Los expertos fiscales dudan de la eficacia de las medidas hacia el alquiler presentadas por el PSOE

Los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) dudan de algunas de las nuevas reducciones en el Impuesto de la Renta (IRPF) incluidas en la proposición de ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles, presentadas por el Grupo Socialista del Congreso, ya que consideran que no serán eficaces.

La proposición de ley registrada en el Congreso por el PSOE busca gravar más la vivienda vacía, las socimis y a los pisos turísticos, así como introducir un nuevo impuesto para la compra de vivienda por parte de extracomunitarios y extranjeros no residentes.

"Se sobrevaloran los efectos de los incentivos fiscales para promover políticas públicas", según Gestha, que añade que la experiencia demuestra que no se deben sobrevalorar los efectos de las deducciones e incentivos fiscales para promover cualquier actuación o política pública, sino que se tienen que analizar las causas que provocan la escasez de vivienda en alquiler y su altas rentas de arrendamiento.

Por su parte, el Consejo General de Economistas (CGE), a través de su Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), descarta que aumentar el coste fiscal de los inmuebles que no están arrendados ni constituyen la vivienda habitual haga que los propietarios pasen a ofrecer estos inmuebles en alquiler, porque en la mayoría de las ocasiones son segundas residencias o casas en los pueblos.

Doble rasero en las deducciones fiscales (IRPF)

En concreto, los técnicos de Hacienda explican que se contempla un doble tratamiento fiscal, por un lado, para los propietarios que ya vienen alquilando sus viviendas, a los que se les exige una rebaja de la renta del alquiler para tener más rebajas fiscales, y otro más favorable para poner en alquiler una vivienda por primera vez.

Gestha considera que las nuevas reducciones del rendimiento neto del alquiler vinculadas a la rebaja de la renta en más de un 5% no compensarán económicamente a la mayoría de los propietarios, pues la rebaja del alquiler es superior al beneficio fiscal que obtienen por ella.

En cambio, aseguran que la rebaja de la renta del alquiler sí compensará a los propietarios cuyas rentas totales superan los 24.000 euros y que alquilen a jóvenes entre 18 y 35 años, en zonas no tensionadas, pues la reducción fiscal pasará del 50% al 85%.

Los economistas, por su parte, avanzan una complicada aplicación práctica de los diferentes porcentajes de la bonificación en el IRPF a propietarios por rebajar el alquiler. "Nos recuerda otros supuestos, como la modificación de la reducción de las aportaciones a los planes de pensiones", han apuntado.

"La exigencia de una rebaja mínima de, al menos el 5%, deberá cumplirse cada vez que se formalice un nuevo arrendamiento, lo que puede ocasionar una disminución del precio continuado para los propietarios con alta rotación de inquilinos, quienes podrían optar por no aplicarla", indican.

No obstante, consideran que la aplicación de las nuevas reducciones fiscales de los alquileres en zonas tensionadas solventa la "pasividad" de algunas comunidades autónomas, que han manifestado su intención de no declararlas como tales.

Sacar viviendas vacías al mercado favorecerá a los propietarios con rentas más altas

Sobre la otra rebaja fiscal, los técnicos de Hacienda señalan que los propietarios que saquen al alquiler viviendas vacías se verán recompensados en todos los casos, pues no se les exige que rebajen su renta del alquiler, y obtienen las ventajas fiscales en su rendimiento neto positivo.

Con estos nuevos parámetros, Gestha ha calculado el efecto conjunto del aumento de las nuevas reducciones en el IRPF y de la limitación de renta en los casos en que se exigirá y en los que no, teniendo en cuenta los importes medios declarados por estos contribuyentes.

De esta manera, aseguran que las mayores ventajas se concentran en los propietarios con rentas más altas, que normalmente alquilan las viviendas más caras.

Así, quienes tienen rentas superiores a los 600.000 euros y alquilan una vivienda por primera vez lograrán un ahorro entre los 620 euros y los 2.483 euros si la alquilan en una zona de mercado residencial tensionado.

Como complemento a las ventajas anteriores, y para vencer algunas resistencias a sacar al mercado del alquiler una vivienda desocupada, se aumentará la imputación de rentas inmobiliarias en 2025 con arreglo a una escala que va del vigente 1,1% al 3% cuando la suma de los valores catastrales supera el millón de euros.

Los economistas, por su parte,  han indicado que la nueva escala para la imputación de rentas inmobiliarias de la propuesta de ley no contempla aplicar las reducciones previstas si solo se ofrece al alquiler las segundas residencias por la parte del año que no se usan, al no destinarse para vivienda habitual de los arrendatarios.

Además, los economistas atisban un fallo en la escala para la imputación de rentas inmobiliarias con un valor catastral de 500.000 euros, que debería tener una imputación de la renta de 7.100 euros y no de 7.500 como recoge la proposición de ley del PSOE.

Lo mismo pasa con el siguiente tramo, el de un millón de euros, donde la imputación de renta debería ser de 17.100 euros y no de 20.000 euros.

El mayor IVA a pisos turísticos trasladará la demanda a los hoteles

Respecto al IVA al 21% en pisos turísticos, los economistas consideran que esto trasladará la oferta a la industria hotelera, que tiene un tipo del 10%, y que quizás el turismo pueda "resentirse".

Sin embargo, Gestha sí ve más eficaz la medida para que el alquiler de viviendas turísticas esté sujeto al 21% del IVA si la estancia no supera 30 noches y la vivienda se encuentra en municipios de más de 10.000 habitantes.

Esta medida arrastrará también al alquiler vacacional cuando a los turistas se le prestan servicios complementarios de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros, que subirá su tributación del 10% al 21%; una medida que los técnicos ven que favorecerá al sector hotelero que puso el foco en los apartamentos vacacionales y en la competencia desleal, según la patronal.

Impuestos a socimis y a la compra de vivienda por parte de extranjeros extracomunitarios y no residentes

Sobre el impuesto para compra de vivienda a extracomunitarios y no residentes de la UE, los economistas apuntan a que se pagará el 100% del valor de mercado (el valor de referencia), restando lo pagado la comunidad autónoma por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

"Es la primera vez que se establece un impuesto con un tipo de gravamen del 100%, lo que plantea dudas sobre su posible carácter confiscatorio", han indicado, a la vez que han afirmado que este impuesto será parecido a los actuales "aranceles" de Donald Trump.

"La posterior venta del inmueble podría hacer inviable su transmisión futura, ya que el precio de la compra satisfecho más el impuesto complementario estará fuera del precio de mercado en el momento de la venta futura", añaden.

De igual manera, han asegurado que no se penalizará la compra de vivienda nueva por los no residentes en la Unión Europea, posiblemente por el escaso margen de actuación del Gobierno en este sentido.

Por su lado, los expertos dicen que la modificación en el régimen tributario de las socimis puede suponer que algunas de ellas busquen mercados más atractivos en otros países.

Para Gestha, mientras tanto, en los próximos años se verificará la eficacia de la medida contra las socimis del nuevo tipo del 25%, que aumenta del 15% vigente, sobre los beneficios del arrendamiento de viviendas que no se distribuyen, siempre que las viviendas con alquiler a precio asequible representen más del 60% del total de viviendas en arrendamiento. Esta reducción será del 100% si los beneficios no distribuidos se reinvierten en la promoción de vivienda en alquiler asequible.

En cambio, más incertidumbre le genera a Gestha el nuevo impuesto complementario estatal sobre la transmisión de bienes inmuebles a no residentes en la Unión Europea, que no se exige si la transmisión está sujeta y no exenta al IVA, como en el caso de vivienda nueva. En este sentido, en la vivienda usada tendrá una cuota del 100%, de la que se restará la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).