Vender una VPO por encima del precio máximo no implica nulidad del contrato

¿Se puede vender una Vivienda de Protección Oficial por encima del precio máximo legal? Y, si se hace, ¿queda el contrato automáticamente anulado? El Tribunal Supremo ha zanjado el debate en su sentencia núm. 1.918/2025, de 19 de diciembre: pactar un sobreprecio en la compraventa de una VPO no determina la nulidad civil del contrato, aunque puede generar responsabilidades en el ámbito administrativo.

Una cesión de derechos sobre VPO con sobreprecio

El caso arranca en Huelva y gira en torno a la cesión de derechos de adquisición diferida sobre una VPO. No se trataba de una compraventa ordinaria ya perfeccionada, sino de la transmisión de la posición contractual del adjudicatario en un régimen jurídico especial, asimilable a la compraventa con reserva de dominio, en el que la adquisición plena de la propiedad quedaba condicionada al cumplimiento de determinados pagos y requisitos.

Las partes firmaron dos contratos el mismo día con precios distintos: uno por 40.000 euros, que se presentó ante la Administración para obtener la autorización de la transmisión; y otro por 90.000 euros, que recogía el precio real pactado entre las partes, con una entrega inicial de 7.200 euros y el resto aplazado.

La operación recibió el visto bueno de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, que autorizó la cesión tras comprobar que la adquirente cumplía los requisitos para acceder a una vivienda protegida y que el precio declarado se ajustaba a los límites oficiales.

Durante años, la compradora realizó pagos periódicos y, una vez entendió que había abonado lo debido, dejó de hacerlos. La vendedora acudió entonces a los tribunales para reclamar la diferencia hasta los 90.000 euros.

En primera instancia, el Juzgado estimó parcialmente la demanda y reconoció la existencia de una obligación de pago derivada del precio realmente pactado, condenando al abono de 40.000 euros y a formalizar el préstamo hipotecario comprometido.

La Audiencia Provincial revocó esa decisión, considerando que la reclamación del sobreprecio no podía recibir amparo judicial al haberse pactado un precio superior al autorizado y ocultado esa circunstancia a la Administración. En consecuencia, entendió que no procedía estimar la demanda.

El sobreprecio en VPO no determina la nulidad automática en el ámbito civil

El Supremo rechaza que el sobreprecio determine la nulidad del contrato porque la normativa aplicable no prevé expresamente esa sanción en el plano civil. En ausencia de una previsión legal de nulidad, el contrato no puede declararse ineficaz entre las partes, sin perjuicio de las consecuencias administrativas que puedan derivarse conforme a la normativa autonómica.

En el ámbito civil, el contrato sigue siendo válido mientras concurran los requisitos esenciales: consentimiento, objeto y causa. Tampoco procede anular solo el exceso sobre el precio máximo autorizado, ya que el importe íntegro pactado fue el que conformó el consentimiento contractual.

La Sala de lo Civil subraya que las partes sabían que se trataba de una VPO y que el precio pactado superaba el límite legal, integrando ese importe en su consentimiento contractual.

Tampoco aprecia simulación absoluta, ya que las partes quisieron realmente transmitir los derechos de adquisición sobre la vivienda, operación que además fue autorizada y culminó en escritura pública a favor de la adquirente. La declaración de un precio inferior ante la Administración no elimina la eficacia civil del negocio celebrado.

Para el Supremo, el precio determinante fue el realmente pactado, 90.000 euros, al ser el que expresó la verdadera voluntad contractual. Descontadas las cantidades acreditadas como abonadas, la deuda pendiente quedó fijada en 43.911,87 euros más intereses, reafirmando que el precio que vincula a las partes es el efectivamente convenido, aunque ante la Administración se declarara otro.

Diferencia entre nulidad civil y sanción administrativa

La sentencia también establece una distinción esencial para comprender el alcance real del fallo: no es lo mismo la validez civil del contrato que su posible reproche administrativo. En el plano civil, el contrato despliega efectos entre las partes. El vendedor puede reclamar el precio pactado y este no es nulo por el mero hecho de superar el máximo legal autorizado.

No obstante, esa eficacia civil no neutraliza las consecuencias que puedan derivarse desde la perspectiva administrativa, ya que pactar un sobreprecio en una vivienda protegida puede dar lugar a la apertura de un expediente sancionador.

De hecho, la propia Sala acuerda remitir testimonio a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía para que pueda valorar la eventual incoación de un expediente sancionador. La validez del contrato entre las partes no excluye, por tanto, el control administrativo de la operación.

Consecuencias prácticas para compradores y vendedores de VPO

Más allá del debate jurídico, esta resolución tiene consecuencias directas para quienes compran o venden una vivienda protegida: cuando las partes pactan un precio y el contrato reúne los requisitos esenciales, el acuerdo desplegará plenamente sus efectos entre ellas.

El comprador no puede dejar de pagar amparándose únicamente en que el importe superaba el máximo legal, y el vendedor conserva la posibilidad de reclamar judicialmente la cantidad realmente convenida.

Ahora bien, esa validez contractual no impide el control público. Si el sobreprecio vulnera la normativa de vivienda protegida, la Administración puede iniciar un expediente y exigir responsabilidades, aun cuando la transmisión hubiera sido autorizada sobre la base del precio declarado.