Los gestores prefieren a las socimis que a las promotoras en pleno ajuste de carteras

El cambio de semestre puede ser una bendición o una maldición para las empresas cotizadas. Máxime si como en este caso coincide con la llegada del verano, una época de máxima volatilidad marcada por los cambios de estrategia de los gestores de cara a la segunda mitad del año. De momento, en estos primeros compases, las grandes socimis españolas están pasando la prueba con nota. Todas suben entre casi un 3% y un 4% en julio. 

En el otro lado, las promotoras están sufriendo a excepción de Metrovacesa. Neinor, la mejor gran inmobiliaria del año, cae por el impacto de las realizaciones de beneficios en julio y reduce la ganancia anual a cerca del 12%. Por su parte, Aedas sufre por la posibilidad de que su mayor accionista, Castlelake,  ponga a la venta un paquete del 10%. El mercado cree que, en el escenario actual, una operación como ésta supondría un descuento mínimo entre el 10% y el 15% sobre el precio de mercado.

En un escenario muy difícil marcado por los tambores de recesión en los cinco continentes y en pleno cambio de ciclo de los tipos de interés, los dos segmentos van a velocidades distintas en bolsa en plena reestructuración de las carteras. En algunos casos, porque las cotizaciones vienen de castigos muy severos como en el caso de Colonial o Lar España entre las socimis.

En otros, porque algunos gestores consideran que las valoraciones de las promotoras todavía no han recogido parte del impacto sobre el sector inmobiliario del aumento los costes de financiación que trae bajo el brazo la subida de los tipos de interés. El temor a una ralentización económica profunda que afecte a la venta de viviendas empieza a pesar, aunque de momento no se ha encendido la luz roja en el parqué.

Los riesgos están muy latentes, pero de momento el inmobiliario aguanta el tipo en unas bolsas cogidas con alfileres. En estos primeros compases de julio y del segundo semestre, los grandes fondos y los inversores particulares están tomando posiciones en las tres grandes socimis, que avanzan en un movimiento casi sincronizado a pesar de que están protagonizando trayectorias muy opuestas en bolsa en 2022.

Lo más destacado es el rebote de Colonial desde los mínimos del año marcados el 4 de julio. La inmobiliaria catalana ha conseguido recuperar el nivel de los 6 euros, aunque sigue arrastrando una gran caída del 23% en lo que va de un año en el que no hay una gran compañía del sector más castigada. De momento, los inversores entienden que la corrección ha sido más que suficiente y empiezan a tomar posiciones al calor de un precio objetivo medio de 8,5 euros que da al valor un potencial alcista de más del 40%.

La rentabilidad por dividendo de Colonial se sitúa alrededor del 4%, lejos de las mejores del sector. Este ratio se ha convertido en uno de los mejores aliados de socimis y promotoras para mantener el atractivo bursátil. En estos momentos, Metrovacesa ofrece una rentabilidad por dividendo del 14%. Aedas, que acaba de pagar 1,34 euros por acción, llega hasta el 12%, Neinor da un 11%, Merlin más de un 10% y Lar en torno al 8%.

De momento, el mercado no está poniendo en entredicho que las inmobiliarias no puedan mantener estos extraordinarios retornos. Pero sí que en el caso de las que mejor se han comportado esta año en bolsa puedan aguantar el ritmo. Merlin Properties, que gana un 2,81 y es la única gran socimi en positivo en 2022, acaba de ver como JP Morgan reduce su recomendación hasta neutral, con un precio objetivo de 12 euros.

Nada grave en realidad si se tiene en cuenta que dicho precio representa aún un potencial alcista del 25% en la socimi española más diversificada. Mucho menor que el 40% de Colonial o el aun mayor del 65% de Lar, cuyo precio objetivo está en los niveles más altos desde 2020. Por lo tanto, mi mucho menos llega la sangre al río en bolsa entre las socimis, que a estos niveles interesan a los inversores con vocación de medio y largo plazo.

Entre las promotoras, la recientemente opada Metrovacesa arranca con subidas de casi el 3% en julio y amplía su ganancia anual por encima del 6%. No obstante, se queda muy por debajo de los 7,20 euros ofrecidos en la OPA de Carlos Slim. De la misma forma que Aedas está ya sólo un 4% de sus mínimos del año y Neinor se aleja un 5% de sus máximos anuales de junio. En este segmento, los inversores empiezan a cubrirse las espaldas.
 

Un año desigual en bolsa para los pesos pesados del sector