algunos no trae más que ruina. Cogno! Pero si acabas de mandar a uno al psiquiatra por ser pesimista. ¿Que haria Ud. Con una persona que le dice que todo esta mal, mal, mal y que vamos a terminar en una guerra? ¿Y tú qué? Me parece que te crees demasiado importante. Si tú te arruinas no va a pasar nada por eso, al contrario; a veces es higiénico que uno cuantos mostrencos se vayan a tomar por c-u-l-o para que se regenere la cosa. Perdone Ud. Pero no me creo nada importante, si asi fuera no perderia el tiempo predicando en este desierto. Si yo me arruino, cosa que no creo que ocurra, no porque sea más listo que nadie, si no que ya sabe Ud, el refran "sabe más el diablo por viejo que por diablo" y uno lleva ya 30 años en este oficio y esta es la 3ª Crisis en mi vida profesional. Lo de mostrescos e irse a tomar por culo, ya sabe lo que se dice a palabras necias, oidos sordos, por no decirle aquello de que con dicho instrumento le empastes la muela del juicio. Ala, a seguir diciendo chorradas, que lo pones a huevo pa que te apiolen. Ni a Fernando vii se las ponían tan fácil Evidentemente me lo pone Ud muy fácil, fijese que todos mis comentarios estan fundamentados y motivados y así me lo reconoce Ud al comienzo de este. Las chorradas son las expresiones que se emiten sin fundamentos, ni motivos, es decir su propio comentario. Un chalet de 120 metros construidos vale 60000 más el terreno, y como los tuyos están probablemente en un patatal, pues añádele otros 20 o 30000 como mucho. Con esta nueva expresión pone Ud el dedo en la diana, este negocio genera en muchas personas ese sentimiento y por eso se han metido muchos espontaneos, pensando que la construcción la hace cualquiera y por cuatro euros y todo ganancia, se han metido, han pagado lo que les han pedido y cuando se han dado cuenta, han saturado el mercado y están con la soga al cuello, ese ha sido uno de los grandes problemas que vivimos. Por cierto, mis promociones están todas en suelos urbanos o urbanizables, que para su conocimiento son los suelos contiguos a los cascos urbanos previstos en el planeamiento de los municipios. Y no le des más vueltas que aquí no engañas a nadie Yo no trato de engañar a nadie simplemente doy mi opinión, si no le gusta, por favor no la lea y solo lea los comentarios que realmente le gusta leer, eso si veremos quien tiene razón cuando pase este temporal.

Responder

Puntos fuertes de cada una de las partes:

Compradores,
- Gran stock de viviendas que hay que vender.
- El precio esta limitado por las posibilidades economicas de la gente, aunque quieras no puedes.
- Desaparición en gran medida de las plusvalias obtenidas por posibles compradores con las ventas de pisos anteriores.
- Excasez de ahorros iniciales para la entrada y gastos iniciales.
- Situacion economica desfavorable
- Bajadas de los alquileres.
- Situacion economica de las promotoras y los bancos

Vendedores.
- Existencia de una gran demanda (por ahora no solvente) que necesita sus piso tarde o temprano, a mucha gente le gustaria comprar lo que pasa que ahora no puede.
- Frenazo en seco de nueva construcción, el stock ira disminuyendo con el tiempo a medida que se vayan vendiendo las viviendas.
- Por debajo de la hipoteca no se puede vender, se le dan al banco.
- Aguantar, con el apoyo de los bancos, hasta que la situacion mejore no hay que construir mas solo vender poco a poco lo que se ha construido
- Las bajadas de los precios y de los tipos de interes hacen que la vivienda sea mas accesible.
- Aumento del ahorro en determinados sectores de la demanda, que facilitaran el acceso a la vivienda

Responder

Perdon por discrepar Mat, pero en vendedores: 1) No estoy de acuerdo. Muchos ya aprendimos que a esos precios no vale la pena comprar. Los inmigrantes se estan llendo y los inversores están mirando lugares donde la relación precio-valor es razonable. 2) Si, con varios millones entre nuevas y usadas, hay para rato. 3) Gran error. Además hay que declararse en quiebra si se es una SL o SA (nada bonito para el administrador). Si eres un particular el banco va por tu sueldo y los bienes del garante. 4)= Anteriores 5) Los tipos fijos no han bajado, porque ha aumentado el Spread. Nadie puede ser tan tonto de pensar que estos tipos se mantendran por el plazo de la hipoteca. Es un riesgo que algunos ya aprendimos a estudiar. 6) Cash is king!! Si como esta el patio alguien tiene ahorros no va a comprar a estos precios. Vendedores. - Existencia de una gran demanda (por ahora no solvente) que necesita sus piso tarde o temprano, a mucha gente le gustaria comprar lo que pasa que ahora no puede. - Frenazo en seco de nueva construcción, el stock ira disminuyendo con el tiempo a medida que se vayan vendiendo las viviendas. - Por debajo de la hipoteca no se puede vender, se le dan al banco. - Aguantar, con el apoyo de los bancos, hasta que la situacion mejore no hay que construir mas solo vender poco a poco lo que se ha construido - Las bajadas de los precios y de los tipos de interes hacen que la vivienda sea mas accesible. - Aumento del ahorro en determinados sectores de la demanda, que facilitaran el acceso a la vivienda

Responder

Muy interesante el artículo y la tabla por distritos. ¿Sería posible confeccionar una para los distritos de Barcelona?

Experiencia personal en Poblenou, barcelona en diferentes promotoras de obra nueva: rebajas en negociación entre el 7-15% sobre un precio de venta al público ya rebajado entre un 10-20% respecto de ante de que estallara la burbuja.

Y como dice Encinar, el que más baja en la negociación es el que tiene el precio de partida más elevado... suamando los dos efectos, estaríamos hablando de rebajas de entre el 15% y el 25% respecto de los máximos...

Responder

Bueno por fin esta pagina pone los pies en el suelo y viene a ratificar lo que es una realidad evidente y es que los promotores nunca podemos aceptar rebajas del 20% porque es el margen que tenemos y como comprenderán para que vamos a vender sin margen, para eso se lo entregamos al banco y punto.

Eso es lo que llevo defendiendo meses en esta pagina gracias dmontero.

Responder

"Bueno por fin esta pagina pone los pies en el suelo y viene a ratificar lo que es una realidad evidente y es que los promotores nunca podemos aceptar rebajas del 20% porque es el margen que tenemos y como comprenderán para que vamos a vender sin margen, para eso se lo entregamos al banco y punto."

Eso seguro q ayudaría a reactivar el mercado, si todos los pisos sin vender acabaran en manos de los bancos, estos tratarían de venderlos cómo fuera, (rebajando el precio paulatinamente hasta donde fuera necesario), para sanear balances, y además, facilitarían el acceso a la hipoteca... por tanto, hemos encontrado la solución... ustedes q prefieren entregarlos al banco, y los compradores q están encantados con la idea...