Fuentes: "El coto al alquiler de temporada puede evaporar la oferta de alquiler y aflorar el mercado negro”

Acaba de ser nombrado presidente de la Asociación de Consultores Independientes del Sector Inmobiliario (ASCISI) y Mariano Fuentes, exconcejal de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, ya tiene muchos proyectos sobre la mesa: su principal objetivo es dar voz a las más de 15.000 pymes y autónomos que trabajan como asesores o consultores en el sector. En esta entrevista para idealista/news, Fuentes muestra su optimismo sobre el mercado inmobiliario para este año y considera un error regular el alquiler de temporada porque, en su opinión, puede hacer desaparecer más oferta de alquiler y aflorar el mercado negro.

Además, critica que ahora solo se apueste por la vivienda asequible en alquiler por el riesgo que corren los inquilinos en el momento en que se jubilen: muchos no tendrán capacidad económica para pagar la renta con las pensiones.

¿Cómo ves el sector inmobiliario actualmente en España?

2024 se nos plantea como una oportunidad. Tanto en España como en Madrid se ha generado un entorno de trabajo muy importante en cuanto a posibilidades, no sólo de generación de los típicos proyectos que se continúan desarrollando, por ejemplo en Madrid, con los nuevos desarrollos urbanísticos, con la puesta en carga de nuevos suelos finalistas que van a generar muchísima nueva vivienda en la ciudad, sino que existen otras oportunidades, como por ejemplo, con el cambio de las normas urbanísticas que permiten generar proyectos muchísimo más innovadores en las ciudades. Ya cuando hablamos de residencial no solo hablamos de residencial, hablamos del ‘flex living’, hablamos de un ‘cohousing’, etc. Es decir, hay una serie de posibilidades y de transformación de edificios que, hoy en día, se encuentran no del todo utilizados, sobre todo desde el punto de vista de edificios de oficinas o edificios dotacionales que van a tener un cambio de uso importante y unas nuevas capacidades para la ciudad que hoy en día conocemos.

La tasa de paro en mínimos históricos está sosteniendo a un mercado que sigue demandando vivienda, pero ¿qué problemas de fondo tiene el sector?

La realidad es que la tasa de desempleo está en mínimos históricos. Pero hay que analizar la calidad de ese empleo que se está generando. El sector de la arquitectura, de la ingeniería, de la construcción, fundamentalmente de la edificación, sí que tiene un problema de fondo que debe ser tratado por las administraciones públicas y también por el sector privado y es la auténtica falta de mano de obra. ¿Eso cómo lo podemos suplir? Pues se puede suplir directamente con la industrialización. Una reducción de mano de obra puede ir suplido por un aumento de los procesos constructivos que sean previamente trabajados en industria y puestos en obra. Debemos dar más formación profesional porque podemos poner en marcha mucho suelo finalista, mucha inversión, pero luego hay que construirlo. Y la construcción, hoy en día, tiene un serio problema de mano de obra, ya no solo por la carestía de los materiales, no solo por los componentes macro que afectan a los tipos de interés y a las rentabilidades de cada uno de los proyectos, sino que realmente lo que vamos a ver en los próximos años es el reto que tenemos para mejorar el empleo de la construcción.

Con los costes de levantar una vivienda más controlados el precio final para el consumidor será menor…

Evidentemente. En relación con los costes de una vivienda, la alta carga impositiva que se produce en cada una de las viviendas es aproximadamente del 30% desde todo el desarrollo hasta que convertimos una vivienda en vivienda para que podamos entrar. Pero luego también tiene otra serie de costes por los tiempos en obtención de licencias o tiempos de ejecución. Si nosotros intentamos reducir todos esos tiempos hasta poner en valor o poner en carga esa vivienda, lo que estamos haciendo es disminuir el coste de repercusión en el precio final.

Hay un dato importante y es que, si reducimos los tiempos de concesión de licencias, al final obtenemos un beneficio, un ahorro de costes de un 3% en el precio de la vivienda para el consumidor final. Todo lo que hagamos en materia de inversión en el sector inmobiliario al final repercute en el bolsillo del futuro comprador de esa vivienda.

Mariano Fuentes en las oficinas de idealista idealista/news

En tu opinión, ¿por qué cada vez hay menos oferta de alquiler y venta y por qué los precios siguen subiendo?

Por un lado, evidentemente es debido a la injerencia de la administración pública, en este caso de los políticos, entendiendo que con más regulación se produce una mejora en materia de derechos para los consumidores. Lo que se ha demostrado es que en los últimos 20 años las últimas medidas tomadas por la administración pública no han sido las efectivas porque los precios siguen subiendo y, sobre todo, que, si no se habla con todos los agentes del sector desde el punto de vista financiero, promotor o de los consumidores, lo que se hace es generar leyes que no dan el resultado esperado, aunque la intención sea buena. Por ejemplo, la Ley de la Vivienda directamente ha generado una evaporación del alquiler de larga estancia y se ha producido una traslación directa al alquiler de media estancia. ¿Eso genera más garantías a los consumidores? En ningún caso. ¿Y por qué se ha producido esto? Porque como se topan los precios, lo que están haciendo los propietarios es buscar otras posibilidades.

Si el alquiler tradicional no les permite asumir el coste de la inflación o el coste de los servicios de los suministros, realmente lo que se está generando son unas derramas sobre su propio patrimonio. Ahora estamos viendo en la ciudad de Madrid cómo, hoy en día, es mucho más difícil que una persona separada con dos hijos, una persona mayor o una persona que no tenga un trabajo lo suficientemente estable, no pueda alquilar vivienda porque nadie le alquila la vivienda por esas garantías que se han puesto. Es decir, se ha legislado desde el punto de vista de dar unas garantías al consumidor sin tener en cuenta los problemas que estaban generando a aquellos tenedores de vivienda que realmente son los que deben tener incentivos para poner sus viviendas en alquiler.

¿Por qué se produce menos oferta de viviendas en venta?

Las ciudades crecen y cada vez hay mayor demanda y menor oferta. Si solo nos centramos en la regulación y no nos centramos en cómo podemos poner en marcha más vivienda en cada una de nuestras ciudades, tenemos un problema. ¿Y a qué me refiero con esto? Nosotros entendemos que poner en marcha una promoción de viviendas lleva 18 meses. No podemos llevar años hablando del problema de la vivienda, del acceso a la vivienda y luego no tomar ningún incentivo necesario para aumentar esa oferta de vivienda o poner todos los suelos disponibles de la administración pública para que exista una verdadera colaboración público-privada y que los privados, que sí que tienen la capacidad y el músculo económico suficiente, puedan poner en marcha esa vivienda.

Se está produciendo una tensión en el mercado brutal. Existe una sobredemanda porque no existe oferta y esto produce una tensión que lo que hace es subir los precios. ¿En los próximos años se va a producir una disminución de los precios? no porque no se están tomando ninguna medida efectiva por parte de las administraciones públicas para que esto no se produzca. ¿Eso cómo se produce? Poniendo más oferta.

Si fiamos todo al mercado de vivienda pública al alquiler, lo que debemos tener claro es que va a llegar un momento que quizás los inquilinos, cuando ya no trabajen, no puedan ni pagar el alquiler

El alquiler de temporada se ha disparado, en detrimento del alquiler tradicional, ¿qué te parece que el Gobierno quiera regular el alquiler de media estancia?

Gran parte de la oferta de alquiler de larga estancia se ha pasado al alquiler de temporada. Esto no es porque sí, esto se ha generado por unos condicionantes que han venido dados por la Ley de Vivienda. La gente busca el mayor sustento y la mayor rentabilidad a cada uno de sus bienes, en este caso un bien inmueble como es el que tiene más valor que es la vivienda, porque el 80% del alquiler de vivienda lo pone en marcha personas físicas, no grandes tenedores, ni grandes bancos, ni grandes fondos de inversión. Y las personas físicas buscan la mejor salida ante la opresión, por las medidas que propone la administración pública. En este caso se ha producido una traslación completa en la ciudad de Madrid de lo que es la larga estancia al alquiler de temporada. Y el miedo que tengo básicamente es que las administraciones públicas, en lugar de entender por qué ha ocurrido esto, quieren directamente volver a poner coto al alquiler de media estancia cuando no entiende que la sociedad es mucho más rápida que cualquier decisión política.

Y no es la solución, porque lo que va a hacer todavía más es recalentar el sector del alquiler porque se buscarán nuevas soluciones. Y a lo mejor las soluciones que se buscan son mucho peores, que es la desaparición de la oferta del alquiler y llevársela al mercado negro directamente. Por tanto, esa generación económica que se produce en una transacción inmobiliaria de alquiler va a desaparecer. Esos impuestos que se realizan o que se obtienen con esas transacciones inmobiliarias van a desaparecer.

Por tanto, yo creo que las administraciones públicas tienen que hacer un adecuado estudio y análisis de por qué se ha producido esto. Y si es mejor desregular aquello que ha motivado que la larga estancia se convierta en alquiler de temporada. Yo creo que evidentemente la solución es la segunda.

Mariano Fuentes en las oficinas de idealista idealista/news

Hablas de la Ley de Vivienda que ha traído el control del precio del alquiler, ¿qué te parece limitar el alquiler? Una medida que se ha llevado a cabo en otras ciudades del mundo

Con respecto a topar el precio del alquiler todavía estoy esperando que en alguna de las ciudades donde se ha puesto en marcha esta medida haya sido positiva. Entonces, por qué estamos empeñados en algo que suena muy bonito, pero que realmente se está demostrando que no ha funcionado ni en París, ni en Berlín, ni en Nueva York, ni en San Francisco, ni en los países nórdicos. ¿Es realmente efectivo desde el punto de vista económico o es realmente efectivo desde el punto de vista comunicativo? Yo creo que es lo segundo y ese es el problema que tenemos en esta sociedad.

Los políticos se están centrando ahora en levantar vivienda asequible en alquiler, pero ¿qué pasa con la vivienda protegida en venta? ¿por qué hemos pasado de levantar solo vivienda protegida en venta a ahora sólo vivienda en alquiler? ¿no puede haber un término medio?

Las decisiones políticas que se toman en este país van en función de las modas que ponemos en marcha todos. Pero ¿alguien se está planteando que, si apostamos todos al alquiler, podemos generar grandes problemas dentro de 30 o 40 años a la sociedad del futuro con las pensiones que tenemos, con el sistema inviable que tenemos de la Seguridad Social? Si hoy en día preguntáramos a un montón de personas de 30 a 35 años qué perspectiva tienen de cobrar una pensión, creo que la respuesta sería clara. No van a tener las mismas pensiones que, a día de hoy, tienen nuestros mayores. Si nosotros estamos fiando todo el mercado de vivienda pública al alquiler, lo que debemos tener claro es que va a llegar un momento que quizás esas pensiones y esas personas, cuando ya no trabajen, no puedan ni pagar el alquiler y vamos a generar un gran problema. La solución no es centrarse solo en una vía de poner vivienda en el mercado, en este caso de alquiler. Lo que se trata es de seguir desarrollando políticas públicas que desarrollen cualquier tipo de puesta en carga de vivienda, ya sea en alquiler, en alquiler con opción a compra, en venta, o poner todo el suelo disponible de las administraciones públicas y todos aquellos edificios que se encuentran abandonados en el medio de las ciudades de las administraciones públicas.

Te acaban de nombrar presidente de ASCIS, ¿qué objetivos tienes en este nuevo puesto?

Lo que queremos hacer en la Asociación de Consultores Independientes del sector Inmobiliario (ASCISI) fundamentalmente es mejorar la imagen del sector inmobiliario y dar soporte al gran espectro de profesionales, porque este sector está muy atomizado. También queremos fomentar la participación de todos estos consultores en el día a día del sector inmobiliario, mediante más información y más formación.

En este primer año lo que queremos es doblar el número de asociados, porque no solo son profesionales, como urbanistas, abogados, arquitectos o economistas, sino también empresas. De hecho, hoy en día, un 60% de los asociados son empresas y un 40% son profesionales. Damos respuesta a un colectivo que no se encontraba representado, que es ese pequeño consultor que hace el 80% de las transacciones que se realizan en este país y, por tanto, para nosotros es importante darles voz y ponerles encima de la mesa. Hay más de 15.000 empresas y profesionales autónomos.

¿De qué te sientes más orgulloso tras tu paso como concejal en el Ayuntamiento de Madrid?

De haber cambiado la forma de pensar internamente en la Administración pública y el haber podido llevar las buenas prácticas de la iniciativa privada de la empresa a la Administración pública. De lo que más orgulloso estoy de mi paso en el Ayuntamiento es haber transformado el pensamiento de los extraordinarios profesionales, funcionarios, servidores públicos que tenemos en la ciudad de Madrid.