Las principales dudas y responsabilidades de las inmobiliarias tras la Ley de Vivienda

La Ley por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor el pasado mayo ha generado mucha inseguridad entre los actores que intervienen en el sector inmobiliario y, según los expertos, a no tener claro cuáles son sus derechos y sus obligaciones. Las principales dudas de las agencias pasan por los honorarios que pueden cobrar en los arrendamientos, los datos que pueden facilitar de las propiedades que venden y cómo les va a afectar la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler.

Los expertos consultados por idealista/news afirman que la Ley de Vivienda traerá consigo el efecto contrario de lo que pretende conseguir. “Crea confusión en el conjunto de nuestro ordenamiento jurídico, creando una imagen de debilidad y de incertidumbre que perjudica el derecho que se pretende proteger”, según Gerard Duelo, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI).

La normativa recoge, además, continúan desde COAPI, conceptos jurídicos que colisionan con otras leyes, además de su complejidad y dificultad interpretativa, ya que no queda del todo claro qué medidas pueden ser de exclusiva competencia del Estado y cuáles de las CCAA. Esta incertidumbre, vaticina Duelo, irá generando inseguridad jurídica y desincentivará la inversión en vivienda.

Falta de regulación de la profesión de agente inmobiliario

Lo que el sector inmobiliario más ha echado en falta es la regulación de la profesión de agente inmobiliario. Tanto el COAPI como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) detectan una liberalización de la profesión, en la que cualquier persona sin preparación alguna sigue valiendo para alquilar o vender una casa. 

"Ni siquiera ha incluido la mínima condición de exigir un Registro Obligatorio para los agentes que quieran dedicarse a esta profesión, tal y como ya tenemos en Cataluña o en la Comunidad Valenciana, y que, además, exige disponer de seguros de responsabilidad civil y de caución”, vuelven a destacar desde el COAPI.

La viabilidad de algunas inmobiliarias, como las que se dedican solo a la intermediación de alquileres, puede hacerlas desaparecer del mercado, advierten los expertos. Según explican profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa está provocando una caída de la facturación de las empresas del sector, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres, que ya no es rentable para muchas agencias. A corto plazo, descartan que el escenario mejore, lo que deja a muchas empresas del sector en una situación económica crítica

Además de todo esto, hay varios articulados de la Ley de Vivienda que están generando dudas entre las inmobiliarias sobre su aplicación en el día a día.

Qué información mínima hay que facilitar

El Artículo 31 'Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda' afirma que “la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra”.

Una amplía información que va desde la identificación del vendedor o arrendador, las condiciones económicas de la operación, a las características esenciales de la vivienda y del edificio, la información jurídica del inmueble o cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda.

Para Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, “la ley prevé que la inmobiliaria tiene que facilitar los datos de la propiedad y no está claro si facilitando esos datos está vulnerando la protección de datos y sobre todo genera miedo de facilitar cuál es el estado del inmueble, si está vacío o no y, por tanto, facilitar esta información a alguien que posteriormente puede ocuparla”.

Honorarios de la inmobiliaria

Otro problema que se está generando es con el tema de los honorarios de la inmobiliaria. La Disposición final primera de la Ley de Vivienda modifica varios apartados de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Y uno de ellos es la modificación del apartado 1 del artículo 20:

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

Hasta la entrada en vigor de la Ley de Vivienda había algunas comunidades donde los gastos de gestión se repartían entre propietario e inquilino, mientras que en otras CCAA lo hacía directamente el arrendatario.

Desde el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), recuerdan que a partir del pasado día 26 de mayo de 2023, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, según dispone el modificado artículo 20.1 (último párrafo) de la LAU, lo que ha sembrado ciertas dudas sobre su alcance y obligatoriedad.

Por tanto, subrayan que al quedar encuadrado dicho artículo en el Título II “De los arrendamientos de vivienda”, dicha disposición solo será aplicable cuando se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, quedando excluidos, por tanto, los contratos de temporada, de viviendas suntuarias, de uso turístico, y de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas y despachos), en cuyos casos serán las partes las que libremente acuerden sobre quien recaen los honorarios, arrendador o arrendatario.

Para Montserrat Junyent, vicepresidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) y responsable jurídica de los COAPIs de España, las inmobiliarias pueden repercutir otros gastos de gestión diferente a los de LAU siempre acordes al encargo que se les ha pedido. “No es lo mismo cobrar por formalizar el contrato y la gestión inmobiliaria que el cambio de titular de los gastos generales de la vivienda u otras gestiones”.

“Hay inquilinos a los que se les pide una reserva y luego no se les quiere devolver porque la inmobiliaria lo aplica a sus honorarios y dado el problema de escasez en el mercado prefieren perder ese dinero a perder el inmueble”, agrega Arantxa Goenaga.

Y es que la escasez de oferta de viviendas en el mercado de alquiler tradicional está siendo otro de los efectos de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. La ANA ha manifestado incluso antes de la entrada en vigor de esta ley que reducirá al mínimo el alquiler residencial y aumentará los alquileres de habitaciones, temporales y turísticos. 

Los alquileres por temporada están siendo uno de los principales protagonistas desde la aprobación de la Ley de Vivienda y en el tercer trimestre de 2023 alcanzaron el 10% de todas las viviendas en el mercado, según un estudio publicado por idealista basado en los anuncios de su base de datos.

"El alquiler residencial tal y como lo conocemos será minoritario, como consecuencia de la fuerte destrucción de oferta que va a provocar, con una gran cantidad de demanda, imposible de absorber. Un mercado minoritario que provocará un trasvase, tanto de empresas como de particulares, hacia otros modelos de arrendamientos que puedan sortear esta Ley y sus limitaciones, como el alquiler turístico, de temporada, alquiler de habitaciones, y también el alquiler de locales, oficinas o garajes", ha advertido José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Y es que tanto los alquileres de habitaciones como los contratos de alquiler por temporada se articulan por el Código Civil, y por tanto quedan exentos de las normas de la LAU y de la nueva Ley de Vivienda.

Cómo opera el derecho de desistimiento del consumidor del contrato de intermediación ante una compraventa

El artículo 102 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias dispone que el consumidor o usuario tendrá derecho a desistir del contrato durante un periodo de catorce días naturales (14) sin indicar el motivo y sin incurrir en ningún coste distinto de los previstos en los artículos 107.2 y 108.

Asimismo, dispone que en el caso de los contratos celebrados en el contexto de visitas no solicitadas efectuadas por el empresario en el domicilio del consumidor o usuario o de excursiones organizadas por el empresario con el objetivo o efecto de promocionar o vender bienes o servicios, el plazo de desistimiento se amplía a treinta días naturales (30). Serán nulas de pleno derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento o la renuncia al mismo.

En consecuencia, desde el COAPIMADRID – AIM señalan que para que nazca el derecho de desistimiento a favor del consumidor establecido en el citado precepto, se deben de dar dos condiciones:

1. Que el cliente tenga la condición de consumidor o usuario, es decir, cuando sean personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
2. Que el contrato se celebre fuera del establecimiento mercantil del empresario.

Qué es la exclusividad inmobiliaria

La exclusividad inmobiliaria es una cláusula de duración determinada que se incluye en los contratos de intermediación (Hoja de Encargo) en aras al principio de libertad de pactos y contratación que rige en nuestro ordenamiento jurídico, e implica que el cliente confía la gestión de venta y/o alquiler de un bien inmueble a una sola agencia o agente de la propiedad inmobiliaria para promocionarla al mercado, evitando, así, que puedan intermediar otras inmobiliarias y que el cliente pueda realizar la operación de forma particular por su cuenta con un tercero.

Desde el COAPIMADRID – AIM recuerdan que si se incumple el pacto de exclusividad, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar una penalización por ello, aunque no haya encontrado un comprador/arrendatario para el inmueble, siempre y cuando se haga constar esa penalización de forma clara y expresa en el contrato.

Es decir, si la venta o alquiler del bien se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del encargo de exclusividad o si, a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la inmobiliaria, ésta tendrá derecho a percibir la penalización que se establezca al respecto.

Dudas con la declaración de zona de mercado residencial tensionado

La tercera gran cuestión y lo que genera más dudas es cómo va a afectar al mercado del alquiler la declaración de mercado residencial tensionado. Hasta el momento, Cataluña es la única CCAA que ha avanzado con los trámites para declarar 140 municipios como zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) y, a falta de la publicación del Índice de Referencia de Precios del Alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, espera tenerlo en marcha entre febrero y marzo.

“Esto hace que los ciudadanos no sepan dónde se encuentran y que se les aplica o no de la ley y lógicamente genera desconfianza y problemas con el propietario y con la inmobiliaria por el contenido de los contratos que se han celebrado tras la aprobación de la ley”, concreta la abogada Círculo Legal Barcelona.

“Si ya es difícil para un inquilino encontrar una vivienda para alquilar y a un precio razonable, está Ley le dará la puntilla, y el acceso a una vivienda de alquiler será todavía más complicado, y una auténtica misión imposible en las llamadas zonas de mercado tensionado”, concluyen desde ANA.

En ese misma línea, David Caraballo, director general de Alquiler Seguro, afirma que “este anuncio nos hace atisbar consecuencias dramáticas para el modelo de acceso a la vivienda. Hemos sido testigos ya de la ineficiencia de la utilización de índices para limitar el precio históricamente. Lo hemos visto en Gran Bretaña, en Berlín, en París y hace muy poco en Cataluña, concretamente en 2020”.