Los expertos alertan de las deficiencias del índice de referencia del alquiler creado por el Gobierno

Propietarios y consultoras inmobiliarias han puesto el grito en el cielo por el Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), el índice elaborado por el Ministerio de Vivienda que actualmente se está utilizando para fijar las rentas de los nuevos contratos de alquiler, a través de una horquilla de precios orientativa. 

El índice estatal de precios del alquiler se creó en 2019, aunque fue tras la llegada de la Ley de Vivienda cuando empezó a aplicarse. Y el problema, según denuncian la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), es que este índice no refleja la realidad del mercado y que tiene unas deficiencias metodológicas que ponen en riesgo la fiabilidad del sistema y la estabilidad del mercado del alquiler.

La principal crítica es que el sistema se sustenta en una metodología compleja y limitada, que la fuente y selección de los datos no es adecuada, que es poco transparente y que presenta un sesgo de información importante. De aquí que no pueda ser un termómetro fiel de los arrendamientos. 

Durante la presentación de un estudio sobre las implicaciones que tiene el SERPAVI para el mercado del arrendamiento, Paloma Taltavull, coordinadora del Foro de Elección Ciudadana y catedrática de Economía Aplicada por la Universidad de Alicante, afirmó que este índice “es una herramienta que busca dar información sobre los valores de los alquileres de viviendas lo más próximos a los de mercado, con datos muy desagregados con aproximación a las secciones censales. Como la información de base de los alquileres que toma son declaraciones fiscales (y no contratos de alquiler o rentas publicadas), los valores aportados no pueden considerarse referentes de los precios de mercado”. 

Desde ASVAL indicen en que el actual índice no puede ser un mecanismo correcto si es utilizado como índice de mercado por razones técnicas. Según la asociación de propietarios, el índice no solo sufre carencias metodológicas (efectos de composición, falta de diferenciación entre stock y flujos o heterogeneidad del parque), sino que además no aplica modelos de ajuste por calidad ni publica sus microdatos, lo que impide replicar los resultados o auditar su fiabilidad.

“Vivimos un momento en el que la transparencia y el rigor deben ser principios innegociables en el sector de la vivienda. Las decisiones públicas y privadas que afectan al mercado del alquiler han de sustentarse en información fiable, completa y actualizada”, ha asegurado Helena Beunza, presidenta de ASVAL.

En su opinión,“contar con datos de calidad no es solo una cuestión técnica, sino una condición necesaria para generar confianza, para evaluar correctamente las políticas y para garantizar que las medidas que se adopten sean realmente eficaces y justas. Sin datos, sin evidencias contrastadas, corremos el riesgo de legislar a ciegas en un ámbito que incide directamente en la vida y el bienestar de millones de personas". 

Las críticas también llegan desde la asociación de consultoras especializadas en el sector inmobiliario, que ha abierto la puerta a colaborar con el sector público para lograr que el SERPAVI se convierta en un índice tan útil como riguroso. "Creemos que, con la metodología adecuada, puede aportar transparencia al mercado sin convertirse en un instrumento de intervención", ha incidido Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI. 

Las limitaciones del SERPAVI

Según explica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), este índice excluye a las viviendas de alquiler de obra nueva (considerando como tales las construidas con posterioridad a 2020 -últimos cinco años-, ya que tardan un tiempo en obtener el valor catastral, dato que exige la aplicación del Ministerio para poder calcular la renta del alquiler) y a aquellas que tengan una superficie de menos de 30 m2 o más de 150 m2. 

"El Sistema Estatal de Referencia del Precios de Alquiler de Vivienda ofrece a través de la nueva aplicación un rango de valores de precios de alquiler, atendiendo a la localización, superficie y demás características, para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2", detalla la guía práctica que ha elaborado el MIVAU sobre la aplicación para determinar los rangos de valores de precios de los alquileres. Es decir, ofrece una referencia orientativa para fijar la renta, teniendo en cuenta el nuevo índice de precios, de acuerdo con su localización y características principales.

El sector calcula que la metodología excluye al menos al 8% del parque de viviendas de alquiler e insiste en que los valores no reflejan el momento actual del mercado puesto que se basan en las declaraciones de la renta de los propietarios y arrastran un decalaje temporal. De momento se están usando de base los datos de 2022. 

Además, SERPAVI sólo recoge los ingresos declarados por los arrendadores que son personas físicas y deja fuera a las personas jurídicas, a los alquileres de no residentes o ingresos no declarados. Además, contempla contratos de distintos años, por lo que se mezclan alquileres firmados hace cinco o más años con contratos actuales. 

Por otro lado, tampoco se diferencian los m2 (es decir, si son de vivienda o corresponden a zonas comunes) ni se tienen en cuenta las posibles mejoras en las viviendas (por ejemplo, una reforma o que un piso haya incorporado la terraza), ni la orientación de la vivienda (exterior o interior) o el número de habitaciones o baños. Tampoco se sabe si el hecho de tener pisicina, ascensor o trastero afecta o no a la horquilla de precios que ofrece este sistema. Este punto es importante sobre todo para los grandes propietarios, que tienen en cartera edificios con amplias zonas comunes (desde piscina a gimnasio, pasando por jardines o 'coworking'). 

Otras de las críticas más habituales es que el sistema carece de transparencia y de acceso a los datos, o que exige muy pocas observaciones por sección censal (de 10 a 20), lo que significa que la horquilla en muchos casos puede basarse en una muestra residencial insuficiente.

Así, la opinión mayoritaria en el sector es que, más allá de que se trate de una medida de carácter intervencionista, las deficiencias metodológicas con las que parte el SERPAVI deberían ser suficientes como para invalidar su uso; e insisten en que es arriesgado que las Administraciones Públicas lo utilicen para plantear políticas públicas. 

Por un lado, los expertos aluden a que la experiencia internacional demuestra que los índices mal diseñados provocan caídas de oferta, menor inversión y deterioro de calidad del parque residencial. Y, por otro, recuerdan que el Banco de España ya alertó en su informe anual de 2024 de que el SERPAVI no es un índice de precios de mercado en sí, debido a todas esas carencias iniciales, y que el desfase temporal de dos años lo hace inservible para realizar análisis contemporáneos. 

Por último, consideran que es pernicioso vincular las ayudas y políticas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 al índice de precios del alquiler, ya que "se desincentiva su uso, limitando el impacto de las medidas de estímulo". De esta manera, si un propietario de un piso en Madrid quiere solicitar ayudas para rehabilitar su vivienda y ponerla en alquiler, se tiene que autolimitar y fijar en ese contrato de alquiler un precio inferior al máximo fijado por el índice estatal, lo que implicará una rebaja importante de la renta.

De las diferencias de precios a la inseguridad jurídica

Una de las consecuencias de que las deficiencias del sistema es que provoca una disfunción elevada entre los precios reales del mercado y el rango de valores que ofrece el sistema, con diferencias que rondan el 40%. 

Los casos prácticos muestran que en la inmensa mayoría de los casos hay un desfase a la baja, pero también se han identificado incoherencias al alza al reflejar un valor muy superior al de mercado. 

La coordinadora de Foro Elección Ciudadana ha analizado 10 casos aleatorios en Valencia y, con datos de 2021, ha calculado un desfase de entre el 12% y el 5,6%, mientras que Alexis Pourcelot, doctor en Economía y experto técnico de ACI, ha utilizado el modelo hedónico para calcular el precio alquiler en varios distritos de Madrid capital y lo ha comparado con el resultado del sistema estatal, y los resultados muestran unas diferencias de entre el 10% y el 80%. 

Según su análisis, el precio del alquiler es de 25 euros/m2 en Madrid, mientras que el índice gubernamental señala que es 13 euros/m2. El dato más ajustado se encuentra en Villa de Vallecas, donde la diferencia es del 10%; mientras que las diferencias más amplias se encuentran en distritos como Chamberí (72%) o Ciudad Lineal (60%).

Por otro lado, los expertos ponen sobre la mesa que la combinación entre el SERPAVI y las zonas tensionadas está generando incertidumbre práctica y problemas de seguridad jurídica entre los propietarios de las viviendas de alquiler.

Actualmente hay más de 300 mercados tensionados en España y en ellos, el valor superior del rango marca el límite del precio de la renta, tanto en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. El problema surge cuando la propia plataforma no ofrece un rango de precios.

En ausencia de valores, no está claro si el propietario debe aplicar límites o si queda exento. Y la falta de aclaraciones expone a los arrendadores a riesgo de sanciones muy elevadas, que en el caso de Cataluña ascienden a 900.000 euros. 

Las recomendaciones

Los expertos consideran arriesgado que la Administración Pública esté utilizando el sistema que arrastra tantos problemas de base, e insisten en la necesidad de ajustar el modelo, reforzar la colaboración público-privada y llegar a un amplio acuerdo político.

“Si la Administración quiere contar con un índice a efectos consultivos, será imprescindible avanzar hacia un modelo que incorpore observación digital del mercado, modelos de ajuste por calidad, transparencia de los cálculos, y, sobre todo, esa participación de todos los actores implicados”, ha asegurado el presidente de ACI. Y apuesta por un "Pacto de Estado por la Vivienda que refuerce la seguridad jurídica y movilice recursos públicos y privados para lograr un mercado del alquiler más equilibrado y accesible”.

Por su parte, la catedrártica Paloma Taltavull recomienda aplicar el modelo hedónico y utilizar la información de las fianzas para aproximar el alquiler de mercado, seleccionando solo los contratos cerrados en un mismo año.