La vivienda en Canarias y Galicia, a contracorriente: la usada es más cara que la nueva

La vivienda de obra nueva está más car8.900a que nunca en España, aunque en algunas zonas su precio está por debajo del que registra la usada.

Según los datos de los Registradores de la Propiedad, el precio declarado de las viviendas de nueva construcción se situó en el primer trimestre del año en 2.189 euros/m2, la cifra más alta de la serie histórica. Mientras, el precio de la vivienda usada se quedó en 1.935 euros/m2, en máximos desde principios de 2009, pero aún muy por debajo de los 2.040 euros/m2 de finales de 2007. Teniendo en cuenta ambos mercados, el precio medio de las viviendas en España cerró los primeros tres meses del ejercicio en 1.984 euros/m2, máximos desde primavera de 2008.

Pero toda su regla tiene una excepción. Y en este caso está protagonizada por Canarias y Galicia: son las dos únicas autonomías que entre enero y marzo han registrado un precio del m2 de la vivienda nueva más bajo que el de la vivienda usada.

Precio de la vivienda en Canarias y Galicia

En el caso del archipiélago canario, la vivienda de nueva construcción se ha quedado en 2.110 euros/m2 en el arranque de 2024, mientras que el de la vivienda usada ha alcanzado los 2.243 euros/m2. Esta tendencia ‘invertida’ se ha producido trimestre a trimestre desde 2021.

Galicia también va a contracorriente del conjunto del mercado residencial nacional, con un m2 de la obra nueva de 1.419 euros, frente a los 1.451 euros de los inmuebles de segunda mano. En esta autonomía, la tendencia ha sido más irregular y es la primera vez desde principios de 2023 que la obra nueva está más barata que la usada. En 2005, en pleno boom inmobiliario, ya se imponía esta divergencia de precios.

Por qué la vivienda usada es más cara que la nueva

Según los expertos consultados por idealista/news, detrás de esta ‘rara avis’ hay varios factores, como la tensión actual en el mercado usado o el hecho de que hay pocas promociones y, además, que se estén localizando en zonas periféricas, más asequibles que los centros urbanos.

Según explican fuentes del mercado promotor a este medio, “la principal causa de esta realidad en los precios es que la vivienda de segunda mano está en las zonas céntricas (más caras), mientras que la obra nueva en las principales ciudades de estas CCAA se está desarrollando en la periferia (áreas más asequibles)”. Un ejemplo de ello es la ciudad de A Coruña, donde las nuevas promociones residenciales se están concentrando a las afueras de la ciudad y la segunda mano, ubicada en el centro, está alcanzando “precios absolutamente brutales”.

También conviene recordar que las transacciones de viviendas de obra nueva que se firman ahora recogen precios de años previos, al tratarse en muchos casos de compras sobre plano (es decir, antes de que las obras estén terminadas y el promotor entregue las llaves del inmueble). Como asegura Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los COAPI de España, “la compraventa de vivienda nueva proviene, en muchos casos, de acuerdos de hace dos años, por lo que no recoge la evolución actual de los precios”.

Además, Nomdedeu recuerda que las operaciones de obra nueva son minoritarias en el mercado, al suponer cerca del 20% del total, “lo puede hacer referencia a viviendas en emplazamientos más económicos, frente a las compraventas de vivienda usada, que supone el 80% y que abarca más casos y categorías, pudiendo subir más la media”. Según los últimos datos del INE, de las casi 45.000 compraventas inscritas en marzo, apenas 8.900 fueron de inmuebles de nueva construcción. 

Junto a estos factores, otro de los más señalados por los expertos para justificar esta situación atípica es el desajuste entre la oferta y la demanda. Luis Conde, director Zona Norte y Canarias en Foro Consultores Inmobiliarios, argumenta que “hay poca promoción de vivienda nueva y el que quiere comprar debe acudir al mercado de segunda mano, de ahí que se incrementen las operaciones de compraventa en este segmento”.

En el caso concreto de Galicia, el directivo afirma que “en Lugo y Orense apenas hay promociones de vivienda nueva y la que tira del mercado es la vivienda usada. La oferta de obra nueva, en la actualidad, se concentra en A Coruña, Santiago, Pontevedra y Vigo, aunque en el caso de Vigo en este momento hay parálisis, debido a que están pendiente de la aprobación definitiva del Plan General. Mientras, no se construye y el comprador debe recurrir a segunda mano”.

Y lo mismo sucede en Canarias. “Para primera residencia no se hacen viviendas nuevas y el comprador local debe recurrir a la segunda mano y se incrementan las operaciones. Los promotores prefieren centrarse en segundas residencias para extranjeros en determinadas zonas a precios mucho más elevados”, sostiene Conde.

Según los datos de idealista, en Galicia hay actualmente más de 31.600 anuncios de viviendas de segunda mano en venta, de los que apenas 700 son de inmuebles recién construidos. En el archipiélago también hay grandes diferencias, con más de 19.200 anuncios, de los que 600 son de viviendas de obra nueva.

El desequilibrio entre oferta y demanda también es un factor relevante, según Leonardo Cromsted, presidente de Keller Williams en España y Andorra, quien confesa que “estamos viendo que, en mercados donde la oferta de vivienda usada -generalmente muy bien ubicada y rodeada de todo tipo de servicios- es escasa y la demanda es alta, sus precios pueden aumentar significativamente. Hay una clara reducción del stock, lo que hace que el comprador adquiera lo que hay disponible al precio actual”.

Una teoría que coincide con la de Jesús Duque, vicepresidente de la Alfa Inmobiliaria, que insiste en que hay factores -demográficos, económicos, de oferta y demanda e incluso estrategias comerciales de los promotores-, que explican que estas dos autonomías tengan un precio de la vivienda nueva inferior a la de la usada.

Por ejemplo, ve lógico que “ante una falta de inversiones adecuadas en infraestructuras y creación de servicios, los compradores valoren más las viviendas usadas por estar en zonas consolidadas, mejor ubicadas, con servicios e infraestructuras -colegios, médicos, transporte público, comercio, oferta de ocio- ya construidas y operativas”.

Además de la ubicación, Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña (AMADEI), destaca el factor ‘inmediatez’. “La vivienda de segunda mano ofrece una inmediatez en la compra que no hace posible la de obra nueva”, y que este factor es clave sobre todo en las operaciones de inversión, “que copan un alto porcentaje del mercado y cierran las compraventas sin financiación, y necesitan esa inmediatez en la inversión”.

En lo que también insisten los expertos es que los datos de los Registradores muestran el promedio de la autonomía, aunque no todas las provincias ni ciudades se comportan de la misma manera.

“Es importante analizar por ciudades, ya que la media de la comunidad puede distorsionar la realidad. Esa media nos muestra un precio de vivienda usada ligeramente superior, pero hay que matizar. No todas las provincias tienen el mismo movimiento en el mercado residencial”, recalca el directivo de Foro Consultores Inmobiliarios.

Por su parte, el vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria matiza que no es un escenario generalizado, sino “una situación muy localizada en algunas zonas de estas comunidades autónomas”.