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España es el último campo de batalla mundial por la vivienda asequible

Promoción de viviendas en Villaverde, Madrid, de Lazora / Lazora
Promoción de viviendas en Villaverde, Madrid, de Lazora / Lazora
Autor: Redacción

La pasada semana el gigante financiero Bloomberg publicó una noticia sobre las medidas que está intentando aplicar el Gobierno de Pedro Sánchez en materia de alquiler de viviendas afirmando que es el último campo de batalla mundial que lucha por una vivienda más barata y accesible. Analizamos las medidas aplicadas en España y qué están haciendo otras grandes ciudades del resto del planeta.

Para el portal económico estadounidense, España es uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del mundo y los esfuerzos del gobierno socialista de Pedro Sánchez por controlar el aumento de los precios de los alquileres aún no han comenzado a surtir efecto. 

El real decreto-ley de medidas urgentes en materia del alquiler de viviendas entró en vigor a comienzos de marzo y fue convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Desde entonces los precios de los alquileres se han incrementado un 7,5% interanual en mayo, según idealista, el principal marketplace inmobiliario de España, solo dos meses después de su puesta en marcha.

En España, las nuevas normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establecen contratos de cinco años, frente a los tres de la reforma anterior, en los que el aumento de la renta anual se limitará a la tasa de inflación, actualmente en el 0,8%. No parece una buena noticia para los arrendadores, aunque una vez cumplidos los cinco años de contrato pueden subir el alquiler o bajarlo en un nuevo contrato.

La secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Helena Beunza, ha asegurado que los alquileres comenzarán a moderarse a medida que el Estado cree parque de viviendas asequible y cuando avancen los nuevos contratos de cinco años, frente a los tres años anteriores de la normativa anterior. El Gobierno también está estudiando la colaboración público-privada y la forma de aplicar un Índice de precios de referencia del alquiler para otorgar deducciones fiscales a los propietarios que se encuentren dentro de estas rentas, algo que también adelantó en su entrevista a idealista/news, y donde también descartó que se vaya a realizar alguna limitación de los precios de los alquileres.

Sin embargo, hay voces discordantes dentro del PSOE según administraciones y entre las grandes ciudades del país. Y es que durante la precampaña electoral para las municipales del pasado 26M, el PSOE de Madrid a través de su número dos para el Ayuntamiento de Madrid, Mercedes González sí habló en idealista/news de limitar las rentas de los alquileres para contener la escala de precios en la capital, que según idealista alcanza ya los 16,1 euros/m2, en máximos y con incremento del 5,1% interanual en mayo.

Aunque finalmente en la capital gobierna el PP de José Luis Martínez-Almeida con el acuerdo firmado con Begoña Villacís, de Ciudadanos, y el apoyo de Vox para la investidura. Ambos partidos apoyan el libre mercado del alquiler.

Por su parte, la Barcelona de Ada Colau está a la espera de ver si el decreto ley aprobado por la Generalitat catalana para limitar los precios del alquiler, para que las rentas no superen en un 10% el índice de referencia en barrios y ciudades con una falta acreditada de vivienda asequible sale adelante, ya que necesita la convalidación del Parlamento catalán y, por ahora, todos los partidos de la oposición la rechazan.

Cómo hacen en el resto de las ciudades

En otras partes del mundo como Berlín, París o Nueva York, los gobiernos están tomando medidas para mantener a los inquilinos en sus barrios frente a los altos precios. El mercado de la vivienda urbana del siglo XXI se caracteriza por encontrarse en un alza de los precios de compra constante, unido al estancamiento de los salarios, la llegada de compradores internacionales y un escaso apoyo gubernamental. Todo esto supone un gran desafío para aquellos gobiernos que sí aspiran a solucionarlo mediante alguna regulación.

En París, por ejemplo, se ha puesto en marcha la Ley Elan, con la que el Gobierno francés de Emmanuel Macron pretende crear un sector menos complejo y regulado, y que toma el relevo de la Ley Alur que permitía poner techo a los precios de los alquileres en zonas donde habían aumentado mucho, entre otras medidas.

Pero Berlín es la ciudad que está yendo más lejos, con los planes que acaba de aprobar para ‘congelar’ los alquileres durante cinco años y dar la oportunidad a los inquilinos de pedir rebajas si se determina que la renta es demasiado alta, y después de que el llamado Freno a los alquileres fracasara en años anteriores . Las acciones de las empresas alemanas de ‘real estate’ cayeron en cuanto fue anunciado este nuevo programa, según destaca la información de Bloomberg.

En Nueva York (EEUU), por ejemplo, las autoridades del Estado acaban de completar la mayor revisión de las medidas en materia de alquiler de la última década. Entre ellas, eliminar la mayoría de las herramientas con las que contaban los propietarios para aumentar los alquileres regulados. Y también ha puesto mano dura contra los alquileres turísticos que en algunas zonas ha rebajado la oferta de alquiler tradicional.

Viena es el unicornio del mercado del alquiler, siendo la envidia de miles de ciudades por tener el mayor parque público de viviendas en arrendamiento del planeta. La ciudad de Viena se ha convertido en el mayor propietario de viviendas de Austria. El 77% de los pisos de alquiler de Viena están registrados como vivienda principal. De estos pisos, casi el 60% son viviendas sociales, es decir, propiedad de la ciudad de Viena o de las cooperativas.

Lisboa es la última ciudad que se ha unido a las medidas para fomentar el alquiler entre los inquilinos con menos recursos. El Gobierno de Portugal acaba de poner en marcha Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), para dar acceso a viviendas de alquiler a las rentas más bajas del país. Para ello concederá ventajas fiscales a los propietarios que ofrezcan alquileres un 20% por debajo de los valores que se dan en el mercado libre de alquiler.

El mercado del alquiler en España está cambiando

El mercado español de la vivienda privada mueve 5,8 billones de dólares, según Bloomberg, unos 5,1 billones de euros al cambio actual. Las nuevas reglas en el sector del alquiler tratan de contrarrestar la especulación y el cambio a los alquileres turísticos tipo Airbnb. La rentabilidad bruta media de los alquileres de viviendas alcanzó el 4% en 2018, según el Ministerio de Fomento, mientras que el bono alemán experimentó un rendimiento inferior a 0% y el Ibex 35 terminó el año pasado en su nivel anual más bajo desde 2012.

Por eso muchas empresas apuestan por el alquiler de viviendas, ya sea a través de las Sociedades de Inversión Inmobiliarias (socimis) o de la entrada de fondos de inversión. Y en España, la entrada de propietarios profesionales está creando un nuevo panorama en esta parte del sector residencial. Porque España es un mercado peculiar dentro de Europa, con uno de los niveles más altos de propietarios de viviendas y con más del 95% de los pisos de alquiler aún en propiedad de particulares, en lugar de empresas.

Uno de los puntos más polémicos de la normativa para el sector es el tope de siete años de contrato de alquiler para los propietarios institucionales como Blackstone, que compró miles de casas en España cuando el mercado se encontraba en plena crisis. El fondo estadounidense se ha convertido en el mayor gestor privado de activos inmobiliarios de España al llevar invertidos más de 20.000 millones de euros en ladrillo en el país entre su socimi Fidere y el control del 80% de Testa Residencial, la socimi que posee más de 10.000 viviendas para alquilar.

Joe Lovrics, de Citigroup Ibérica, afirmó para Bloomberg que “los grandes inversores institucionales son especialistas, son oportunistas y pondrán el foco donde las expectativas y las condiciones sean más favorables. Ellos miran estas reglas y dicen: "Si esto es permanente, buscaremos en otra parte".

"Es un problema de economía clásico, pero no tiene una solución clásica de oferta y demanda", afirma Alejandro Inurrieta, economista que está escribiendo un libro sobre el mercado del alquiles en España. "De hecho, el problema de estas rentas fuera de control se debe más a la escalada de precios de la vivienda de lo que la gente cree".

El economista afirmó que “el aumento del 34% en los precios de las casas en los últimos tres años es el responsable del aumento de un 33% en el mercado del alquiler. Los propietarios presionan para que sus retornos sigan el ritmo de las ventas. Es por eso por lo que los compradores potenciales también se ven obligados a pasarse al alquilar por el incremento de los precios de compra”, asevera.

Los inversores generalmente esperan que mientras que haya un crecimiento de la población y un mercado relativamente libre, la compra de viviendas y el mercado del alquiler puedan superar a la inflación a largo plazo. Pero ocurre que los precios de las viviendas, la principal preocupación para las familias de clase media, están fuera de los datos sobre inflación en muchas economías mundiales. En su lugar, se utilizan los costes del alquiler.

En España, por ejemplo, las viviendas en alquiler solo tienen un peso del 3% en la inflación, mientras que una familia media gasta alrededor del 30% de sus ingresos en el alquiler y más en la compra de una vivienda, según la nota de Bloomberg de organismos oficiales. Habrá que esperar un tiempo para ver si las afirmaciones y la nueva normativa sobre la vivienda en alquiler del Gobierno español surten efecto sobre el mercado nacional.