SIRA: “Es deseable llegar a la jubilación con una casa en propiedad para no afrontar el gasto de un alquiler”

Francis Fernández es el CEO de Spanish International Realty Alliance (SIRA), un organismo que busca mejorar las habilidades de los agentes inmobiliarios a través de la formación, la ética y la digitalización. En esta entrevista repasa los principales cambios que ha provocado la pandemia en el sector y la importancia de aprovechar los fondos europeos para hacer viviendas eficientes y respetuosas con el medio ambiente. También se muestra a favor de activar ayudas directas para hacer más accesible la vivienda y afirma que tener un inmueble en propiedad es un salvoconducto económico de cara a la jubilación que, además, permitiría reducir la presión sobre las pensiones y sobre la necesidad de construir tantas casas.

¿Qué es SIRA?

La Spanish International Realty Alliance (SIRA) es el organismo que montó Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) como parte de su responsabilidad social corporativa con el canal inmobiliario. Nuestra misión es mejorar las habilidades los agentes inmobiliarios a través de la formación, la ética y la digitalización. Estos son los tres pilares en los que apoyamos esta actividad.

¿Cuál es la finalidad de SIRA?

Que todos los ciudadanos de este país, cuando piensen en comprar o en vender una casa, piensen que el agente inmobiliario es el profesional que le va a ayudar. Buscamos realzarles, darles herramientas, motivación, formación y ética para que consigan ese fin.

Lo que pretendemos es que ese profesional aporte un alto valor, que no se le vea como el señor que abre puertas y cobra una comisión. No es así, es un profesional muy completo que sabe de muchas cosas. Es especialista en negociación, en ‘home staging’ y en marketing inmobiliario.

¿Cuáles han sido los grandes errores que cometió el sector inmobiliario durante la época del boom?

El agente inmobiliario que se limitaba a hacer lo que el particular podía hacer por su cuenta, como subir un anuncio a un portal y esperar a que le llamaran, ha sido uno de los errores del pasado. Y también minusvalorar la llegada de la tecnología y la diferenciación que puede suponer y está suponiendo.

Hay tecnologías que no están al alcance de un particular porque requieren una inversión y ya no solo para contratarla, sino para dominarla. En el momento que se abracen todas esas tecnologías, que están diseñadas para que el agente inmobiliario preste un servicio de mayor valor añadido a las propiedades que quieren vender, se subsanará sin duda uno de los errores de la anterior fase expansiva en la que todo valía y se vendía sin demasiado esfuerzo. 

¿Cuáles son los retos de los agentes inmobiliarios?

Yo creo que sin duda es una gran oportunidad y un reto aprovechar todo lo que nos viene de los fondos europeos ‘Next Generation’ para la mejora de la eficiencia energética, en este caso de las viviendas.

Cualquier consumidor es consciente cuando va a comprar un vehículo que éste tiene que consumir lo mínimo posible para las prestaciones y los usos que le quiere dar. Sin embargo, cuando vamos a adquirir una vivienda, en muy pocas ocasiones el comprador está preocupado por la eficiencia energética. Por eso, el agente inmobiliario tiene el reto de concienciar a los compradores de la importancia de que una casa sea eficiente.

¿Por qué es tan importante la eficiencia energética de las viviendas?

Por un lado, una casa eficiente va a tener mejor aislamiento térmico y acústico y eso sin duda es confort para una casa. Es curioso que prácticamente es impensable que los hogares mezclen el plástico con los papeles. Ya estamos todos reciclando. Sin embargo, no nos importa que nuestra caldera sea de gasoil y emita unas partículas que son tóxicas. Al final, una casa eficiente es una casa más saludable para los que viven fuera y para los que viven dentro, y siempre valdrá más cuando se vaya a vender.

Además, cuando una casa es más eficiente, la financiación que hay sobre esa casa es más apetecible. Cuando los bancos van a financiar a un cliente que compra una casa ‘green’, suceden dos cosas que les gustan. La primera es que la propiedad, que es garantía de esa hipoteca, es de mejor calidad y la segunda, que la renta disponible de la familia que tiene una casa eficiente es superior y, por tanto, tienen menos riesgo. Eso está repercutiendo en que las hipotecas están siendo más baratas para el consumidor y en que los porcentajes de financiación de las casas son más altos. Y eso a su vez está ayudando a que las personas se conciencien de que no solo ayudan medio ambiente, sino también a su bolsillo.

Una casa eficiente es casa más saludable para los que viven fuera y dentro

¿Qué tendencias se están viendo en otros países?

Creo que no tardaremos en tener incluso indicadores de salubridad de las casas. En Estados Unidos el hecho de que tengas una vivienda saludable impacta en los seguros médicos porque la compañía entiende que la exposición en determinadas zonas donde viva el asegurado o los componentes con lo que se ha construido su casa impactan en los futuros costes que esa compañía va a tener que asumir con sus futuras enfermedades.

Probablemente la compañía de seguros médicos te acabe diciendo que, como vives en Castellana y tienes un nivel elevado de contaminación, tu riesgo de sufrir enfermedades pulmonares es mayor que el del señor que vive en la Sierra, en Guadalajara o en Castellón. Y, por lo tanto, que debes pagar una prima de seguro superior.

¿Qué más cambios podríamos ver en España?

Creo que no tardaremos en ver que una casa eficiente va a pagar menos impuestos, al igual que sucede con los coches. Es algo que va a llegar y, por tanto, todo lo que sea anticiparse a ese movimiento por parte del sector inmobiliario creo que es una apuesta ganadora.

La corriente hacia la vivienda sostenible y saludable ha empezado y no va a acabar. El ‘green’ no es una moda. O somos ‘green’ o no seremos.

¿Qué podemos esperar de la llegada de los fondos europeos para la rehabilitación?

Los fondos europeos van a ser un revulsivo. Claramente es uno de los sectores donde más beneficio va a haber, tanto para los consumidores como para las empresas que se vuelquen en esa actividad.

Los particulares van a estar incentivados cada vez más en invertir en tener hogares más eficientes gracias a las deducciones fiscales y para el sector de la construcción será un impulso para la creación de empleo cualificado, porque los proyectos de rehabilitación en la mayoría de los casos requieren la intervención de un arquitecto técnico o un arquitecto superior que supervise las obras. Con lo cual, es un revulsivo tanto para profesionales, en este caso del ámbito técnico, como los ejecutores de las empresas que ejecutan las obras.

La corriente hacia la vivienda sostenible y saludable ha empezado y no va a acabar

¿Surtirán efecto las deducciones fiscales?

El retorno en la declaración de la renta siempre nos gusta, pero, aunque las ayudas son buenas, no creo que sean decisivas. Yo creo que es más un tema de conciencia y de voluntad. De pensar ‘yo quiero tener una casa que gaste menos y que contamine menos, y que además me permita ahorrar’.

¿Qué cambios ha provocado la pandemia en el sector inmobiliario?

Que lo virtual se ha vuelto real. La pandemia nos ha traído un nuevo sistema de relacionarnos durante el confinamiento, el teletrabajo y las reuniones por videoconferencia.

Y en el sector inmobiliario también aterrizado esa relación con los clientes, tanto propietarios como compradores, que no tiene por qué ser siempre física, ese mix entre presencialidad y virtualidad. Se ha tenido que digitalización a la fuerza durante estos meses y les ha dado la oportunidad de vender casas sin que se visiten, se han hecho compras y se han reservado propiedades, con una visita virtual, haciendo un vídeo de la casa, con entrevistas a distancia y con firma digital. Todo esto ha supuesto un paso de gigante para que las agencias inmobiliarias de barrio, que son las que están ahí y las que conocen el mercado. Muchas se han convertido, muy acertadamente, en la ‘proptech’ de su barrio.

Ojalá no hubiera venido la pandemia, pero si algo bueno nos ha traído a la economía en general es esa digitalización y creo que los agentes inmobiliarios la están aprovechando muy bien.

¿Y cómo está ahora el sector inmobiliario?

El mercado de las casas ha pasado a ser una solución y no un problema. Me gusta decir esta frase porque claramente lo creo. El sector inmobiliario en 2008 no fue culpable, pero fue el causante de esa situación de crisis, acompañado de la crisis financiera y de confianza en las economías. Pero, en este caso, el sector inmobiliario y los agentes inmobiliarios están siendo una solución para esas familias que quieren una casa mejor y más lejos porque van a tener que trabajar. Y claramente eso se está demostrando en el número de compraventas, en la contratación de hipotecas y en la sensación que hay en el mercado.

En la crisis de 2007-2008-2009 el problema fue que se licitaban 700- 800.000 licencias para construir casas nuevas cuando la creación de hogares en España está en torno a 120-130.000. Sin embargo, ahora la creación de hogares está en 130.000 y la licitación está en 80.000. Es decir, hay un déficit de stock para los próximos años, un déficit estructural, aunque es verdad que hay muchas casas vacías, como las que tienen los bancos, que podrían paliar esa demanda.

Ahora muchas políticas van destinadas a construir viviendas de alquiler asequible para fomentar el acceso a la vivienda, ¿qué te parecen?

Yo creo más en la ayuda a las personas que en la construcción de promociones para alquiler social o cualquier otro tipo de alquiler. Subvenciona a una persona, estudia cómo se gana la vida, cuáles son sus números y cuántas personas forman su unidad familiar, pero ponerte a promocionar edificios para alquiler para jóvenes… 

Está demostrado que en las comunidades donde más viviendas alquiler suele haber un mayor abandono escolar, un menor cuidado de barrio, una menor vinculación a la vida social del barrio. Porque al final no te sientes propietario, te sientes como de paso y tu arraigo a la comunidad es menor.

Además, cuando metes a las familias ya desde un inicio en el alquiler, es muy difícil salir de ahí y acceder a la propiedad. Aunque estés pagando un alquiler subvencionado, es muy difícil ahorrar para poder pagar la entrada de una casa.

Entonces, hay que impulsar el acceso a la vivienda en propiedad…

Por supuesto que tiene que haber vivienda de alquiler y cada uno puede vivir como como decida, solo faltaba, pero es verdad que la aspiración de todo ser humano desde que desde que empezamos a tener conciencia de ello es tener nuestra cueva en propiedad. Es algo que está dentro de la pirámide de Maslow.

Todo el mundo tiene en el radar que el sistema de pensiones actual tiene un peligro. El riesgo es que los que estamos ahora trabajando no tengamos una pensión como los que están jubilados ahora. Por tanto, el hecho de tener una casa en propiedad, al menos cuando estés jubilado, y no tengas que seguir pagando el alquiler también es un bienestar para la ciudadanía. Es más, la presión sobre las pensiones será superior si tienes a toda la gente de alquiler, porque ese gasto no va a desaparecer de sus gastos mensuales, por lo que es deseable que las personas lleguen a la jubilación con una casa en propiedad y que no tengan que seguir con ese gasto. ¿Y cómo haces eso? Desde un inicio.

El mercado del alquiler lógicamente tiene que existir para personas que se trasladan o que deciden vivir de alquiler. Tiene que haber opciones para todos, pero yo creo que como gobernante tienes que buscar el bienestar a largo plazo de tu gente y que el Estado no está para construir casas.

¿Y cómo se facilita el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes?

Hay medidas como los avales públicos que cubran la falta de ahorro para acceder a una hipoteca. Esto evitaría que las familias que tienen ingresos y un futuro por delante estén condenadas a estar en la rueda del alquiler permanentemente.

¿De qué manera se debe plantear?

No se trata de que avales a todo el mundo porque al final del Estado somos todos, pero sí de avalar durante los primeros cuatro o cinco años del préstamo y de limitar por ejemplo las tipologías de viviendas. No es regalar los avales, sino estudiar las operaciones de forma muy profesional por parte de las entidades financieras. Esta opción quitaría presión sobre esa necesidad de construir casas y además sería algo universal, no como la construcción de una promoción, que está ubicada en un sitio concreto.

El Estado no está para construir casas

¿Crees que a corto plazo puede llegar a esos avales?

Confío en que sí. Desarrollar suelo y viviendas asequibles para jóvenes requiere una planificación y el proceso puede durar entre dos y cinco años, dependiendo del plan urbanístico y de la disponibilidad del suelo. Sin embargo, una línea de avales para ese perfil de jóvenes no digo que sea instantáneo, pero es muchísimo más rápido y mejoraría el acceso a la vivienda de muchísimos jóvenes que están cualificados, que tienen ingresos suficientes para hacer frente al pago de sus cuotas, pero a los que les faltan ahorros. Es algo que ya existe en otros países como Reino Unido y EEUU y va a llegar a España. Si no lo hace el Estado Central, lo harán las comunidades autónomas.

¿Los bancos estarían interesados en este esquema?

Los bancos estaríamos encantados. Además, hay muchas comunidades autónomas donde los menores de 35 años con unos niveles de ingresos pagan menos por el Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP), por lo que podría servir con una aportación de ahorros del 5-6% del valor de la casa, el aval del Estado del 20% y la hipoteca del 80%. Así habría una solución habitacional a la gente y se podría montar en pocos meses.

Se dice que las nuevas generaciones, acostumbradas al pago por uso, prefieren el alquiler. ¿Qué opinas?

El alquiler es una opción que impulsa la movilidad, pero a veces parece que también es lo ‘progre’ y que la propiedad es carca y casposa.

Si salimos a la calle a preguntar a los jóvenes estoy seguro de que el deseo de tener su propia casa está. Es una aspiración, aunque es cierto que los modelos de casa puedan evolucionar.

A lo mejor no tiene sentido que tengas una propiedad de 100 m2 cuando realmente vas a dormir. A lo mejor tuyos son 60 m2 y los otros 40 son comunes para socializar, para zonas de ‘coworking’ o hacer deporte. Pero indudablemente existe el deseo de no estar a expensas de que el propietario te quiera renovar el contrato de alquiler o no, y de poder personalizar la casa más allá de poner unos u otros muebles. En cualquier economía y en cualquier sociedad la aspiración es tener una casa propia.