Cómo la regulación y las condiciones del alquiler pueden reducir el valor de las viviendas

Artículo escrito por Paloma Arnaiz, Secretaria General de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV)

En los últimos años estamos asistiendo a una importante revolución del mercado inmobiliario español que, después de haber estado caracterizado durante décadas por una preferencia generalizada hacia la compra de vivienda, comienza a alinearse con la costumbre de otros países europeos de destinar una mayor proporción de su parque al alquiler. Una apuesta impulsada por una serie de motivos sobre los que ya se ha hablado larga y tendidamente en los últimos meses, como la debilidad económica de la demanda, que imposibilita el acceso a la compra con financiación, la concentración de las oportunidades laborales en núcleos concretos o los cambios en las preferencias habitacionales.  

El fuerte aumento de la demanda, y las tensiones que a su vez han generado en los precios del alquiler de muchas áreas de distintas ciudades, han puesto sobre la mesa un debate sobre la necesidad de introducir modificaciones en el ordenamiento jurídico del alquiler, las cuales, de hecho, ya se han materializado en una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en marzo de 2019 y en un larga e intrincada disputa sobre las bondades y perversiones del control regulatorio de los precios de alquiler.

Sin ánimo de entrar a valorar si tales medidas son positivas o negativas para el funcionamiento del mercado o de algunos de sus segmentos, lo que sí nos parece relevante destacar es cómo la regulación de cualquier cuestión relativa al alquiler puede tener (y, de hecho, tiene) efectos directos sobre el valor de mercado de los inmuebles a los que afecta. No en vano, el valor de mercado de un bien inmueble se forma, entre otras cosas, como resultado del cómputo de los beneficios o pérdidas económicas que derivan de su propiedad y explotación a lo largo del tiempo, por lo que los ajustes en las condiciones legales del alquiler impactan no solo en el precio por el que el inmueble puede arrendarse en el momento actual, o el plazo durante el que debe ser arrendado, sino también en el valor de venta actual del mismo, que incorpora y pondera todas esas expectativas y posibilidades.

La normativa técnica de valoración establece que, cuando un inmueble se encuentra arrendado o cuando su potencial destino es estarlo (por estar ubicado en una zona en la que los inmuebles se utilizan mayoritariamente en alquiler), se debe emplear el método de actualización de rentas, que consiste en proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado, y determinar el valor actual de esos beneficios futuros mediante la aplicación de una tasa de rentabilidad.

Por tanto, en la medida en que dichos beneficios aumenten o disminuyan (por ejemplo, porque se limiten los ingresos por rentas o su evolución durante el plazo del contrato —lo que ya venía ocurriendo, por estar vinculados al IPC—, o porque varíen los impuestos y tasas ligados a la propiedad o los costes de mantenimiento y reparaciones), se generará un impacto directo, al alza o a la baja, en el valor de mercado actual de la vivienda.

De la misma manera, el plazo durante el que sea obligatorio mantener arrendado el inmueble también influirá en el valor, bien porque modifique o limite las posibilidades de sustituir a un inquilino por otro que sea capaz de ofrecer una renta superior, bien porque determine el momento en que el inmueble podrá volver a ofrecerse en venta en el mercado. Finalmente, también el nivel de seguridad jurídica y confianza alrededor del alquiler puede influir en los valores de mercado, ya que, al modificar la percepción de riesgo de los compradores, afecta a la rentabilidad exigida a su inversión, de modo que cuanto mayor sea esa rentabilidad esperada, menor será el precio que se pague en el momento actual por un inmueble (por ejemplo, cuanto más rápido sea el sistema de desahucio por falta de pago, menor será el riesgo en que incurre el arrendador y, por tanto, menor la rentabilidad exigida).

Además de las implicaciones que estos cambios tienen para el valor de los propios inmuebles arrendados, es interesante caer en la cuenta de que las regulaciones del alquiler pueden ejercer un potencial impacto sobre los valores de mercado de las viviendas no arrendadas y, de la misma manera, sobre los precios de las áreas colindantes a una zona regulada, por las fluctuaciones de oferta y demanda entre distintas zonas derivadas del movimiento de la población, lo que también obliga a tomar en consideración cualquier novedad legal en el resto de valoraciones que se realicen en los mercados afectados. Por este motivo, la incertidumbre sobre los posibles cambios legales incrementa a su vez la incertidumbre sobre el valor a largo plazo en los mercados.

En suma, resulta claro que, aparte de por sus efectos sobre el comportamiento de la oferta y la demanda, la modificación legal de las condiciones del alquiler tiene un impacto directo tanto en la metodología de las valoraciones como en su resultado. En este sentido, será preciso un nuevo y más profundo análisis de las anteriores cuestiones una vez que se conozcan las medidas propuestas para la regulación del mercado del alquiler, ya que distintas políticas (límite de precios según renta media o según precio medio, incentivos fiscales, etc.) generarán, necesariamente, diferentes efectos. 

De lo que no cabe duda es de que la toma de decisiones relacionadas con la inversión en inmuebles destinados al arrendamiento necesita apoyarse, tanto más cuanto mayores sean las exigencias regulatorias, en la opinión de expertos independientes, empresas profesionales como las sociedades de tasación que sean capaces tanto de integrarlas últimas novedades y requerimientos legales de cada mercado como de evaluar su impacto en la metodología de valoración, permitiendo así contar con una valoración rigurosa y realista del inmueble analizado.