Los promotores de viviendas son cada vez más flexibles a la hora de rebajar precios, algo utópico en años anteriores. Un reciente estudio de aguirre newman señalaba que en dos de cada tres promociones analizadas en Madrid era posible una rebaja de precio vía negociación. En las que era posible, el rango de negociación iba desde el 5 al 20% respecto al precio de salida
Por lo tanto, ni todos los promotores están abiertos a bajar los precios ni tampoco todos pueden bajar lo mismo. Una queja habitual de los promotores es que hay clientes que llegan a las oficinas o a las cada vez menos frecuentes casetas de ventas pidiendo descuentos del 15% o 20% sobre el precio actual porque en la promoción de al lado les ofrecen ese descuento. Sin embargo, no todos los promotores están abiertos ni tienen la posibilidad de los mismos márgenes de negociación
Un comprador que esté dispuesto a negociar seriamente la compra de una vivienda nueva debe conocer bien ante qué promoción y promotor se encuentra antes de apretar el precio. Los principales puntos que allanan una bajada de precio son:
A) La fase constructiva en la que se encuentra la promoción
"Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación, estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario, cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de negociación se observa, según aguirre newman
B) El stock de producto que aún no ha sido vendido
La existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta a los márgenes de negociación, aunque no siempre en beneficio del comprador. Así, en la mayoría de proyectos se observa cómo cuantas menos viviendas quedan por vender, mayores márgenes de negociación ofrece el promotor para vender el 100% de la promoción lo antes posible. Sin embargo, tal y como alerta aguirre newman, no siempre ocurre así, ya que hay una serie de promotores que actúa en sentido contrario, es decir, un bajo nivel de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide mantener los precios sin aceptar descuentos
C) El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales
Lógicamente, cuanto mayor descuento acumule un piso, menor es el margen de negociación de ese promotor. Por ello, conviene seguir los precios de las viviendas en las que estemos interesados, para saber en qué estado de precio de encuentran y saber de antemano si el promotor estará abierto a rebajar más el precio o ya es difícil porque lo tiene muy rebajado
Por lo tanto, la recurrente frase de algunos promotores de que no pueden bajar más el precio de determinado nivel es cierta en determinadas circunstancias. Como responsables de compañías, no pueden bajar el precio de los pisos por debajo de sus costes o hipoteca de forma general, ya que si posteriormente la compañía incurre en problemas financieros podrían ser acusados de administración desleal de la empresa al vender con pérdidas determinados inmuebles
Es por ello, por lo que se da la paradoja de que algunas compañías toman el camino de la suspensión de pagos o dación de pisos a bancos antes de rebajarlos por debajo de determinados niveles. Sólo las promotoras que estén construyendo sobre suelos de bajo coste (fruto de una recalificación o de tener suelos que compraron hace tiempo) o con unas finanzas saneadas (hay pocas actualmente) tienen margen de maniobra para reducir precios como desearían algunos compradores
Por lo tanto, si tras una dura negociación el promotor no alcanza el precio que un comprador puede o quiere pagar, deberá esperar a futuras promociones (aunque actualmente se inician pocas) o a que el piso que le guste pase a manos de los bancos acreedores para poder ver precios por debajo de algunos límites, algo que no siempre ocurre y que de ocurrir puede conllevar un largo periodo de espera
Para Fernando Encinar, director de estudios de idealista.com, "ahora es el mejor momento para explorar y negociar si quieres comprar una vivienda de obra nueva al promotor. Además, el stock de obra nueva es actualmente tan grande que vemos dificil que se inicien a medio plazo nuevas promociones"
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57 Comentarios:
Quería decir un chalet de lujo, no una mansión, me he pasado, en las vegas, miami o california, no hablo de climas duros.
Te recomiendo por Internet callejeros en las vegas, verás que no miento.
Barbacana, muchas gracias por tu comentario. Es de los pocos comentarios útiles que he visto. Aquí parece que hay mucha gente que espera que los precios bajen un 50% y que las promotoras y los bancos vayan a buscarlos a casa a ofrecerlos el piso de su vida con el precio rebajado en un 50% sin ni siquiera negociar. ¿Podrías decirnos la zona de tu vivienda y si tiene terraza, y/o parking y/o trastero incluidos en los 328.000? Enhorabuena y suerte con tu piso.
La vivienda está en Burgos zona renfe-cellophane: la vivienda tiene garaje estupendo; trastero de m: con doble altura; piscina comunitaria; pista de padle; zona ajardinada y recreativos para los niños
Hay sensatez en los comentarios menos mal.cuando volveran los bancos a conceder hipotecas? pinche en google y si tienen paciencia lean lo que yo decia que pasaria si los bancos dejaban de dar creditos.parece mentiras que viendo la gente el panorama que hay,se alegren de que bajen los precios,,,,,,,silas consecuencias que yo veo y no me equivoco ,es que estaremos en la ruina en nada,,porque el govierno da dinero del contribuyente a las entidades,y con el siguen embargando..diganme,y encima le abala con nuestros impuestos,asi cualquieraaaaaa,nuestros hijos nietos salen con una deuda de 2 millones de eur,.podria abalar a todas las empresas para que con eso no cierren,dejando de crear parados si al final pagando a los parados tambien sale de lo publico,y gastan mas ,que clase de govierno es este?Pero claro no habian caido usteds que los chuposteros de govierno los de ugt,comisiones obreras y que s yo, se lo estan llevando calentito del que cierra,y hacen concurso ,o eres.con lo cual mas parados mas morosos,todo nuestro sudor se esta evaporando y todo se lo quedara el banco.no hay escapatoria.No compren a los bancos ni por un eur,eso lo usaran para llevarlo al banco España y seguir embargando.Estoy preocupada Epaña se unde.los inversores estan haciendo el agosto, son los mismos bancos.
Buenas noches. Quería animarle a escribir, porque parece que lo hace con el corazón. La bajada de los precios de la vivienda no es la causa de la destrucción de riqueza en el país, sino que el proceso ha sido justamente el inverso: la mala utilización de recursos, dirigidos hacia un monocultivo, está ocasionando una caída de la actividad económica sin precedentes. Todos los agentes, incluyendo por supuesto a los políticos, quieren que el asunto se resuelva sin afectar al valor de sus activos (en todo caso al de sus vecinos), pero eso resulta simplemente imposible. No es que nos alegremos de que bajen los precios, ya que algunos llevamos casi cuatro años anunciándolo, dentro de un proceso natural, como el ciclo del nitrógeno o la vida de una estrella. Los excesos que se han cometido están causando una bajada importante del precio de la vivienda, y ésta ya no se detendrá ante nada, hasta alcanzar los valores de equilibrio. Es más, pasará transitoriamente por debajo de éste, hasta que se estabilice finalmente. ¿-50%? ¿-60%? Nadie puede afirmarlo con certeza mientras no lleguemos al fondo. Siento no coincidir con usted en un punto: la culpa no es del gobierno, sino de la creditocracia ¿Ha escuchado alguna crítica de los partidos hacia el Real Decreto que respalda jurídicamente el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria? Bueno, algunas sí, pero provienen de aquellos que quieren que les concedan las ayudas sin más y organizar las fusiones a su manera, en cuyo caso algunos Consejos de Administración parecerían las Cortes de Cádiz. Si estuviera en lugar del BDE, les daría largas, mientras les solicito nueva documentación (como hacen ellas con nosotros), hasta llegar a una intervención motivada. El resto tomaría buena nota. No me preocuparía por los bancos, ya que se van a llevar un empacho de ladrillo tal que una buena parte de las entidades agotará sus recursos propios en las trincheras. De hecho, confían en una recuperación general del país en 2010, porque saben que en caso contrario el tsunami se las llevará por delante ¿Ha leído alguna vez de un banco que sobreviva sin prestar dinero? Por ahora lo consiguen, eso sí, con nuestros impuestos (nacionalizando pérdidas) e incrementando las comisiones, pero si no hay actividad económica, y no la están promoviendo precisamente, el círculo se cerrará sobre ellos. Un saludo.
Competencia desleal, eso es lo que están haciendo los bancos con particulares y promotores. La solución está en ellos. No en los directores de bancos que ni pinchan ni cortan, pues solo obedecen normas, sino en las manos de aquéllos por los que pasa la crisis con más gloria que pena y nos manejan como marionetas.
Será triste, pero lo único que siento a medida que continúa la crisis y no se muy bien si crece, disminuye o se estanca, es que tengo la sensación de impotencia pues creo que no está en nuestras manos que esto termine, al igual que tampoco lo estaba el principio o fin de la búrbuja inmobiliaria...de la cual, nos hemos quejado a voz en grito de los precios, pero...todos comprabamos porque el banco nos concedía la hipoteca....ellos son los que nos metieron y sacaron de la búrbuja, ellos serán los que nos han metido y los que nos sacaran de la crisis....
Y hablando de las administraciones públicas....por qué ellas pagarán sus deudas cuando puedan y los demás pagamos en plazo o nos embargan? en mi próxima vida, no quiero ser un rey o un tigre...quiero reencarnarme en ayuntamiento!!
Hola buenos dias, me gustaria que me informaran cuanto a bajado el precio de la vivienda en el sector de Miramadrid, en Paracuellos del Jarama.
He firmado con la inmobiliaria un contrato de alquiler con opción a compra a 3 años y agradeceria se me orientase, de que manera puedo con ellos negociar una rebaja del inmueble más absequible, para obtener la hipoteca, ya que mi idea es comprar el inmueble pronto, para poder gozar de las ventajas del contrato. Gracias
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