Información sobre vivienda y economía

Daza: “Un mayor acceso a la financiación hipotecaria quitaría presión al mercado del alquiler”

Gesvalt, dedicada a la consultoría, valoración de edificación y tasación inmobiliaria, acaba de ampliar su estructura con Sudamérica, al adquirir la empresa colombiana Valuation & Real Estate (VRE), y podría seguirle en breve Perú y Chile. También, desde octubre de 2017 la Agencia Tributaria (AEAT) le adjudicó el concurso para valorar sus activos y dando apoyo a los servicios técnicos de la AEAT.

A la cabeza se encuentra Sandra Daza, que desde enero de 2015 es la directora general. Pero el recorrido de Daza dentro de la empresa española empieza en 2002, liderando el departamento de desarrollo de negocio. Previo a Gesvalt, estuvo en Frankfurt en otro sector, la banca, algo que le permitió cierta exposición en el mundo del Real Estate y de los seguros.

Hoy, con 44 años, esta licenciada en Políticas es una de las mujeres más influyentes del ladrillo, un sector eminentemente masculino. No obstante, en Gesvalt están más cerca de coser esa brecha de género: el 40% del comité directivo está formado por mujeres, y en mandos medios la presencia es del 70%. Algo que Daza complementa desde la junta directiva de WIRES (Women in Real Estate Spain), una plataforma creada para promocionar el papel de la mujer en el mundo inmobiliario.

Gesvalt, a partir de los estudios que analiza, reconoce que el negocio inmobiliario se encuentra "en un momento de consolidación y goza de buena salud". El haber corregido los errores de la crisis y la profesionalización de los nuevos actores del sector, como las socimis, por ejemplo, han sido clave para ello. ¿Pero se avecina una nueva burbuja? Hablamos con Daza de todo ello, también del alquiler y de activos alternativos como las residencias de la tercera edad o de estudiantes que empiezan a cobrar interés en el mercado.

¿Existe una nueva burbuja?

Es la pregunta del millón de dólares, actualmente. Personalmente, no creo haya. No creo que se estén dando los parámetros que entendemos como necesarios para poder estar hablando de una burbuja inmobiliaria. Lo que sí existe es una escasez de suelo finalista ya en determinadas zonas de manera acusada. No podemos generalizar, porque España es muy grande y hay poblaciones muy diferentes, pero sí en ciudades donde hay una gran demanda, como Madrid o Barcelona, empezamos a ver cierta escasez de suelo finalista y demanda de obra nueva. Eso podría parecer que, al subir los precios, existe una burbuja. Pero para hablar de una burbuja debería darse otro tipo de situación y hablar a nivel nacional y no parece que sea el caso.

"Para hablar de una burbuja debería darse otro tipo de situación  y hablar a nivel nacional y no parece que sea el caso".

El sector residencial es evidente que ha tenido una importancia increíble en el último año. Un informe reciente que hemos presentado (Gesvalt) mostraba que estábamos en 2017 en unos términos de inversión en residencial por encima de los 60.000 millones de euros, un dato muy relevante teniendo en cuenta de dónde venimos. Las grandes promotoras siguen teniendo importantes bancos de suelo y todo indica que seguirá la promoción inmobiliaria a un buen ritmo, ya que hay demanda para buenos productos, pero no para todos. Y eso es un hecho diferencial respecto a la época de la burbuja. La calidad de los productos es mucho más alta y, por lo tanto, un mercado mucho más sano.

¿Y en el alquiler?

Tradicionalmente, España ha sido un mercado con tendencia a la compra de vivienda y quizá no tan habituado al alquiler, pero está cambiando por varias razones. Pienso que la más importante podría ser el endurecimiento de la financiación, puesto que hay mayor medida del riesgo por parte de las entidades, lo cual no es una mala noticia en términos bancarios. Por otro lado, los modelos de familia están cambiando, y también están los millennials, con unos hábitos de consumo que no dan importancia a la compra en un primer acceso a la vivienda. Todas esas razones provocan que haya una presión muy importante de los precios del alquiler y es evidente que es un problema creciente.

Además, hay escasez de vivienda desarrollada para alquiler, y las barreras administrativas no lo ponen fácil. Pero es un producto que tiene demanda y sobre todo si pensamos en la profesionalización de la gestión de ese producto. Hay verdaderos profesionales que buscan y quieren esa tipología de producto destinado al alquiler, para entrar en nuestro mercado. Una vez haya más oferta de esos productos en el mercado, veremos una moderación de los precios del alquiler.

Para los casos de Madrid y Barcelona, algunos grupos políticos proponen regular el mercado.

Las cosas se pueden ver de maneras muy diferentes desde el lugar donde las mires. El sector del alquiler no es solo Madrid y Barcelona, es mucho más. Si lo queremos analizar desde un punto de vista más profesional, es verdad, no hay que abandonar esos dos focos, por supuesto, son los que marcan el ritmo y aceleran el sector, pero seguimos viendo mucho producto disponible todavía en medianas poblaciones y sitios donde no sigue aumentando el precio ni de compra ni de alquiler. Hay vida más allá de Madrid y Barcelona, tanto en el residencial como en el terciario.

Muchos analistas consideran que las residencias de estudiantes serán uno de los activos más demandados por inversores en los próximos años.  ¿Cómo ves estos activos alternativos?

Hay grandes operadores a nivel nacional e internacional continuamente evaluando este tipo de operaciones. Si nos centramos en residencias estudiantes y en las de tercera edad, son productos con mucho recorrido.

Alrededor del 7% de universitarios en España viven en residencias de estudiantes y somos de los primeros países europeos en recepción de estudiantes. Actualmente, hay algo menos de 100.000 plazas ofertadas en España. Eso significa que se dan las condiciones para poner este tipo de productos en manos de operadores profesionales con récord probado en otros países, como Alemania o Reino Unido, y ahora empiezan a estar presentes en España. El problema es que, entre otras cosas, existe un régimen de concesiones que hay que tener en cuenta. Y este es nuestro trabajo (en Gesvalt), asesorarlos de la mejor manera para que puedan entrar en el mercado con garantías.

"El envejecimiento de la población nos dice que las residencias de la tercera edad serán un producto al alza".

 

 ¿Y las residencias de la 3ª edad?

Ahora mismo todavía hay un 90% de ellas en manos de operadores privados, lo que significa también operadores no profesionales. Por otra parte, la propia demografía y el envejecimiento de la población nos dice que será un producto al alza, además de ser receptores de personas de la tercera edad de otros países. Es un producto versátil lo cual va en favor del propio retorno de la inversión.

¿Qué actores pueden protagonizar este año las próximas inversiones?

Pensamos que los fondos de inversión, tanto internacionales como nacionales, han sido grandes actores en el sector inmobiliario en los dos últimos años. Pueden seguir siéndolo en un futuro próximo, pero también es cierto que algunos fondos entraron en el mercado con un enfoque más oportunista entre los años 2013 y 2015, y posiblemente vayan siendo reemplazados por otros tipos de inversores más a largo plazo. Por ejemplo, las compañías de seguros, fondos de pensiones o las socimis, que han sido unos grandes dinamizadores del sector. Esa es la tendencia que veremos en términos de inversión.

¿Cómo se prevé el mercado residencial para este 2018?

Va a seguir siendo protagonista en 2018, tanto por el apetito inversor como por los grandes operadores y promotores del sector, que tienen aún suelo en su haber para poner miles de vivienda en el mercado. Al mismo tiempo, hay unas previsiones de entrega de viviendas, no diría arriesgadas pero desde luego sí agresivas, y posiblemente ese acceso a esa primera vivienda la vaya absorbiendo el propio mercado de una manera más ligera, transparente y más ordenada.

"El residencial será protagonista en 2018, tanto por el apetito inversor como por los grandes promotores con suelo para poner miles de viviendas en el mercado".

Luego está el mercado del alquiler, que no deja de ser residencial, y tiene esta tendencia, sobre todo en capitales de provincia, donde se están produciendo unos aumentos de precios a ritmos no deseables, al menos no para el consumidor final. Desde nuestro punto de vista, un mayor acceso a la financiación alejaría esa presión del mercado del alquiler y habría más posibilidad de adquisición de vivienda, siempre y cuando sea medido y visto desde una manera profesional. Pero estos ejes serán los que muevan el mercado los próximos meses.

¿El suelo finalista escaso puede provocar subidas en el mercado?

El suelo finalista empieza a ser un bien muy escaso en determinadas zonas. Existe una necesidad urgente de nuevo suelo calificado y desarrollado. Nos encontramos en un momento alcista del sector con gran confianza de la promoción y desarrollo. Y mientras tanto, disminuye la posibilidad de acceder a suelo finalista. Esa demanda de obra nueva existe y no se puede satisfacer por falta de suelo. No sé si las administraciones son conscientes de esta realidad, pero la única manera de no provocar fuertes subidas es poner en el mercado nuevo suelo finalista.

Sobre las socimis, ¿veis si se convertirán en el nuevo player estrella del sector? Hay muchas con vivienda en alquiler y se estrenarán con vivienda turística o algo tan alternativo como las gasolineras.

Las socimis han sido y son una excelente noticia para el sector inmobiliario español. Era necesario contar con vehículos que aportaran transparencia, también profesionalidad y trazabilidad en la gestión de activos. Además, ha supuesto un acceso al sector de un inversor minorista que en otras condiciones posiblemente no hubiese podido acceder. Hemos visto que hay una gestión altamente cualificada. Una inversión más transparente y me atrevería a decir más segura.

Habéis participado en la salida a bolsa de muchas socimis...

En Gesvalt contamos con mucha experiencia en socimis, en la valoración socimi, en la construcción de business plan. De hecho, en torno al 25% del mercado de socimis son clientes o han sido clientes de la compañía. En 2017 cerramos con 50 socimis cotizadas y nuestra perspectiva es que se llegue a unas 70. Se va a moderar este crecimiento exponencial, sin embargo, sí creemos que van a crecer los activos que tienen bajo gestión.

¿Las 70 para este año?

Calculamos para este año o para el primer trimestre de 2019.

¿Veremos otras fusiones como la de Colonial?

Al final hay mucha socimi pequeña y veremos alguna fusión más en una segunda fase de madurez de las socimis. Posiblemente se produzcan operaciones estratégicas por tipología de activos y, en este sentido, para ganar tamaño y tener cierto volumen.

Sandra Daza
Sandra Daza

¿Cómo ves el papel de la mujer en el sector inmobiliario?

Tradicionalmente, la presencia de la mujer ha sido escasa y con poco acceso a puestos directivos. Eso ha ocurrido siempre en el sector y estamos intentando cambiar y mejorar. Una de las herramientas es la creación de WIRES, una asociación creada por mujeres directivas del sector que ya cuenta con 155 socias (es requisito tener un puesto de dirección en el sector para ser socia) y tiene como objetivo fomentar el papel de la mujer y darle visibilidad a través de foros, programas de ‘mentoring’, formación y preparar ese talento en el inmobiliario.

¿Y desde Gesvalt cómo lo vivís?

Contamos con un 40% de mujeres en el comité ejecutivo, y en puestos de alta dirección, y un 70% de mujeres forman parte de mandos medios. Por lo tanto, en nuestro caso creo que es evidente no tenemos ningún problema con el papel de la mujer en el sector inmobiliario. Y damos importancia al talento para los puestos directivos. Ayudamos a canalizar ese talento para que llegue a puestos directivos y que haya absoluta apertura para hombres y mujeres.

No somos muchas, pero cada vez hay más mujeres. Hace falta mayor visibilidad de la mujer en el sector, tenemos que querer ser visibles y luego se nos tiene que dar la oportunidad de serlo. Para eso asociaciones como Wires tienen un papel muy importante.