Los expertos creen que el régimen RNH en Portugal no contribuye al encarecimiento de las casas

El régimen para los residentes no habituales (RNH) terminará en Portugal a partir de 2024, tras lo que entrará en vigor un nuevo incentivo fiscal para la investigación científica y la innovación en la misma línea, pero "más restringido". El Gobierno ha decidido no prolongar "una medida de injusticia fiscal, que ya no está justificada y que es una forma sesgada de inflar el mercado inmobiliario, que ha alcanzado precios insostenibles".

Estos han sido los argumentos del Primer Ministro portugués, António Costa, pero ¿quiénes son estos RNH y cómo viven en Portugal? ¿Cómo afecta su presencia al mercado de la vivienda? A falta de estudios publicados sobre la relación entre los RNH y la subida del precio de la vivienda, idealista/news ha preguntado a varios expertos para saber si existe o no un vínculo. La gran mayoría admite que existe un impacto "residual" en la compra de viviendas, pero consideran que el fin de este estatuto no resolverá el problema en Portugal.

Residentes no habituales en Portugal: ¿quiénes son y de dónde vienen?

En primer lugar, es importante saber quiénes son los residentes no habituales que viven en Portugal beneficiándose de la reducción del IRS durante 10 años - y que aunque el estatuto termine en 2024 seguirán disfrutando de este beneficio fiscal, porque no está previsto que tenga efectos retroactivos. Sabemos que 74.258 residentes se contabilizaron en Portugal en 2022 bajo este régimen, según los datos más recientes del Tribunal de Cuentas, el triple que lo registrado en 2018.

A la vista de estos datos y teniendo en cuenta su experiencia profesional, los expertos no tienen ninguna duda de que el RNH ha tenido una aceptación consistente y significativa desde que se creó en 2009. Rafaela Beire Cardoso, abogada asociada y responsable del departamento fiscal de Belzuz Advogados, ha señalado que "el régimen de la NHR en Portugal ha sido objeto de gran interés en los últimos años y es, sin duda, una de las mejores herramientas para atraer inversiones extranjeras. Además, ha añadido que "en los últimos años, la adhesión al régimen RNH ha aumentado significativamente", debido a "la creciente conciencia de sus beneficios, pero también al clima político y económico de los países de origen".

"El Estatuto NHR es el régimen fiscal más exitoso de la historia"
Diogo Capela, abogado y socio de Lamares, Capela & Associados

¿Cuál es el perfil de estos residentes no habituales? Hasta el momento no se dispone de datos oficiales sobre el perfil de la demanda acogida al régimen, pero los expertos afirman que el perfil de los RNH es diverso, desde pensionistas a inversores, todos con mayor poder adquisitivo.

Gonçalo Nascimento Rodrigues, coordinador del programa de posgrado en Inversiones Inmobiliarias de ISCTE Executive Education ha afirmado que se tratan de "jubilados o extranjeros prejubilados, así como de nómadas digitales, familias enteras que eligen vivir en nuestro país, altos ejecutivos desplazados. Normalmente, se trata de personas con un nivel de ingresos superior al del ciudadano portugués medio y, por tanto, con mayor poder adquisitivo".

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"El perfil de las personas que obtienen el RNH son personas que quieren vivir en Portugal, tanto porque planean vivir aquí durante su jubilación, como porque tienen empresas en Portugal o trabajan aquí de forma subordinada o independiente", ha destacado Diogo Capela, abogado y socio de Lamares, Capela & Associados. Por tanto, son "emigrantes portugueses y europeos que han elegido venir a ejercer su profesión o disfrutar de su jubilación en Portugal, sin olvidar que es un punto de atracción fundamental para el talento nacional e internacional", como ha indicado Patrícia Barão, responsable de Residencial de JLL.

La adhesión al RNH fue aprovechada por "jubilados, empresarios, profesionales liberales e inversores que buscan ventajas fiscales y, al mismo tiempo, un país tranquilo, con buen clima, alta calidad de vida y bajo índice de criminalidad", ha resumido Rafaela Beire Cardoso, de Belzuz Advogados.

Roman Carel, socio fundador de Athena Advisers, ha destacado el hecho de que el régimen RNH ha atraído a “muchos profesionales altamente cualificados y valorados. Esto significa que ha habido mucha inversión de emprendedores, empresarios, personas activas que se han trasladado a Portugal y han puesto en marcha nuevos negocios, han abierto oficinas, han empleado a personas y han consumido bienes y servicios. Esto ha tenido un impacto muy significativo en nuestra economía".

En PwC también han destacado la demanda del régimen RNH por parte de "trabajadores en actividades consideradas de alto valor añadido" y también de nómadas digitales, especialmente durante y después de la pandemia. Luís Filipe Sousa, director fiscal de PwC Portugal, ha señalado la demanda de "personas con un patrimonio y una renta elevados, que suelen obtener diferentes tipos de rentas, concretamente pasivas (dividendos, intereses, plusvalías, rentas inmobiliarias o pensiones)".

Según la experiencia de Francisco Castro Guedes, coordinador del Departamento Fiscal del SRS, el régimen del RNH es "especialmente buscado" por dos tipos de perfiles de trabajadores:

• Particulares de alto poder adquisitivo que vienen a vivir a Portugal porque aquí encuentran una mejor calidad de vida (incluida la seguridad y un clima estupendo)
• Profesionales que realizan actividades de alto valor añadido, como altos ejecutivos de empresas y profesionales de la tecnología. "La afluencia de una generación más joven al sector tecnológico ha sido especialmente notable en los últimos años, dada la implantación y normalización del trabajo a distancia", ha añadido.

Por todo ello, Micaela Monteiro Lopes, asistente invitada en el Instituto de Contabilidad y Administración de Lisboa (ISCAL) y doctoranda en Derecho, admite que "este régimen refuerza la imagen de Portugal como país abierto a la inversión internacional y a la integración de extranjeros".

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¿De que países vienen los RNH que viven en Portugal?

Los RNH proceden principalmente de países como Reino Unido, España, Francia, Italia, Estados Unidos, Brasil y China, como han asegurado desde Belzuz Advogados. Por su parte, desde Athena Advisers han indicado que han recibido a personas de Brasil, Sudáfrica, Turquía, Francia y Suecia, entre otros países, "que han venido aquí y han creado restaurantes, hoteles, empresas tecnológicas y tantos otros negocios".

"La mayoría de las personas con estatuto de RNH proceden de Francia y de algunos países nórdicos, en particular Suecia. Esto ha coincidido con el aumento de los impuestos sobre las rentas más altas en estos países, lo que ha motivado la búsqueda de Portugal como destino de residencia, aunque sea poco habitual", ha explicado Miguel Lacerda, Director Residencial de Lisboa en Savills.

Desde De Brito Properties, agencia inmobiliaria que lleva diez años monitorizando la inversión extranjera en el mercado inmobiliario portugués, han asegurado que "de todos los europeos, los franceses fueron los más atraídos por el estatus RNH" y fue entre 2016 y 2020 cuando sintieron el boom de jubilados y parejas con hijos franceses que venían a Portugal para beneficiarse de este régimen.

En 2020, el cambio en la tributación de las pensiones del 0% al 10% enfrió la demanda de estos jubilados, pero "entre 2020 y 2022 tuvimos muchas más solicitudes de otros europeos para venir a Portugal a beneficiarse del RNH, muchos de ellos jóvenes nómadas digitales", ha explicado a idealista/news César de Brito, gerente de la empresa.

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RNH viviendo en Portugal: el impacto en la compra de vivienda es "residual"

Una de las justificaciones que dio António Costa para suprimir el estatuto de RNH y crear un nuevo incentivo fiscal "más restringido", según los expertos entrevistados por idealista/news, fue precisamente que la llegada de estos extranjeros estaba inflando el mercado inmobiliario en Portugal.

Es cierto que estas familias procedentes del extranjero necesitan una vivienda en la que vivir, ya sea de alquiler o de compra, pero la mayoría de los expertos cree que el número de viviendas compradas por estas familias es "residual" y, en algunos casos, a precios muy superiores a los que pueden permitirse los portugueses.

A pesar de que el estatuto de RNH no está directamente asociado a la compra de vivienda -como sí lo estaban las Golden Visa que llegaron a su fin con Mais Habitação-, la economista Vera Gouveia Barros ha admitido que "este régimen implica que estas personas se convierten en residentes aquí, y es natural que se produzca un aumento de la demanda de vivienda (ya sea en compra o en alquiler). Como es un régimen pensado para atraer a personas con rentas altas, también es natural que estas personas tengan mayor capacidad de pago y compitan con los que son residentes habituales".

Gonçalo Nascimento Rodrigues también ha destacado que "estos residentes compran o alquilan casas en Portugal", pero aunque "puede haber una relación entre los RNH y el mercado inmobiliario", ha subrayado que no hay datos concretos ni estudios que lo demuestren. Tras hacer una estimación rápida, el especialista en financiación inmobiliaria dice que entre 2018 y 2022, los residentes no habituales compraron como mucho el 8% de las 625.960 viviendas vendidas en ese periodo, teniendo en cuenta que 50.000 nuevos RNH llegaron al país en esos cuatro años.

"Como en realidad este impacto fue mucho menor -dado que todos estos residentes no compraron una casa-, no se puede afirmar que el régimen alimentara un aumento de los precios de la vivienda y una creciente escasez de oferta, ni que su fin ayude a resolver el problema del acceso a la vivienda", ha concluido el profesor del ISCTE.

La opinión de César Brito es similar, ya que como "no todos los RNH han comprado una casa en Portugal", su cuota de mercado es "residual" en términos de volumen de ventas nacional. Además, señala que "estos clientes han comprado un determinado tipo de propiedad, a menudo de lujo - desde esta perspectiva, tenemos que admitir que esta cuota de mercado sería más importante".

Un estudio realizado por la RNH Global Association en 2022 constató que cada residente no habitual ha gastado de media cerca de un millón de euros en la compra de inmuebles en Portugal, según Roman Carel. Así, "con el fin del NHR, los promotores de lujo portugueses tendrán más dificultades para vender sus propiedades", ha advertido.

"Si [el RNH] tuvo alguna contribución al aumento del precio de la vivienda, fue residual y muy localizada en los centros de las ciudades y en unidades residenciales más grandes para acoger a las familias que eligieron Portugal como lugar de residencia", ha afirmado el socio fundador de Athena Advisers. En la misma línea, Francisco Castro Guedes, de SRS, ha indicado que lo que está en juego es "un pequeño número de viviendas" y "la circunscripción de esta cuestión a los centros urbanos", lo que "demuestra claramente que la medida no resolverá la cuestión del acceso a la vivienda".

Sin embargo, también hay quien cree que el estatuto ha afectado a los precios. Es el caso de  Micaela Monteiro Lopes, que ha opinado que "el régimen desempeñó un papel fundamental en el aumento de la demanda de propiedades, lo que se tradujo en la revalorización de los inmuebles. La correlación entre el RNH y la dificultad de acceso a la vivienda para los nacionales puede interpretarse como un conflicto entre las políticas de atracción de inversiones y el bienestar de los residentes. Asimismo, ha añadido que cree que "una posible interrupción de este régimen podría provocar fluctuaciones en el mercado inmobiliario, lo que posiblemente resultaría, a largo plazo, en una estabilización -o incluso una reducción- de los precios de los inmuebles" para alquilar o comprar, aunque este reflejo "nunca será inmediato, ni con la rapidez que se pretende".

En el otro extremo, hay expertos que niegan la influencia de los RNH en la subida del precio de la vivienda, debido a la presión sobre la demanda extranjera. Miguel Lacerda, de Savills, ha defendido que "la inversión de los RNH no está en absoluto relacionada con la inflación del mercado inmobiliario", porque "este tipo de inversores privados sólo pueden alquilar espacios, no necesitan realizar una compra". Patrícia Barão, de JLL, también cree que "la afirmación de que el RNH infla el mercado de la vivienda no tiene sentido", entre otras cosas porque "el programa atrajo principalmente a extranjeros que compraron propiedades de alto valor, a menudo en zonas en las que los portugueses tenían poco interés".

Lo cierto es que no hay estudios que concluyan que la presencia de RNH tenga un impacto negativo en el precio de la vivienda, como ha justificado el primer ministro. Por eso, Luís Filipe Sousa, de PwC, cree que "sería deseable que se divulgaran los estudios que permiten llegar a esta conclusión".

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El fin de los RNH no mejorará el acceso a la vivienda en Portugal

A pesar de la base de que los residentes no habituales compran o alquilan casas para vivir en nuestro país, varios expertos entrevistados por idealista/news han advertido que acabar con este régimen no ayudará a resolver el problema del acceso a la vivienda en Portugal, ya que el problema central es la escasez de oferta de casas y no la demanda de extranjeros de casas para vivir.

"El Gobierno quiere convencer a los portugueses de que el problema de la vivienda en Portugal está en la demanda y no en la oferta (...) y que los extranjeros son la causa del problema de la vivienda" porque tienen más poder adquisitivo para comprar una casa en el país, ha indicado el abogado Diogo Capela.

No obstante, el mercado de la vivienda en Portugal no está inflado por culpa del RNH, como ha afirmado António Costa. Los expertos creen que el impacto en la compra de casas es "residual", por lo que César Brito, de De Brito Properties, ha señalado que "el Primer Ministro puede poner fin al RNH y a otras medidas de atracción, pero tiene que ser respetuoso con quienes ayudaron al país cuando lo necesitaba. Debe ser justo y honesto, y admitir que el problema de la inflación del precio de la vivienda es un problema global, ya que los precios de la vivienda están subiendo en varios países europeos y en todo el mundo".

"El fin del RNH no traerá más casas a las clases medias y bajas portuguesas", César de Brito, gerente de De Brito Properties.

"La subida de precios en Portugal ha sido generalizada", ha coincidido Roman Carel, de Athena Advisers, a lo que ha añadido que se trata de "una cuestión macroeconómica y no estricta y directamente relacionada con el RNH". La subida de los precios se vio impulsada por los bajos tipos de interés y la abundancia de liquidez en el mercado, ya que "si nos fijamos en las tendencias, este movimiento se generalizó en toda Europa, sobre todo después del Brexit, cuando el capital a nivel europeo comenzó a inflarse".

El propio gobernador del Banco de Portugal, Mário Centeno, ha admitido que no está "completamente" convencido de que programas como el RNH sean el problema del mercado inmobiliario, señalando que ponerles fin es una "cuestión política".

Micaela Monteiro Lopes, asistente invitada en ISCAL, sí cree que los RNH desempeñaron un "papel destacado" en la demanda de vivienda, lo que influyó en la subida de los precios y agravó las dificultades de los portugueses para acceder a una vivienda. En este sentido, Lopes ve el fin del régimen de los RNH como "un gesto a favor de los ciudadanos portugueses, en particular de aquellos que no son propietarios de su vivienda o de los que tienen ingresos más modestos, que se enfrentan a serias dificultades para acceder al mercado de la vivienda como consecuencia de la inflación inmobiliaria a la que nos enfrentamos actualmente".

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Lo cierto es que la dificultad de acceso a la vivienda en el país vecino se debe al desequilibrio entre la escasa oferta y la elevada demanda. "Por cada casa nueva que se construye, tenemos demanda para nueve", ha explicado Patrícia Barão, de JLL. En este sentido, Miguel Lacerda, de Savills, ha destacado que "el gran problema de la vivienda en Portugal está relacionado con la falta de oferta de producto y la construcción lenta y cara".

Además, los retrasos en la concesión de licencias son otro problema, porque "no salen nuevos edificios al mercado y los nuevos proyectos se alargan años y años en los ayuntamientos para obtener las licencias. Aquí chocamos con otro gran problema que está inflando la propiedad en Portugal: la lentitud de la administración. Y esto no se resuelve y nadie tiene interés en resolverlo porque no aporta votos", ha afirmado el socio fundador de Athena Advisers. 

La solución para mejorar la asequibilidad de la vivienda en Portugal pasaría por aumentar la oferta de viviendas, para lo que "hay que incentivar la inversión en alquiler privado con ventajas fiscales como las que existen en Francia, pero hasta ahora el Gobierno no ha tenido esa visión", apunta el responsable de De Brito Properties.

Patrícia Barão va por el mismo camino y cree que "el programa RNH no es la causa de la crisis inmobiliaria. La verdadera solución al problema de la vivienda serían medidas para estimular la oferta de viviendas, como la rehabilitación de inmuebles abandonados y la creación de incentivos fiscales para los promotores inmobiliarios".