Juan Fernández-aceytuno, director general de st- sociedad de tasación, repasa en idealista news la actualidad del mercado inmobiliario, de las tasaciones y ofrece consejos para vender la vivienda
¿Qué recomienda a quienes están ahora vendiendo su casa?
Si quieres vender tu casa, una buena idea es tasarla primero. El vendedor tiene que diferenciarse y aportar valor, confianza y transparencia. Antes se despachaban pisos y en cambio ahora tienes que venderlo. Tasar la casa no sólo es poner un valor, es mucho más. Es garantizar los metros, las condiciones de acceso, el estado de la vivienda y multitud de verificaciones técnicas de todo tipo. Haciendo una tasación previa el vendedor puede garantizar lo que vende y el comprador puede estar seguro de lo que compra, no hay espacio para pensar si estará en mal estado o si el vendedor me la quiere vender por algo que yo no veo. Ambas partes negociarán mejor con una tasación en la mano que sin ella
¿Y qué precio hay que poner?
Una vez que comprador y vendedor saben sobre lo que están tratando hay que encontrar precio. La tasación no tiene porqué ser el precio de compra-venta, ya que es un precio de referencia sobre cuánto puede obtenerse por un activo en unas condiciones de mercado semejantes. Por diferentes razones el valor de compraventa final puede ser cualquier otro al de tasación dependiendo de las prisas del vendedor, el interés del comprador, etc...
Pero, la tasación servirá como referencia…
Si claro, pero el mercado está muy parado y en determinados casos es una referencia para cerrar la operación. Por ejemplo donde hay sobreoferta de viviendas, el descuento que hay que hacer para cerrar la operación tiene que ser importante, del 10 o 15% respecto al valor de tasación. Eso está pasando en zonas de costa, segundas residencias o barrios poco desarrollados. Además, con la tasación haces que la operación sea más viable para que el banco apruebe la hipoteca
¿Cuánto está bajando la vivienda?
El mercado de la vivienda es local y heterogéneo. No es lo mismo tener un piso en una calle o arteria principal de una gran ciudad que en la calle de atrás y estamos hablamos de unos metros de diferencia. Esto hace que muchos crean que la vivienda está bajando en España un 10%, o más según el indicador que utilices, pero lo cierto es no todas las zonas caen por igual y hay zonas que bajan mucho más y otras que no están bajando.
¿Notáis algún tipo de aterrizaje en el precio de la vivienda?
No lo percibimos. No tenemos la bola de cristal, pero no pensamos que se esté recuperando. Vivimos una caída constante desde hace un par de años y creo que va a seguir. Las dos variables que mueven el precio de la vivienda, el crédito y los ingresos de las familias, están a la baja y normalmente han sido buenas variables para predecir el precio de la vivienda. Cuando las dos suban, veremos un giro al alza, pero con el paro y los bancos concediendo hipotecas limitadas no hay razones para ello
¿Los bancos están obligados a aceptar vuestra tasación?
Hay un real decreto que dice que si vas con una tasación de una firma homologada a una entidad financiera, el banco no puede cobrarte por hacer otra tasación. El banco puede decir que no le vale el valor de una tasación y pedir otra, pero no puede volverte a cobrar si es válida. Nosotros, en sociedad de tasación, hacemos aproximadamente 160.000 tasaciones al año y son aceptadas por todos los bancos
¿Y si son tasaciones muy diferentes?
Si las dos tasadoras están homologadas, no debería haber muchas desviaciones.
Nosotros siempre estamos dispuestos a justificar nuestros informes.
¿Se han hinchado tasaciones en el pasado?
Digamos que ha habido algunas prácticas no deseables en el sector. Nosotros hemos visto muchas cosas, como subastas de tasaciones a quien pusiera el precio deseado o cosas parecidas. Pero si, claro que ha habido sobrevaloraciones, aunque nosotros intentamos atajar todos los flancos por donde pensamos que puede fallar una tasación.
Y ahora... ¿es cierto lo que se percibe de que se tasa a la baja?
Yo no he recibido ninguna presión para hacer una tasación. Sí te pueden mandar mensajes para que tengas en cuenta determinados temas, como “recuerda que tiene dos plazas de garaje” u otra información importante. Te puedes equivocar en algún criterio, pero no se puede pedir subir o bajar 30.000 euros porque sí una valoración y no creo que haya razones para pensar que ocurre. Otra cosa es que haya quejas o valoraciones que no gusten. En este momento a nosotros nos suelen criticar más por tener tasaciones más altas que la percepción actual del mercado pero es lógico porque matemáticamente si utilizas comparables no puedes dar el valor más bajo. Cada vez te acercarás más al mínimo y cada vez el precio será menor, pero no puedes marcar tú el precio más bajo porque matemáticamente no te puede salir. En los años de bonanza nos criticaban por lo contrario
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53 Comentarios:
Mi pregunta es la siguiente, ¿No sirve las tasaciones que realiza Hacienda para establecer los mínimos y los máximos, en vez de una Sociedad Tasadora, que poco o mucho siempre cogen algo?Un saludo a todos
La tasacion realizada por un profesional que no trabaje previamente para un banco y que no este avalada por la sociedad de tasacion, no sirve para nada.
Así nos ha ido....
La sociedad de tasacion junto con los bancos, son los responsables de este despipote.
Es más fiable la tasación de un profesional liberal, visada por su colegio profesional, o no, que las que avala la sociedad de tasación, infladas antes por los bancos y desinfladas de forma temeraria ahora tambien por los bancos.
Vergonzoso.
Huy se te ve el plumero colega,lo más profesional es dirigirse a un perito judicial inmobiliario,estos no se dejaron influenciar por nada ni nadie,solo hacen tasaciones judiciales y no serian validas como bancarias,pero son de fiar no como estas
Yo soy pintor y siempre recomiendo pintar la casa antes de venderla. Mi cuñado es fontanero y recomienda poner grifos nuevos antes de venderla y mi suegro que es electricista recomienda revisar la instalación y el cuadro de luces antes de venderla. Que talento.
Y que pasa si para vender mi casa, el banco obliga a realizar SU tasación? De que sirven las empresas de tasación oficiales? Puede un banco obligarte a usar su tasador cobrándote lo que les de la gana?
Hola a todos, a ver si me pueden aclarar una duda, si mi piso esta tasado en 180.000 euros y la hipoteca es de 155.000 entregando el piso quedaria saldada la deuda ? o alguna manera de quedar librado del piso con el banco..... agradeceria informacion y muchos saludos.
La tasacion es una cosa muy subjetiva y cuando hablamos de 200.000 o 300.000 euros que llego a costar un piso normalito en una poblacion anexa a Valencia que es donde yo resido y de un tasador a otro se puede ir 20.000 o 30.000 euros no estamos hablando de algo razonablemente mesurable por lo tanto da lugar a muchas trampas
Ahora los tasadores con el mercado parado suplican a los vendedores que se tase
Yo por mi que no tasaran ni uno
Lo mejor es interesarse un poco y comparar precios de venta de pisos de la zona misma finca etc y luego valorar tu mismo
Para mi los tasadores es un engaño que ha bailado al sol que mas calienta y ahora se quejan
Si vas a comprar con dinero prestado no te queda más remedio que tasar. En caso contrario el banco no te dará ni un duro.
Que cara, cuando habéis sido los tasadores los que habéis puesto el precio que os ha dicho el banco de turno, no tenéis ni idea de los precios de la vivienda, sois la deshonra del sector inmobiliario... no sois de fiar...
Para que el banco te de un crédito, es imprescindible la tasación. Si la tasación la hace el vendedor, está ofreciendo un descuento indirecto (carga él con el costo de la tasación). Y, obiamente, cualquier descuento amplía las posibilidades de vender.
Además, el comprador ya sabe de antemano aproximadamente cual es el crédito que va a obtener del banco (80% del precio de tasación como máximo).
Y, por otra parte, al vendedor ya no le pueden colar que "el banco solo me da tanto de crédito, porque me lo han tasado solo por tanto dinero", porque tiene acceso al valor de tasación (que si ha encargado el comprador, no tiene)
Luego, el resto de comentarios sobre lo poco que se acercan el valor real y de tasación es totalmente cierto. Solo sirve para lo expuesto arriba: cumplir con un requisito que el banco exige para dar el crédito. Pero como los compradores que pueden permitirse pagar a tocateja un piso son mas bien pocos, no es poca ventaja.
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