Los promotores de viviendas son cada vez más flexibles a la hora de rebajar precios, algo utópico en años anteriores. Un reciente estudio de aguirre newman señalaba que en dos de cada tres promociones analizadas en Madrid era posible una rebaja de precio vía negociación. En las que era posible, el rango de negociación iba desde el 5 al 20% respecto al precio de salida
Por lo tanto, ni todos los promotores están abiertos a bajar los precios ni tampoco todos pueden bajar lo mismo. Una queja habitual de los promotores es que hay clientes que llegan a las oficinas o a las cada vez menos frecuentes casetas de ventas pidiendo descuentos del 15% o 20% sobre el precio actual porque en la promoción de al lado les ofrecen ese descuento. Sin embargo, no todos los promotores están abiertos ni tienen la posibilidad de los mismos márgenes de negociación
Un comprador que esté dispuesto a negociar seriamente la compra de una vivienda nueva debe conocer bien ante qué promoción y promotor se encuentra antes de apretar el precio. Los principales puntos que allanan una bajada de precio son:
A) La fase constructiva en la que se encuentra la promoción
"Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación, estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario, cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de negociación se observa, según aguirre newman
B) El stock de producto que aún no ha sido vendido
La existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta a los márgenes de negociación, aunque no siempre en beneficio del comprador. Así, en la mayoría de proyectos se observa cómo cuantas menos viviendas quedan por vender, mayores márgenes de negociación ofrece el promotor para vender el 100% de la promoción lo antes posible. Sin embargo, tal y como alerta aguirre newman, no siempre ocurre así, ya que hay una serie de promotores que actúa en sentido contrario, es decir, un bajo nivel de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide mantener los precios sin aceptar descuentos
C) El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales
Lógicamente, cuanto mayor descuento acumule un piso, menor es el margen de negociación de ese promotor. Por ello, conviene seguir los precios de las viviendas en las que estemos interesados, para saber en qué estado de precio de encuentran y saber de antemano si el promotor estará abierto a rebajar más el precio o ya es difícil porque lo tiene muy rebajado
Por lo tanto, la recurrente frase de algunos promotores de que no pueden bajar más el precio de determinado nivel es cierta en determinadas circunstancias. Como responsables de compañías, no pueden bajar el precio de los pisos por debajo de sus costes o hipoteca de forma general, ya que si posteriormente la compañía incurre en problemas financieros podrían ser acusados de administración desleal de la empresa al vender con pérdidas determinados inmuebles
Es por ello, por lo que se da la paradoja de que algunas compañías toman el camino de la suspensión de pagos o dación de pisos a bancos antes de rebajarlos por debajo de determinados niveles. Sólo las promotoras que estén construyendo sobre suelos de bajo coste (fruto de una recalificación o de tener suelos que compraron hace tiempo) o con unas finanzas saneadas (hay pocas actualmente) tienen margen de maniobra para reducir precios como desearían algunos compradores
Por lo tanto, si tras una dura negociación el promotor no alcanza el precio que un comprador puede o quiere pagar, deberá esperar a futuras promociones (aunque actualmente se inician pocas) o a que el piso que le guste pase a manos de los bancos acreedores para poder ver precios por debajo de algunos límites, algo que no siempre ocurre y que de ocurrir puede conllevar un largo periodo de espera
Para Fernando Encinar, director de estudios de idealista.com, "ahora es el mejor momento para explorar y negociar si quieres comprar una vivienda de obra nueva al promotor. Además, el stock de obra nueva es actualmente tan grande que vemos dificil que se inicien a medio plazo nuevas promociones"
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57 Comentarios:
El artículo está bien pero al final la respuesta es: ¿Cuándo y cómo puedo negociar...? SIEMPRE. Cada uno puede ofrecer lo que quiera. El promotor/dueño/etc. puede aceptar o no la oferta. En estos tiempos el comprador tiene la sartén por el mango, ofreced muy por debajo del precio de partida. Es la mejor política. No hay prisa por comprar y sí (y mucha) por vender.
Saludos
¿El seguro de obligada contratación para defectos estructurales?, O es que los contructores no quiebran cada dos por tres, entonces quien se hace responsable en ese caso, aparte de la picaresca de crear sociedades para solo la duración de la construcción y después cerrarlas para evitar responsabilidades...es que hay algún contructor por ahi...
Insisto, suerte con las ventas con lo que está cayendo, y lo dicho, sigo esperando mayores bajadas, de ustedes o de las cajas de ahorro....
El seguro decenal, le garantiza la reparación de datos estructurales durante los 10 años siguientes a la terminación de la obra.
La Ley de ordenación de la edificación, tambien establece que el promotor responderá durante 3 años por vicios ocultos, pero si el promotor quiebra, te los comes. Le voy a contar una historia vivida hace muy pocos días.
Me viene una pareja hace unos cuantos meses a comprar un chalet, hablamos de 250.000 € la casa les encanta, nos felicitan por los acabados y el diseño y se van muy contentos y quedan en llamar al cabo de unos días. Pasan 15 dias y no me llaman, les llamo y me contestan muy airados que han comprado a otro promotor que está al borde del abismo y que les ha dejado una vivienda similar a la mia en 210.000 € y que la han escriturado el día anterior.
La semana pasada me vienen los padres del chico de la pareja y vienen a ver el chalet e igualmente les encanta y me empiezan a regatear, yo les digo que ya les he dado mi último precio, que son viviendas de calidad y yo no puedo bajar de ese precio, que si otros lo hacen porque están al borde del abismo, yo afortunadamente no tengo esa situación, que si buscan precio compren al mismo promotor que su hijo, fue decir la palabra y la madre ponerse a llorar como una Magdalena. Yo me quede helado y sin saber donde meterme, obviamente les pregunte que ocurria, lo primero que me dijeron era que el promotor era un pinta, que cuando cogió el dinero no quiso saber nada más de ellos, a la vivienda le salieron humedades en el garaje y tiene todo los bajos que dan pena, cuando usaron la bañera todo el agua caia a la planta baja, porque no habian enganchado el tubo de desagüe al bote sifonico, en la cocina encontraron baldosas que se movían y cuando fueron a arreglarlas se encontraron que estaban puestas con un mortero sin practicamente cemento, etc. etc.... y que han tenido que poner una demanda en el juzgado, el promotor cuando malvendió la última vivienda se ha ido de la zona y no le encuentran ni para nofiticarle.... etc...
Por tanto, es muy importante saber a quien se compra y como suelo defender lo importante señores no es el precio, lo importante es la vivienda.
En consecuencia, si compra una vivienda a un promotor al borde del abismo o a un banco o a una caja, digame por favor quien cree que le reparará las posibles deficiencias?
Tras el baby-boom de hace mas de 30 años, llega el invierno demografico. España durante los años 80 y 90 tuvo la tasa de natalidad mas baja del mundo. Preparense, que nadie va a comprar sus pisos. Porque simplemente, no habra nadie para comprarlos. Con una tasa de natalidad española de entonces, un poco por encima de 1, simplemente casi todos los jovenes heredaran y viviran en los pisos de los padres/abuelos y no necesitaran comprar.
Lo que es evidente son dos cosas que podemos resaltar; por un lado tenemos a los especuladores viviendo por recuperar el capital invertido, que en muchos casos no lo terminaran de ver el 100% y por otro lado a las promotoras o constructoras que no tienen solvencia para devolver el dinero a la cantidad de personas que se han arrepentido de haber comprado sus viviendas habituales por haberse quedado sin trabajo u otras circunstancias de peso.
Ante los pobres que tienen todos sus ahorros a expensas que los constructores vean la luz que les decimos....................................... que tengan paciencia que es la madre de la ciencia , o que las cosas de palacio van despacio, no creo que ninguna de estas expresiones sean las apropiadas para ciudadanos que han pasado cantidad de penurias y sacrificios para ver que encima que pierden hasta un 50% de las cantidades entregadas a cuenta de su futura vivienda el resto se les queda descolgada de la mano de Dios, o quizás del universo..
La crisis del ladrillo era una cuestión que se veia venir desde hace años. Cualquier persona con dos dedos de frente tenía la suficiente información como para conocer el desenlace que iba a tener la burbuja inmobiliaria. Lo que ha pasado es que ha existido una autentica fiebre del ladrillo (yo digo del dinero facil) y ha afectado a mucha gente.
La solución tambien esta clara ( y es la unica solución posible) y es que los precios de las viviendas esten de acorde con las capacidades de compra de los ciudadanos.
En estos momentos se está produciendo un efecto de desinflado de la burbuja, con bajadas generalizadas de los precios. El problema es que muchos promotores han pagado cantidades excesivas por los terrenos y los gastos de edificación (como todo se vendia, no importaba pagar lo que fuera). Realmente hay muchos de estos que no tienen margen para bajar mas los precios pues venderian con perdidas. Pero eso solo es problema del promotor.
Si tienes ideas de comprar y tienes los recursos necesarios pra hacerlo, esta claro que en estos momentos tienes la sarten por el mango. Si el promotor se ve obligado a vender sn beneficios o incluso con algunas perdidas, repito esto es su problema y es lo que hay en el mercado. No olvidemos que estos promotores son los mismo que hace 3 años tenian la sarten por el mango y si tenias alguna queja de la vivienda te decian que te jodieras (te devuelvo el dinero entregado que tengo compradores esperando y encima l ganare un dinero extra)
Por tanto, igual que antes nos exprimieron a nosotros sin piedad, tengo claro que tampoco sentiré pena del promotor que se ha visto obligado a vender su flamante Mercedes-benz (por que se lo quta el banco) y no tendré piedad a la hora de negociar los precios a mi favor, si es que realmente quiere vender. Que no quiere, pues sin problemas, ire a otro sitio (y no veas la cantidad de cosas que hay en venta en cualquier zona)
Moraleja: en un mercado equilibrado, no se puede introducir un producto tan sobrevalorado que no esté al alcance de los posibles compradores.
Estoy deacuerdo a que lo más adecuado es esperar a la construccion de nuevas promociones construidas en base a una gestion competitiva y no especulativa (control de costes y eficiencia), aunque sea complicado con el gran stock. Así, uno encontraría un piso más barato, y en el caso de mi ciudad, supongo que los nuevos pisos serían de más calidad y más grande en comparacion con las chabolas enanas y caras que se han ido construyendo en los ultimos años... un saludo y solo comprar cuando sea algo coherente con la renta y no con la especulacion
Os voy a dar los precios que he manejado en 1 piso que he comprado el mes pasado de 82 m2 útiles y de construcción de alta calidad, lujo.
La obra se finalizó en septiembre de 2008
Es una promoción de 100 viviendas entre pisos y apartamentos
La zona es buena y me consta que el suelo se ha pagado caro, valorando TINSA en el 50% del precio de su tasación el precio del suelo.
TINSA me lo tasó en 337.000 € como valor total.
El precio de salida de la promotora fué 389.000 € , precio que tenía en 2006 sobre plano.
En febrero de 2009 el preció fué bajado a 366.000 € en caso de optar por alquiler con opción de compra. Había que comprar en 3 años y pagar 1.300 € al mes hasta el momento de la compra, cantidades que te descontaban integras.
Si optabas por comprar y escriturar en febrero el precio se quedaba en 342.000 €
En este mes empecé negociaciones con ellos para comprar y conseguí que el precio bajase hasta 328.000 €, sin posibilidad de más rebaja. El precio igualaba la cantidad que tenían de hipoteca, lo cual me demostraron.
Por ese precio en estados unidos te compras una mansión de lujo.
60.000 euros nos parece una rebaja importante en estos momentos, pero no es nada comparado con lo que vamos a ver en un tiempo.
Aunque si la puedes pagar y no te supone un excesivo sacrificio has hecho bien.
Hay gente que se gasta un dineral en una prenda de vestir aunque sepa que en poco tiempo serán las rebajas y la pueden rebajar un 50 %, ya que teme quedarse sin.
Cada uno es libre de hacer con su dinero lo que quiera.
Yo prefiero esperar y si no compro ese piso o es prenda en concreto me compro otro sin problemas, no me enamoro de nada material.
Parece que la hipoteca esta alta .igual venden. Pero de 250000 euros para arriba hay muchos problemas de financiacion
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