El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre uno de los grandes focos de conflicto del mercado residencial tras la crisis inmobiliaria: los anticipos entregados para viviendas que nunca llegaron a construirse.
La Sala de lo Civil confirma la condena a CaixaBank y le obliga a devolver cerca de 95.000 euros, más los intereses correspondientes, a varias familias que habían aportado dinero a una cooperativa de viviendas fallida.
Las viviendas se proyectaban sobre un derecho de superficie de 75 años y no implicaban la adquisición de la propiedad plena. Aun así, el Supremo ha sido claro: cuando el destino es residencial, la protección legal se mantiene intacta.
Responsabilidad bancaria por anticipos en cooperativas de viviendas
La sentencia núm. 634/2025, de 28 de abril, refuerza una doctrina que el Supremo viene consolidando desde hace años: las entidades financieras que reciben anticipos para la construcción de viviendas tienen deberes de control y pueden ser responsables si permiten ingresos sin exigir las garantías legales.
En este caso, la promoción nunca se ejecutó y los cooperativistas se quedaron sin vivienda y sin su dinero, por lo que el alto tribunal considera que la entidad no puede desentenderse de la devolución de los anticipos cuando, como banco receptor de los fondos, permitió su ingreso sin exigir las garantías legalmente previstas.
Anticipos para viviendas construidas sobre derecho de superficie
Los hechos se remontan a 2013, cuando varias personas entregaron cantidades que superaban los 10.000 euros (siendo la más alta de 18.830) para acceder a una vivienda promovida por una cooperativa. Los pagos se realizaron a través de cuentas abiertas en CaixaBank, con conceptos claramente vinculados a la reserva y financiación de una vivienda.
La cooperativa no era propietaria del suelo, sino titular de un derecho de superficie sobre una parcela municipal, con una duración prevista de 75 años. Al no ejecutarse la promoción, dicho derecho quedó sin efecto y la parcela volvió a quedar a disposición del Ayuntamiento de Parla. Ante esta situación, los afectados reclamaron la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al no haberse constituido avales ni seguros que garantizaran esos anticipos.
Criterio del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial de Madrid
El Juzgado de Primera Instancia nº 18, de Madrid dio la razón a los cooperativistas y condenó a la entidad bancaria. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión, entendiendo que la cesión de uso por 75 años vinculada a un derecho de superficie no podía equipararse a la adquisición de una vivienda protegida por la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, al no implicar la transmisión de la propiedad plena. Esa interpretación es la que ahora ha sido corregida por el Supremo.
La finalidad residencial como elemento clave para aplicar la Ley 57/1968
El alto tribunal pone el foco en un aspecto esencial: la finalidad real de la operación, ya que la Ley 57/1968 se aplica a la promoción de toda clase de viviendas, incluidas las cooperativas y aquellas construidas sobre derecho de superficie, siempre que el uso previsto sea inequívocamente residencial.
Lo determinante no es si el contrato transmite o no la propiedad, sino que la vivienda responda a esa finalidad habitacional. Cuando una familia entrega una entrada y asume compromisos económicos para vivir durante décadas en un inmueble, esa operación merece la misma tutela legal que una compraventa tradicional.
La responsabilidad del banco como receptor de los anticipos
Uno de los puntos clave de la sentencia es la actuación de CaixaBank. El Supremo destaca que la entidad bancaria gestionaba los recibos domiciliados de los cooperativistas, emitía justificantes con conceptos como aportaciones o entradas para vivienda y recibía transferencias identificadas como reservas o pagos iniciales.
Con estos datos, concluye que sabía (o, como mínimo, no podía desconocer) que los ingresos correspondían a anticipos destinados a la construcción de viviendas con finalidad residencial. Al permitir que esos fondos se ingresaran en cuentas ordinarias, sin exigir una cuenta especial ni garantías, incumplió el deber de vigilancia que impone la ley.
La tenencia de otros inmuebles no excluye la tutela legal
La entidad también alegó que algunos cooperativistas tenían otras viviendas y que, por tanto, no necesitaban una más. El Supremo rechaza este planteamiento y recuerda que tener otros inmuebles no elimina la condición de consumidor ni priva del derecho a protección legal. Una segunda residencia, una vivienda heredada o un inmueble en otra localidad no impiden necesitar un domicilio habitual distinto.
Consecuencias de la sentencia del Supremo: devolución de anticipos e intereses
La entidad tendrá que devolver las cantidades anticipadas por los cooperativistas y pagar los intereses legales devengados desde la fecha de cada entrega, lo que eleva la cantidad total a devolver por encima de los 100.000 euros.
La sentencia confirma que la responsabilidad bancaria no desaparece por el mero hecho de que la promoción se articule sobre un derecho de superficie, reforzando la seguridad jurídica de quienes entregan dinero para acceder a una vivienda sobre plano.
Un mensaje claro para el sector: cuando un banco recibe anticipos destinados a una promoción residencial y permite su ingreso sin exigir las garantías legalmente previstas, no puede eludir la responsabilidad que le impone la Ley.
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