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La mejora del empleo, la economía y la demanda disparan los precios del alquiler en las ciudades

Gtres
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El mercado del alquiler de vivienda está dejando de ser residual para convertirse en una alternativa para muchas familias. Los alquileres en las grandes ciudades suben: el mercado todavía tiene que ajustar una demanda que crece con la mejora del empleo con una oferta que se sigue incrementando mientras cambia la economía de crisis. De hecho, los precios ya superan el doble dígito frente a 2016. Queda esperar un autocontrol del propio mercado del alquiler y que en grandes urbes como Madrid, Barcelona, Málaga o las islas los alquileres sigan subiendo o se moderen.

La vivienda en arrendamiento sigue creciendo como una alternativa para vivir entre los hogares españoles, pero una gran mayoría lo hace forzados por su situación económica. Según una encuesta realizada por idealista entre aquellos que buscan arrendar una vivienda, dos de cada tres personas se decantan actualmente por vivir de alquiler lo hacen forzadas por su situación económica más que como la primera elección.  

De hecho, es una opción que se incrementa, sobre todo, entre las rentas más bajas. Según los datos de Eurostat, en España un 39,5% de la población en hogares con ingresos más bajos optó por el alquiler en 2016, casi 4 puntos más que en 2010. Mientras, en la población con rentas superiores, el arrendamiento apenas se dio en un 17,2%. La media europea alcanzó en 2016 el 49,8% en las rentas bajas, frente al 26,8% para los ingresos superiores.

Alrededor de cuatro de cada diez españoles que viven en alquiler se dejan más del 40% de los ingresos familiares, uno de los índices más altos de toda la Unión Europea (UE), según la oficina estadística de la Unión Europea. Pagar por encima del 40% de los ingresos en la vivienda es considerado por la UE como un cargo excesivo para la economía de un hogar.

El mercado del alquiler ha dejado de ser el patito feo del inmobiliario. Desde 2000, cuando encontrar un piso de alquiler era casi misión imposible, no solo por los precios sino también por una escasísima oferta, menos del 9% del mercado, la situación ha cambiado en esos casi 18 años. El mapa del alquiler es distinto: Madrid es la tercera ciudad de la Unión Europea con más viviendas en alquiler. Barcelona es la sexta.

Mientras las sociedades de inversión inmobiliaria se abren cada vez más hacia el alquiler residencial, con la socimi Testa a la cabeza, el mercado sigue dominado por los propietarios particulares. La inversión en vivienda para luego sacarla al mercado del arrendamiento se ha convertido en una buena alternativa para los pequeños y medianos inversores.

“La realidad es que la mayoría de los inversores que están actualmente en el mercado son ahorradores que han decidido que su dinero, parado en el banco, merecía algo de marcha y están recibiendo mejores rentabilidades vía alquiler”, afirma Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

La tasa de rentabilidad de la inversión en vivienda se situó en el 7,1% de media en el tercer trimestre, según los datos de idealista. Capitales de provincia como Las Palmas de Gran Canaria (8%), Lleida (7,5%), Santa Cruz de Tenerife (7%) o Alicante (6,7%) ofrecen mayor rentabilidad que las dos grandes: Madrid (5,8%) y Barcelona (5,1%).

Nos encontramos en una situación en la que está creciendo la oferta de viviendas en alquiler, ya que muchas casas que se arrendaron entre los años 2011 y 2013 finalizan sus contratos de cinco años, justo antes de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estos precios que en estos 5 o 7 años estuvieron ‘congelados’ ahora suben ante la actual situación económica.

Esta mejora de la economía viene acompañada de una mejora del nivel de empleo, lo que ha actuado como acelerador de la demanda hacia el alquiler, como primera opción habitacional para muchos jóvenes.

De media, el precio de los alquileres en el último año ha subido un 24% aunque parece que la tendencia tiende a estabilizarse: el crecimiento en el tercer trimestre fue solo un 0,5% intertrimestral, según los datos del principal Marketplace inmobiliario de España.

En algunas zonas, los precios están alcanzando su techo después de años de intensas subidas, aunque como en el mercado de la compraventa de vivienda los precios varían dependiendo de la zona que se analiza.

Los últimos datos conocidos reflejan que los precios cada vez se negocian menos. El número de contraofertas que reciben las viviendas anunciadas en idealista en las ciudades de Madrid y Barcelona se ha reducido drásticamente desde 2013.

Hay un gran dinamismo del alquiler en las dos grandes capitales de España, ya que en ambos mercados existe una gran demanda, pero también una oferta claramente insuficiente, lo que provoca el efecto “moverse rápido o me lo quitan de las manos” y aceptar la mayoría de condiciones sin apenas negociar.

Queda esperar un autocontrol del propio mercado del alquiler y que en grandes urbes como Madrid, Barcelona, Málaga o las islas los alquileres sigan subiendo o se moderen en un último trimestre del año.