Diez frases impactantes que usa la socimi Colonial para hablar del presente y futuro de las oficinas en España

Pere Viñolas es el consejo delegado de Colonial. Antigua inmobiliaria y acogida actualmente al régimen de las socimis, esta compañía es uno de los pesos pesados del sector inmobiliario en España. Cotiza en el Ibex 35, está especializada en las oficinas y tiene gestiona unos 12.000 millones de euros en activos, situados en los enclaves financieros de Madrid, Barcelona y París.

En unas jornadas organizadas por la escuela de negocios ESADE y patrocinadas por CriteriaCaixa, Viñolas ha hablado sobre el presente y futuro del sector de las oficinas. En su opinión, todavía no está claro si el ‘coworking’ se quedará como nicho o será una clave de su negocio, cree que debe haber un equilibrio entre los espacios abiertos y cerrados, y duda de la efectividad del trabajo 100% remoto. También defiende la gestión activa de los edificios para aumentar su valor y cree que las rentas siguen en niveles razonables. Resumimos cómo ve el mercado a través de 10 frases impactantes:

1. “Es erróneo pensar que compramos edificios y nos quedamos mirando el paisaje. Eso no es el inmobiliario”

Viñolas ha defendido la gestión activa que hace el sector de los inmuebles que tiene en cartera. Según el consejero delegado de Colonial, es un error pensar que lo único que hacen las sociedades de inversión es comprar edificios. “No somos gestores pasivos de nuestros activos. Si compramos un edificio por 100, tenemos que pensar cómo podemos conseguir que valga 110, independientemente de lo que haga la economía”, ha aclarado.

La compañía prevé invertir casi 1.300 millones de euros en nuevos proyectos en las tres ciudades en las que está presente en un plazo máximo de cuatro años.

2. “No hace falta hacer un cambio disruptivo y multimillonario en todos los edificios”

Relacionado con la gestión activa, Viñolas ha recordado que cada edificio tiene un plan de negocio particular, ya que en él influyen variables como la ubicación, su estado el tipo de inquilino que pueda ocuparlo. Así, ha recordado que no todas las reformas son del mismo calado. Algunas son más ambiciosas, mientras que en “algunos casos sirven cuatro cambios bien hechos”.

3. “No sabemos si el ‘coworking’ será un nicho de mercado, un 'bluf' o el futuro de nuestro negocio”

El ‘coworking’, también conocido como las oficinas compartidas, es una de las tendencias que más rápido se está instalando en el sector. De hecho, Colonial se ha sumado a ella a través de su participada Utopicus, que ya cuenta con una docena de espacios entre Madrid y Barcelona. Sin embargo, Viñolas reconoce que no sabe si esta tendencia va a quedarse en algo residual o si acabará siendo una pieza clave en el engranaje de su negocio. A la espera de conocer qué sucederá, el objetivo de la socimi es seguir ampliando sus espacios de coworking en los próximos años, una apuesta a la que también se ha sumado otro gigante del sector: la socimi (y también miembro del Ibex 35) Merlin Properties.

Teniendo en cuenta los planes de ambas compañías, podrían sumar alrededor de 40.000 m2 de superficie de oficinas flexibles en Madrid y Barcelona a finales del año que viene.

4. “Debe haber equilibrio entre los espacios abiertos y los cerrados”

El consejero delegado de Colonial también ha hecho referencia a la tendencia de crear oficinas diáfanas, donde no existen apenas zonas cerradas, para inspirar a los trabajadores y huir de conceptos que evocan a la jerarquía. "¿'Open spaces' o despachos? En los últimos años han ganado peso los espacios abiertos, pero empiezan a aparecer estudios académicos que dicen que reducen la concentración y la creatividad, según los artículos que han publicado recientemente Financial Times y hace unos meses The Economist. Como en todo, lo que creo es que debe haber un equilibrio", sostiene. 

5. “Ni los paradigmas de la tecnología mundial apuestan por el trabajo remoto”

Otra de las tendencias de las que también ha hablado Viñolas es el trabajo remoto, una de las fórmulas que facilitan la conciliación laboral y familiar de los empleados. En este sentido, ha recordado que "de momento está ganando el 'no' al trabajo remoto, ya que se está imponiendo la teoría de que la productividad mejora cuando se trabaja en equipo". Además, ha insistido en que ni los gigantes Apple, Google o Facebook apuestan por esta fórmula, sino por la creación de 'megacampus' que diluyen las fronteras entre el trabajo y el tiempo de disfrute. 

6. “Las oficinas cada vez se parecerán más a los hoteles y a las viviendas”

Esta ha sido otra de las frases que ha utilizado el consejero delegado de Colonial para explicar que el concepto de oficinas está cambiando y lo seguirá haciendo en el futuro. Una oferta creciente de servicios y la posibilidad de combinar trabajo, ocio y descanso son las principales novedades que están centradas en el usuario final, que en este caso es el trabajador. "Es la llamada tendencia 'wellness', que busca que las personas sean lo más felices y productivas posibles", ha aclarado. 

7. “Un edificio ineficiente situado en el centro urbano es más sostenible que uno eficiente de las afueras”

Otro de los temas que ha tratado Viñolas ha sido el de la eficiencia energética. En este tema, ha recalcado que tener un edificio eficiente no es el único factor importante para apostar por la sostenibilidad y el ahorro energético, ya que entran en juego otras variables como por ejemplo su ubicación. "Puedes hacer el edificio más ineficiente del mundo, pero si está en el centro de una ciudad será mucho más sostenible que otro inteligente que pueda estar en las afueras, al que los trabajadores irán en coche", ha insistido.

8. “Antes de que suban las rentas primero tienen que llenarse los edificios”

A la hora de hablar del punto en el que está actualmente el mercado de las oficinas en España, el consejero delegado de Colonial ha recordado que estamos en un momento de subida de las rentas. Entre 2013 y 2017 se llenaron los edificios, ya que fue cuando las empresas necesitaron ampliar plantilla y a buscar nuevos espacios, y fue entonces cuando empezaron a subir las rentas. Aun así, cree que "en España estamos en una situación bastante sana y las rentas se mantienen en un nivel razonable, tal y como va la economía. Nos hemos recuperado de la crisis y estamos en una zona intermedia, sin que exista un exceso de oferta preocupante", ha señalado.

9. “Londres y Madrid son las ciudades europeas con las rentas más volátiles”

En lo que se refiere a los movimientos de las rentas, ha recalcado que los mercados más estables de Europa para las oficinas son Alemania y Francia, ya que apenas sufren variaciones, mientras que en la capital británica y la española los precios cambian de forma más brusca "para bien y para mal", ha detallado. A modo de ejemplo ha puesto un caso concreto: el de Torre Picasso, uno de los edificios de oficinas más famosos del distrito financiero de Madrid y que es propiedad de Amancio Ortega.

Viñolas sostiene que a finales de los años 80 la renta en pesetas equivalía a unos 18 euros/m2, mientras que en 1992 se duplicó para volver a caer a la mitad tres años después. Durante los años previos a la crisis llegó a moverse alrededor de los 40 euros/m2, mientras que actualmente debe estar en torno a 30 euros/m2. 

10. “Si los tipos suben al 4-5% todos vamos a tener problemas"

Viñolas reconoce que los bajos tipos de interés han sido todo un impulso para el sector inmobiliario, ya que han reducido la rentabilidad de algunas de las principales opciones de inversión de los ahorradores (deuda pública, depósitos bancarios...), mientras que ha afectado en menor medida a los edificios. No obstante, alerta del peligro que podría tener que los tipos suban mucho y de forma rápida, aunque de momento no es lo que espera el mercado.

"Ahora el ciclo se apoya en el capital, en inversiones globales y en una mirada a largo plazo, mientras que el anterior estaba más basado en deuda y en decisiones locales basadas más en la especulación y el cortoplacismo. Los tipos al 1-2% no deben suponer un riesgo para el inmobiliario, pero si suben al 4-5% todos vamos a tener un problema", ha concluido.