¿Es válida la venta de una cuota hereditaria aunque no haya escritura pública?

La Audiencia Provincial de Málaga ha zanjado un conflicto familiar de largo recorrido, aclarando una cuestión clave en materia sucesoria: cuándo un contrato privado de compraventa de una cuota hereditaria es válido y produce efectos jurídicos relevantes entre las partes.

La sentencia, dictada el 14 de marzo, resulta especialmente interesante para propietarios y herederos que se preguntan si la falta de escritura pública invalida una transmisión o qué ocurre si un contrato mezcla bienes presentes y futuros.

Conflicto por una vivienda heredada entre hermanos

El litigio tiene su origen en una vivienda heredada por dos hermanos tras el fallecimiento de su madre. Cada uno recibió una participación indivisa del inmueble. En 2002, ambos firmaron un contrato privado mediante el cual uno de ellos adquiría el 25% que correspondía a su hermana, a cambio de un precio que se abonó de forma fraccionada durante varios años.

Tiempo después, la hermana acudió a los tribunales reclamando la división de la cosa común, al considerar que seguía siendo copropietaria y que aquel contrato carecía de validez. El hermano, por su parte, defendió que la compraventa se había perfeccionado y que había actuado desde entonces como único propietario del inmueble.

Primera instancia: el juzgado declara nulo el contrato y ordena la venta

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Antequera dio la razón a la demandante, entendiendo que el contrato privado no podía producir efectos, al incluir una cláusula relativa a derechos hereditarios futuros del padre, que aún vivía en el momento de la firma del documento.

Sobre esa base, acordó la disolución del proindiviso y ordenó la venta del inmueble en subasta pública, con reparto del precio según las cuotas del 25% y el 75%. Una solución habitual en estos casos, pero que no sería definitiva.

Venta válida de la cuota heredada de la madre

La Audiencia de Málaga corrigió el criterio del juzgado y revocó la sentencia. El tribunal fue claro: la hermana vendió válidamente en 2002 la cuota hereditaria procedente de su madre, cuando ya era titular plena de esa participación. La resolución destaca un elemento decisivo en este tipo de conflictos: el pago del precio.

En este caso, quedó acreditado que el importe pactado fue abonado mediante pagos fraccionados a lo largo de varios años, circunstancia que reforzó la realidad y eficacia de la compraventa. La Audiencia subraya, además, que la cantidad satisfecha fue incluso superior al valor que posteriormente se reconocería a la vendedora en la herencia paterna.

Nulidad parcial del contrato y conservación de la compraventa

No obstante, el contrato incluía una referencia a la futura herencia del padre. Sobre ese punto, la Audiencia declaró la nulidad de la cláusula, al tratarse de bienes futuros y vulnerar el artículo 1271 del Código Civil.

La Audiencia entendió que la compraventa de la cuota heredada de la madre era lícita, plenamente ejecutada y que habría sido celebrada igualmente aun prescindiendo de la cláusula inválida, sin alterar el equilibrio de las prestaciones pactadas.

También valoró la conducta mantenida por las partes durante los años posteriores a la firma del contrato. En particular, tuvo en cuenta que la vendedora no promovió durante décadas la división de la herencia materna y que solo reclamó su participación cuando fracasaron sus pretensiones en otros procedimientos hereditarios. Este comportamiento fue interpretado como un indicio relevante de que la venta había sido real, aceptada y plenamente asumida.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre el contrato privado y las herencias

La Audiencia apoyó su decisión en la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre la nulidad parcial y el principio de conservación del negocio jurídico, que permite mantener los pactos válidos de un contrato cuando la cláusula nula es autónoma, no altera el equilibrio de las prestaciones y el contrato habría sido celebrado igualmente sin ella.

La Sala valoró que la compraventa había sido plenamente ejecutada y el precio había sido satisfecho, lo que reforzaba la eficacia del contrato privado y justificaba la obligación de otorgar escritura pública.

Claves de la sentencia sobre la venta de una cuota hereditaria

A partir de todo lo anterior, la Audiencia Provincial concluyó que la demandante ya no ostentaba la condición de copropietaria de la vivienda, al haber transmitido válidamente su cuota hereditaria y percibido íntegramente el precio pactado. En consecuencia, entendió que no podía instar la división de la cosa común ni la venta forzosa del inmueble.

Aceptar su pretensión habría supuesto desconocer una compraventa plenamente ejecutada, permitiendo que quien había transmitido su participación y cobrado su valor actuara de nuevo como copropietaria, un resultado incompatible con la eficacia del negocio jurídico celebrado y con el principio de buena fe contractual.

Por ello, la sentencia declara válida la compraventa del 25% de la vivienda heredada de la madre, con efectos jurídicos plenos en el plano obligacional entre las partes desde el momento de su celebración.

Al tratarse de una compraventa ya perfeccionada y ejecutada, la Audiencia condena a la vendedora a otorgar la correspondiente escritura pública de transmisión, no como requisito de validez, sino como acto de formalización y coherencia con la realidad jurídica existente.

Este pronunciamiento pone de relieve la importancia de analizar cada conflicto sucesorio atendiendo no solo a la forma del contrato, sino a su ejecución real y a la conducta mantenida por las partes con el paso del tiempo.

Con este criterio, la Audiencia de Málaga protege los acuerdos que reflejan una voluntad clara de transmitir, han sido efectivamente cumplidos y han generado una situación jurídica estable, reforzando la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario y sucesorio y recordando que, más allá de la ausencia de escritura pública, lo decisivo es la realidad del negocio celebrado y su cumplimiento efectivo.