Juan Fernández-aceytuno, director general de st- sociedad de tasación, repasa en idealista news la actualidad del mercado inmobiliario, de las tasaciones y ofrece consejos para vender la vivienda
¿Qué recomienda a quienes están ahora vendiendo su casa?
Si quieres vender tu casa, una buena idea es tasarla primero. El vendedor tiene que diferenciarse y aportar valor, confianza y transparencia. Antes se despachaban pisos y en cambio ahora tienes que venderlo. Tasar la casa no sólo es poner un valor, es mucho más. Es garantizar los metros, las condiciones de acceso, el estado de la vivienda y multitud de verificaciones técnicas de todo tipo. Haciendo una tasación previa el vendedor puede garantizar lo que vende y el comprador puede estar seguro de lo que compra, no hay espacio para pensar si estará en mal estado o si el vendedor me la quiere vender por algo que yo no veo. Ambas partes negociarán mejor con una tasación en la mano que sin ella
¿Y qué precio hay que poner?
Una vez que comprador y vendedor saben sobre lo que están tratando hay que encontrar precio. La tasación no tiene porqué ser el precio de compra-venta, ya que es un precio de referencia sobre cuánto puede obtenerse por un activo en unas condiciones de mercado semejantes. Por diferentes razones el valor de compraventa final puede ser cualquier otro al de tasación dependiendo de las prisas del vendedor, el interés del comprador, etc...
Pero, la tasación servirá como referencia…
Si claro, pero el mercado está muy parado y en determinados casos es una referencia para cerrar la operación. Por ejemplo donde hay sobreoferta de viviendas, el descuento que hay que hacer para cerrar la operación tiene que ser importante, del 10 o 15% respecto al valor de tasación. Eso está pasando en zonas de costa, segundas residencias o barrios poco desarrollados. Además, con la tasación haces que la operación sea más viable para que el banco apruebe la hipoteca
¿Cuánto está bajando la vivienda?
El mercado de la vivienda es local y heterogéneo. No es lo mismo tener un piso en una calle o arteria principal de una gran ciudad que en la calle de atrás y estamos hablamos de unos metros de diferencia. Esto hace que muchos crean que la vivienda está bajando en España un 10%, o más según el indicador que utilices, pero lo cierto es no todas las zonas caen por igual y hay zonas que bajan mucho más y otras que no están bajando.
¿Notáis algún tipo de aterrizaje en el precio de la vivienda?
No lo percibimos. No tenemos la bola de cristal, pero no pensamos que se esté recuperando. Vivimos una caída constante desde hace un par de años y creo que va a seguir. Las dos variables que mueven el precio de la vivienda, el crédito y los ingresos de las familias, están a la baja y normalmente han sido buenas variables para predecir el precio de la vivienda. Cuando las dos suban, veremos un giro al alza, pero con el paro y los bancos concediendo hipotecas limitadas no hay razones para ello
¿Los bancos están obligados a aceptar vuestra tasación?
Hay un real decreto que dice que si vas con una tasación de una firma homologada a una entidad financiera, el banco no puede cobrarte por hacer otra tasación. El banco puede decir que no le vale el valor de una tasación y pedir otra, pero no puede volverte a cobrar si es válida. Nosotros, en sociedad de tasación, hacemos aproximadamente 160.000 tasaciones al año y son aceptadas por todos los bancos
¿Y si son tasaciones muy diferentes?
Si las dos tasadoras están homologadas, no debería haber muchas desviaciones.
Nosotros siempre estamos dispuestos a justificar nuestros informes.
¿Se han hinchado tasaciones en el pasado?
Digamos que ha habido algunas prácticas no deseables en el sector. Nosotros hemos visto muchas cosas, como subastas de tasaciones a quien pusiera el precio deseado o cosas parecidas. Pero si, claro que ha habido sobrevaloraciones, aunque nosotros intentamos atajar todos los flancos por donde pensamos que puede fallar una tasación.
Y ahora... ¿es cierto lo que se percibe de que se tasa a la baja?
Yo no he recibido ninguna presión para hacer una tasación. Sí te pueden mandar mensajes para que tengas en cuenta determinados temas, como “recuerda que tiene dos plazas de garaje” u otra información importante. Te puedes equivocar en algún criterio, pero no se puede pedir subir o bajar 30.000 euros porque sí una valoración y no creo que haya razones para pensar que ocurre. Otra cosa es que haya quejas o valoraciones que no gusten. En este momento a nosotros nos suelen criticar más por tener tasaciones más altas que la percepción actual del mercado pero es lógico porque matemáticamente si utilizas comparables no puedes dar el valor más bajo. Cada vez te acercarás más al mínimo y cada vez el precio será menor, pero no puedes marcar tú el precio más bajo porque matemáticamente no te puede salir. En los años de bonanza nos criticaban por lo contrario
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53 Comentarios:
Bla,bla,bla mas mentiras para engañar al pueblo bajen los precios y dejense de jilipolleces
Si quieres vender tu casa, "lo que necesitas es "un comprador", primero que quiera y segundo que pueda.
Pero hay tan pocos compradores, que el precio lo puede decir "el tasador", "el vendedor", o todas "las castañas milongas", que dicen aqui, "promotores, ministra de Vivienda "el no vajamos un duro", el "organismo no se cuantos".
Que ahora el que "decide" es el "comprador".
Hay tantos pisos en venta, que" mal comprador" será el que no elija el precio y piso. Y si al vendedor le interesa pues adelante.
"Es la ley de la oferta y la demanda", la ficcion se ha acabado.
Las tasaciones requieren unas 3 o 4 horas de trabajo, por lo que no se pueden hacer 10 al día: 1 hora de visita (entre ir, visitar y volver), 1 hora para dibujar el croquis y organizar las fotografías, 1 hora para rellenar el informe, y 1 hora para leer, organizar la documentación registral, adjuntarla, hacer el estudio de mercado, corregirla tras la validación, imprimirla según en qué casos, poner las advertencias o condicionantes...
Hace unos años no hacía falta ni plano, ni fotos, ni documentación registral, ni estudio de mercado exahustivo, igual sí que se podrían hacer 10 al día o a la hora.
Por otra parte, los 240 eurazos que se cobra al cliente final por hacer la tasación, se distribuyen así:
- 80 euros para el tasador, arquitecto o aparejador autónomo que hace prácticamente todo el trabajo y que mete 3 o 4 horas. (Le sale entre 20-25 euros la hora bruta. De ahí se tiene que pagar la seguridad social, el coche, el Internet, el ordenador, la oficina, las llamadas para quedar con el personal, la gasolina, el seguro de responsabilidad civil por su firma.... )
- 80-160 euros para la sociedad de tasación en cuestión, que es la que gesitona el asunto, reparte el trabajo entre sus tasadores autónomos (más o menos justamente, según las preferencias de la secretaria de turno). La sociedad de tasación es obligatoria por la normativa el banco de España. Se encargan de "validar" los informes y corregirlos.
- Resto. Para el banco que es el comisionista que ha encargado la tasación.
Martes, 6 octubre 09:53 OTRO TASADOR. CUANTO CUESTA DE TIEMPO Y DINERO comenta en
“si quieres vender tu casa, tásala primero”
Las tasaciones requieren unas 3 o 4 horas de trabajo, por lo que no se pueden hacer 10 al día: 1 hora de visita (entre ir, visitar y volver), 1 hora para dibujar el croquis y organizar las fotografías, 1 hora para rellenar el informe, y 1 hora para leer, organizar la documentación registral, adjuntarla, hacer el estudio de mercado, corregirla tras la validación, imprimirla según en qué casos, poner las advertencias o condicionantes...
Hace unos años no hacía falta ni plano, ni fotos, ni documentación registral, ni estudio de mercado exahustivo, igual sí que se podrían hacer 10 al día o a la hora.
Por otra parte, los 240 eurazos que se cobra al cliente final por hacer la tasación, se distribuyen así:
- 80 euros para el tasador, arquitecto o aparejador autónomo que hace prácticamente todo el trabajo y que mete 3 o 4 horas. (Le sale entre 20-25 euros la hora bruta. De ahí se tiene que pagar la seguridad social, el coche, el Internet, el ordenador, la oficina, las llamadas para quedar con el personal, la gasolina, el seguro de responsabilidad civil por su firma.... )
- 80-160 euros para la sociedad de tasación en cuestión, que es la que gesitona el asunto, reparte el trabajo entre sus tasadores autónomos (más o menos justamente, según las preferencias de la secretaria de turno). La sociedad de tasación es obligatoria por la normativa el banco de España. Se encargan de "validar" los informes y corregirlos.
- Resto. Para el banco que es el comisionista que ha encargado la tasación.
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Buen razonamiento.un saludo.
-La gente quiere comprar a la baja pero conseguir tasaciones a la alta.
La normativa obliga a tasar a mercado: si el mercado está disparado , saldrán disparadas, si el mercado está a la baja, saldrán a la baja.
- ¿La normativa es buena, es mala? Es lo que tendrían que valorar los legisladores, el banco España o quien sea.
- Es como la justicia, los jueces tienen que juzgar de acuerdo a la Ley, aunque muchas veces la Ley no sea justa.
!!!Pobrecitos los tasadores¡¡¡ Hagamos una colecta entre todos porque han ganado muy poco estos últimos 10años haciendo un trabajo impoluto y explotados.
A ver quién es el melón que me dice cuál es el precio de una vivienda y porqué?
Si resulta que cuando haces la comparativa de zona, estado, metros bla bla bla no se corresponden, y ojo que esto no aplica sólo a Spain
Arrivederchi
Mas os valia un poco de autocritica.
Con toda la prudencia del mundo, estamos convencidos de que, tanto sociedad de tasacion, como los tasadores que colaboran con nosotros, hemos hecho los deberes. Yo personalmente no podría ocupar un puesto de esta responsabilidad si la compañía tuviera los pies de barro, os lo aseguro. Y el que tenga dudas, por favor que me llame o venga a verme y hablamos. Ha pasado ya mucha gente por st y os garantizo que el que nos conoce entiende muchas cosas...seguro que se nos han pasado determinados aspectos, pero también creo que si escuchamos atentamente sugerencias concretas, estoy convencido de que podemos mejorar. No digo que seamos perfectos, espero que eso quede claro, y ya he dicho que nadie está libre de errores.
Juan Fernández-Aceytuno
Si quieres vender tu vivienda rapido,asignale el precio de una vivienda similar en 1980,actualiza ese precio con el IPC anual oficial de tu provincia a lo largo de los años transcurridos hasta el 2010 y espera una o dos semanas.Veras como vendes seguro y a precio justo.........eso si,si tu vestiste de pieles exoticas en el verano,no pretendas que los demas vayan en pelotas en el invierno "inmobiliario".
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