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La Ley Hipotecaria y la incertidumbre política ralentizan el mercado de la vivienda en 2019

Autor: Redacción

El mercado de la vivienda en España cierra 2019 con sabor agridulce, sin aún conocer los datos de los últimos dos meses, que se darán durante el primer trimestre de 2020. Mientras las hipotecas sobre viviendas, y por tanto, muchas compraventas se han visto afectadas desde mediados de año por las exigencias de la nueva Ley hipotecaria, los precios suben ligeramente por la incertidumbre política y económica del segundo semestre. Así ha quedado el sector de la vivienda en 2019.

Todo el sector marcaba una tendencia de moderación en el arranque de 2019 tras una evolución progresiva de todas las estadísticas desde 2014. Llegaba la hora de la normalización y consolidación de una mejoría que en algunos casos ya había supuesto precios de la vivienda por encima de los vividos en pleno boom inmobiliario, sobre todo en las grandes ciudades y principales mercados inmobiliarios.

Pero desde mediados de año, se han registrado los mayores descensos interanuales desde que el mercado tocó suelo en 2013. Detrás de este cambio, que parece algo coyuntural más que una tendencia generalizada, se encuentran varios factores que han hecho mella en el sector residencial: los cambios normativos, como la entrada de la nueva ley hipotecaria, la falta de un Gobierno estable – el Ejecutivo central lleva en funciones desde marzo y ya han pasado dos elecciones- y una ralentización de la economía, no solo en España.

Este escenario está retrasando la toma de decisiones por parte de los compradores que empieza a hacer mella en el sector residencial. Según los datos del INE, el número de compraventas ha caído un 3,1% en los 10 primeros meses del año, y va a tener que haber un incremento en los últimos dos meses para equiparar los números logrados en 2018, que cerró el año rozando las 518.000 transacciones.

Con los datos de Fomento, que parten de los notarios, la situación es prácticamente la misma. Pese a que el año comenzó con un repunte del 2,2%, dentro de la normalización del sector, ya desde el segundo trimestre empezaron a notarse las primeras caídas. Entre abril y junio las ventas de casas cayeron un 7,3%, y continuó bajando en el tercer trimestre un 6,5%. Las previsiones esperan que superen las 560.000 unidades vendidas, lejos de las casi 583.000 casas vendidas en 2018. La vivienda nueva sigue representando menos de 10% del total de operaciones.

La Ley Hipotecaria descoloca al sector

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio produjo retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios y, por tanto, que se cerrasen transacciones inmobiliarias.

Los expertos confían en que los cambios aporten más transparencia al mercado y mayor protección a los consumidores, aunque lanzan una advertencia: los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.

Después de algún tira y afloja entre los notarios y los gestores por ver cómo se realizaba el proceso, el Ministerio de Justicia llegó a establecer una moratoria hasta el 31 de julio para la obligación de los bancos de utilizar un medio telemático seguro para enviar la documentación.

La estadística de hipotecas resultó afectada por los retrasos en la firma de nuevas compraventas con préstamo mediante ya desde el mismo mes de junio. En los siguientes meses, se mantuvo la tendencia a pesar de cierto repunte en julio, que fue borrado por el descenso de agosto, con el peor dato desde 2016 y la mayor caída en el último lustro dado en septiembre.

Sin embargo, las hipotecas referenciadas a un tipo fijo siguen adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico, por encima de las 135.000 de 2018. De hecho, en los que va de año se han firmado cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE. En los dos meses que quedan por conocer estadísticas, se espera que al menos iguale los numero de 2018, con poco más de 348.000 préstamos.

El precio sigue aumentando, pero por debajo de lo previsto

Las previsiones a comienzos del año hablaban de una subida moderada, en torno al 5%, un alza que podría ser superior en las ciudades y zonas de mayor demanda, como Madrid, Barcelona, la costa, las islas y las principales capitales españolas. Con los datos de idealista, el precio de la vivienda usada a la venta ha aumentado un 4,6% interanual en 2019.

Por encima de la media nacional, se encuentran Andalucía (8,8%), Baleares (6,6%) y Canarias (5,2%), que sí han cumplido con las expectativas. Cataluña (4,7%) y Madrid (3,3%) han seguido creciendo, pero de forma más moderada. De hecho, Barcelona ha caído un 2,5%, mientras se ha quedado en positivo (1,3%).

Según el Índice de Precios de la Vivienda del INE, durante el tercer trimestre de 2019 registró su dato más bajo desde finales de 2016, situándose en 4,7%, hasta 2,5 puntos porcentuales menos frente al mismo periodo de 2018.

El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.

El ritmo de la construcción sigue en positivo

El fomento de vivienda de obra nueva se mantiene estable, y pese a que aún no se ha llegado a la velocidad de crucero que gustaría a los expertos del sector, es decir, entre las 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de este año, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva, y se espera que supere las cifras de 2018, cuando cerró en 100.733 unidades. La subida interanual parece que se alejará de los dos dígitos con los que ha crecido desde lo peor de la crisis.

Las expectativas pasaban por superar la barrera de las 115.000 unidades, pero aún habrá que esperar a esto, y que las incertidumbre económica y política que se cierne sobre España desde mediados de año termine en un Gobierno estable que permita seguir adelante con las políticas adecuadas en materia de vivienda.