Beatriz Toribio: “Si los jóvenes no se independizan, no tendrán hijos y no habrá pensiones”

El mercado de la vivienda se enfrenta a un escenario de incertidumbre y de ralentización, aunque seguirá siendo una alternativa interesante para los inversores.

La analista inmobiliaria Beatriz Toribio repasa en esta entrevista qué espera del sector de cara a los próximos meses y cuáles son los principales a los que España debe hacer frente para facilitar el acceso a la vivienda. 

A pesar de que descarta una crisis inmobiliaria, insiste en la necesidad de reforzar la seguridad jurídica y fomentar el diálogo entre el sector público y privado para que se pueda desarrollar más oferta de alquiler asequible. Y avisa de que, si los jóvenes no consiguen independizarse, será complicado que puedan formar su propia familia, lo que pondrá en juego las pensiones del futuro.

¿Cómo ves actualmente el mercado de la vivienda?

Bajo mi punto de vista, el efecto champán ha acabado. Cuando abres una botella de champá, suben las burbujas y, de hecho, como pasó en el anterior ciclo, esa espuma rebosó y estalló la burbuja. Ahora no ha rebosado, pero es verdad que ha subido y creo que está empezando a calmarse tras esa euforia que vivimos después de la pandemia, cuando se despertaron ciertas necesidades en nuestras viviendas, y que se unió a que las familias españolas tenían más ahorro, una mayor capacidad adquisitiva y a un contexto de financiación que era ideal. Todo esto hizo que cierta demanda que estaba dormida despertara y provocó la efervescencia del mercado.

Tuvimos un 2021 con datos de compraventas e hipotecas que no veíamos en 10 años, pero ahora estamos viendo que se empiezan a suavizar. Y creo que aquí la duda es si entraremos en una crisis, en una recesión, pero evidentemente con tensiones inflacionistas como las que estamos viendo y con subidas de tipos de interés, la capacidad adquisitiva se va a reducir y esto tendrá un traslado evidentemente a la vivienda.

Pero es verdad que en estos momentos de inseguridad la vivienda también ejerce de valor refugio. Todavía los tipos de interés están en niveles bajos, aunque han subido, y hay mucha liquidez e interés por la inversión en el inmobiliario. Por eso creo que tampoco que 2022 y 2023 vayan a ser un momento de declive. Sí que se va a frenar esa tendencia alcista de precios, de actividad, etc, pero no va a haber una crisis en el sector inmobiliario.

Comentas que la vivienda actúa como valor refugio, pero otros productos destinados a un perfil conservador empiezan a ser más rentables, como los depósitos. ¿Crees que van a ser competencia de la vivienda en términos de inversión por las subidas de tipos?

Desde el punto de vista de la inversión, es verdad que va a haber mayor competencia con la inversión de vivienda en alquiler. Pero también hay que tener en cuenta que, sobre todo para el inversor medio y en un país como España, donde hay una menor cultura financiera, muchos de estos inversores entienden mejor el inmobiliario que otros productos.

Además, el inmobiliario es un activo que se va a revalorizar porque en el alquiler sí que vamos a ver tensiones inflacionistas, por lo que los alquileres van a tener unos precios más altos, y para un determinado tipo de inversores y, sobre todo, en un contexto en el que otras plazas europeas son más caras que muchas ciudades españolas, creo que todavía es muy interesante. La inversión de compra de vivienda para alquiler todavía va a tener un porcentaje importante, pese a que va a haber otros productos que es verdad que van a presentar una mayor competencia.

"No va a haber una crisis en el sector inmobiliario"

Entonces, ¿veremos más subidas de precios en el mercado del alquiler?

En el mercado del alquiler vamos a seguir viendo tensiones fuertes en los precios por dos motivos: por las propias tensiones inflacionistas, que se van a trasladar directamente a los contratos, y también porque a medida que se encarezca el crédito por las subidas de los tipos de interés, va a ser más difícil conseguir la financiación para la compra de una vivienda. Es decir, menos gente va a poder acceder al mercado de compra y se va a tener que refugiar en el mercado de alquiler. Y como no está mejorando la oferta de vivienda en alquiler y la demanda va a seguir siendo muy intensa, en este año y parte de 2023 vamos a seguir viendo tensiones importantes en los precios, al menos hasta que la economía y sobre todo el empleo no se retraigan de forma importante. Y esto va a hacer que también esa inversión que ve el alquiler de vivienda como valor refugio se sienta más atraída.

"Menos gente va a poder acceder al mercado de compra y se va a tener que refugiar en el alquiler"

Parte del sector afirma que está produciendo un trasvase de viviendas de alquiler al mercado de la compraventa. ¿Cuáles crees que son los motivos?

El trasvase de vivienda del mercado del alquiler al mercado de compraventa ya lo hemos visto, sobre todo en aquellas zonas donde se ha aplicado un control de precios de alquiler; es decir, cuando hay un contexto de inseguridad jurídica. Esto lo que hace es retraer la oferta y también es lo que ha podido llevar a muchos propietarios, sobre todo particulares, a retirar inmuebles del mercado.

La limitación de la subida del IPC, el control de precios, el tema de la ocupación... Todo esto al final genera una inseguridad que a ese propietario pequeño o mediano le lleva en muchos casos a plantearse pasar esa vivienda a la compraventa, y más en un momento en el que la compraventa ha estado muy activa. El problema es que ahora ese mercado no va a estar tan activo como hemos visto en el pasado.

Has hablado del límite del 2%, ahora vuelve a estar sobre la mesa la Ley de Vivienda que trae, entre otras medidas, el control de precios. ¿Cómo valoras estas medidas?

Creo que son medidas que no van al trasfondo del problema. En España tenemos un reto de accesibilidad a la vivienda y no solo por parte de los jóvenes, sino de la población en general, porque tenemos que dedicar importantes esfuerzos a una vivienda, ya sea en compra o en alquiler.

Para favorecer esa accesibilidad necesitamos desarrollar una oferta de vivienda asequible y para tener un parque de vivienda asequible se necesitan diferentes cosas. Por un lado, una política de vivienda y establecer medidas a largo plazo, no a corto. Y esto es lo que estamos viendo en los últimos años. Son medidas que en principio tienen muy buena venta para la opinión pública, para grandes titulares, pero que no van a producir los efectos que necesitamos.

Y, por otro lado, lo que necesitamos es una política presupuestaria muy ambiciosa. ¿Qué ocurre? Que en los últimos años arrastramos un presupuesto en vivienda muy limitado, aunque es verdad que esto ha mejorado de forma muy importante como consecuencia de la llegada de los fondos Next Generation.

Por eso insisto en que, más que medidas a corto, lo que necesitamos es una política ambiciosa a largo plazo y, sobre todo, un pacto entre todas las partes, entre el sector privado y la Administración, y que haya diálogo y entendimiento. Pero, bajo mi punto de vista, lo que vemos es todo lo contrario. La Ley de Vivienda es una ley que se ha hecho de espaldas al sector y al final el sector va a ser quien tenga que aplicar esas medidas y si no son las que necesita, pues va a ser difícil que la ley tenga los efectos que todos desearíamos.

Y otra cosa que me gustaría destacar es que el hecho de que en unas comunidades autónomas se vayan a aplicar las medidas de control de precios de la Ley de Vivienda y en otras no, lo que va a hacer es profundizar las diferencias que existen en el mercado, y que ya son muy evidentes. Creo que a nadie nos interesa que haya diferentes mercados. Lo ideal sería que todos fuéramos a una, porque al final el problema de la accesibilidad es el mismo y lo que necesitamos son medidas para homogenizar el mercado.

"La Ley de Vivienda se ha hecho de espaldas al sector"

idealista/news

Dentro de esa política a largo plazo, ¿ves necesario recuperar la producción de VPO? Antes de la crisis se construían miles de viviendas protegidas destinadas a la venta, pero ahora apenas se desarrollan ni para la venta ni para el alquiler.

La producción de vivienda protegida en estos momentos está en mínimos. Apenas representa el 8% del total de la producción de vivienda en un momento en que la producción de vivienda está también bajo mínimos.

En 1985, la producción de estas viviendas, según los datos del Ministerio de Transportes, suponía un 67% del total, mientras que en 2012 y 2013, en plena crisis, estaba en torno a un 14-20% y ahora estamos en un 8%.  

Por eso lo que digo es que las políticas tienen que ir enfocadas a esa política a largo plazo, a desarrollar esa oferta de vivienda que necesitamos y no a poner parches que a lo mejor a corto plazo en algunos sitios sí que permitan frenar la subida de precios, pero que están haciendo subir los precios en otras zonas y están lanzando mensajes contrarios a esa inversión privada que ahora sí está interesada en desarrollar ese mercado de vivienda. Es la gran diferencia con lo que veíamos en el anterior ciclo inmobiliario, donde solo se concebía la vivienda en venta. El alquiler siempre estaba en un segundo plano y no había ese compromiso o esa sensibilidad sobre las necesidades de la demanda. Esto hay que aprovecharlo, pero, bajo mi punto de vista, no lo estamos haciendo como deberíamos hacerlo.

¿Crees que se está avanzando en colaboración público-privada?

Lo que veo es que por parte del sector privado sí se está tomando la iniciativa en determinados proyectos de colaboración junto con la Administración, como en el Plan Vive de Madrid o en la sociedad mixta que se ha creado en Barcelona.

El problema es que ahora mismo hay estudios que calculan que para absorber la demanda actual de vivienda en alquiler necesitaríamos entre un millón y medio y dos millones viviendas en alquiler asequible. Eso significa una producción de vivienda que ni siquiera alcanzamos con los niveles actuales de compraventa y alquiler. Ahí está el reto. Y es ahí donde no estamos dando los pasos que necesitaríamos para desarrollar ese parque de vivienda en alquiler.

¿Por qué crees que los grandes fondos, que son los que pueden desarrollar viviendas de alquiler, tienen tan mala imagen?

Respecto a la imagen que se tiene de los fondos de inversión, yo creo que aquí la izquierda sí que ha ganado el discurso, pese a que la realidad es otra. El porcentaje de vivienda en manos de estos fondos de inversiones es pequeño. Se ha popularizado que son quienes controlan el mercado y se ha llegado a identificar a los propietarios de vivienda en alquiler, sean grandes o pequeños, como especuladores. Y esto llama la atención cuando los datos son diferentes. Estos inversores institucionales tienen un papel muy importante.

¿Qué ocurre? Que muchas medidas políticas relacionadas con la vivienda, tanto a nivel nacional como a nivel de comunidades autónomas, están inspiradas en ese trasfondo. Y esto lanza un mensaje contrario al que necesitamos, porque lo que necesitamos es generar confianza. La Administración por sí sola no va a poder desarrollar esa vivienda asequible y esa vivienda social que necesitamos, por lo que necesitamos al sector privado, y necesitamos que siga presente en nuestro país.

Es muy fácil meter a todos los inversores en el mismo saco, pero creo que la foto se está distorsionando y necesitamos que se vea claramente cuál es la realidad para poder tomar las medidas que necesitamos, y no las contrarias.

¿Crees que se podrían llegar a paralizar inversiones en el sector?

Yo creo que paralizar no, pero sí frenarse, y más en un momento de tensiones inflacionistas. No creo que se vaya a paralizar la inversión porque los fundamentales de nuestro país están ahí y porque la demanda va a seguir creciendo y eso va a llevar a que se sigan desarrollando determinados importantes proyectos. Pero el ese ritmo de producción y de generar proyectos podría ser mucho más rápido con una mejor regulación y con una mayor confianza.

¿Cuál es el mayor riesgo de no generar la confianza necesaria?

Hay determinadas ideas básicas en las que todo el mundo está de acuerdo, pero luego se mete la política de por medio y la vivienda, bajo mi punto de vista, se utiliza como moneda de cambio. Y este es el peligro, porque estamos en un momento crucial para desarrollar ese mercado de la vivienda que necesitamos, porque ahora sí es atractivo para la inversión, porque se acabó todo ese momento de especulación. Ahora es un sector mucho más profesionalizado, más transparente y con muchísimos más datos sobre qué necesita la demanda.

"Estamos en un momento crucial para desarrollar ese mercado de alquiler que necesitamos"

Además, la innovación y las nuevas tecnologías brindan muchísimas oportunidades a nivel de empleo y actividad económica y también para desarrollar esa vivienda que necesitamos como país, porque si nuestros jóvenes no se independizan no van a tener hijos, y si no tenemos hijos nosotros no vamos a tener pensiones. Es un entramado que entre todos deberíamos resolver y creo que hace falta hacer mucha pedagogía.

¿Qué medidas ves necesarias para impulsar el desarrollo de viviendas de alquiler?

Para desarrollar ese parque de vivienda en alquiler necesitamos, por un lado, confianza y diálogo entre sector privado y sector público; y que la regulación, porque evidententemente tiene que haber una regulación, tenga unas reglas claras y estables. Es decir, seguridad jurídica.

Por otro lado, necesitamos una política de vivienda ambiciosa, sobre todo desde el punto de vista presupuestario. Y aquí sí se ha dado un paso importante por los fondos Next Generation, pero la vivienda tiene que ser un pilar del Estado del Bienestar, como lo es la educación o como es la sanidad. Nadie cuestiona que haya que dedicar recursos públicos y privados para la construcción de colegios y de hospitales. Con la vivienda debería ser lo mismo, porque tenemos un reto de accesibilidad y porque la vivienda es la fuente principal de ahorros para las familias españolas, porque durante muchos años es donde hemos centrado nuestros ahorros.

"Necesitamos confianza, diálogo, una política de vivienda ambiciosa y seguridad jurídica"

Y luego están los problemas de los okupas y los impagos…

La ocupación y los impagos son las dos principales preocupaciones de los propietarios en general, pero sobre todo los propietarios particulares. Y a mí me llama la atención que precisamente en esta última legislatura no se hayan llevado a cabo medidas contundentes para frenar estos dos males que tenemos y que cada vez van a más.

Por ejemplo, en la Ley de Vivienda no hay ninguna medida para frenar la okupación y pocas para frenar los impagos. No solo necesitamos seguridad jurídica para los inversores, sino también para esos propietarios que en estos momentos tienen el grueso del mercado del alquiler. Aquí necesitamos regulaciones de mano dura para evitar que estas dos tendencias vayan a más y al mismo tiempo desarrollar ese parque de vivienda social para que los colectivos vulnerables puedan acceder una vivienda.

¿Crees que aumentarán en los próximos meses?

Yo creo que los impagos van a ir a más, porque en un contexto de crisis económica en el que la capacidad adquisitiva de las familias se va a ver reducida, va a haber gente que va a tener mayores dificultades tanto para acceder a una vivienda como para hacer frente al pago de un alquiler.

"Parte del problema es el mercado laboral temporal y los bajos sueldos"

¿Qué otros factores crees que dificultan el acceso a la vivienda en España?

Creo que es crucial el empleo, porque siempre se buscan las soluciones en el sector inmobiliario, pero las soluciones no van a venir sólo de ahí. Parte de la dificultad de accesibilidad a la vivienda es que tenemos un mercado laboral muy temporal y de bajos sueldos, y esto impide a muchas personas plantearse el acceso a una vivienda.

Es verdad que no tiene lógica que una persona con bajos recursos esté compitiendo en el mercado del alquiler, porque en el de compra ya es imposible, con personas con ingresos medios o medios altos.

Por tanto, la solución también tiene que ir por estructurar nuestro mercado laboral, unido a una seguridad jurídica y a una política presupuestaria que ponga freno a ese déficit de vivienda social que arrastramos.

Recientemente te has unido al equipo de Masteos, empresa especializada en la inversión en alquiler llave en mano. ¿Cuál es el objetivo de Masteos y qué te ha llevado a unirte a este proyecto?

El propósito de Masteos es democratizar la inversión en vivienda en alquiler; es decir, que cualquier persona que quiera invertir en vivienda pueda hacerlo de forma fácil, segura y sin preocuparse de nada. Comprar una vivienda para después alquilarla suele ser un proceso largo y tedioso, que lleva muchas horas que muchos no tenemos y que quitamos de nuestro tiempo libre, familia, amigos etc. Masteos se ocupa de todo este proceso, de la A a la Z. Desde la búsqueda del inmueble más interesante para invertir en base a las necesidades e intereses del cliente, hasta todo los trámites burocráticos, la posible reforma, decoración y hasta la gestión del inmueble.

Nuestro lema es “Propietarios orgullosos, inquilinos felices” porque lo que pretendemos es que esa vivienda que se alquile sea de calidad. Con ello conseguiremos que el propietario pueda alquilarla más rápido, mejor y por más tiempo, porque el inquilino querrá quedarse en ella si está reformada, bien amueblada y con una buena decoración. Masteos coordina todo ese proceso sin que el cliente tenga que ocuparse de nada, ni siquiera ver el piso si no puede o no lo desea.

Me he unido a Masteos porque creo que cubre un nicho de mercado que está por desarrollar en nuestro país; porque abarca tres líneas que son imprescindibles para el desarrollo del sector inmobiliario: la sostenibilidad, la profesionalización y la digitalización, Y, además, porque es un proyecto que va ligado a mi propósito de ayudar a fomentar la accesibilidad a la vivienda y concienciar sobre el giro que ha dado el sector, que no tiene nada que ver con el de antaño.