El arbitraje es la vía más rápida para promover un desahucio por impago del alquiler, según la ANA

Tanto el arbitraje como la jurisdicción ordinaria son vías admitidas en derecho para resolver los conflictos y reclamaciones relacionados con los arrendamientos. 

Sin embargo, desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) aseguran que el arbitraje se ha convertido en la fórmula más rápida y eficaz a la hora de enfrentarse a situaciones como un proceso de desahucio por impago de la renta, ya que permite acortar los tiempos de resolución de este tipo de problemas.

"Una cuestión que siempre se ha debatido es cuál es la mejor vía para resolver una reclamación arrendaticia, el arbitraje o la jurisdicción ordinaria. Ambas vías para resolver conflictos arrendaticios están admitidas en nuestro Ordenamiento Jurídico, concretamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la Ley de Arbitraje (Ley 60/2003 de 23 de Diciembre) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (última reforma introducida en el artículo 4.5 de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda). Pero, actualmente, la opción del arbitraje en derecho, después de muchos años de experiencia en su aplicación, parece la mejor y más rápida vía para resolver conflictos arrendaticios, tanto si se cumplen los laudos dictados como si hay que ir a su ejecución judicial", afirma José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) y arbitro. 

El letrado sostiene que "la figura del arbitraje cada vez es más utilizada ante la lentitud de la Jurisdicción ordinaria", y recuerda que la obtención de un título con fuerza ejecutiva como es un laudo arbitral suele tardar entre tres y cuatro meses, lo que supone recortar al menos a la mitad el tiempo medio para obtener una sentencia judicial, cuyos plazos están entre 10 y 12 meses. 

La diferencia temporal entre ambas alternativas se debe, según Zurdo, a que la vía judicial es la más utilizada para tramitar un proceso de desahucio, lo que está provocando grandes colapsos en los juzgados, ya de por sí atascados con otros procedimientos. A ello se suman también las modificaciones que ha incorporado la Ley de Vivienda, aprobada en mayo del año pasado, en la tramitación de los procesos de desahucio, "lo que ha supuesto que a día de hoy desde que se inicia un procedimiento de desahucio hasta que se consigue recuperar la vivienda arrendada "puedan pasar fácilmente más de dos años en casos de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional", aclara el abogado.

"Debido a la rapidez en la obtención de los laudos arbitrales, estos son mucho más intimidatorios que la jurisdicción ordinaria, porque permitirían iniciar antes los procedimientos de embargo contra los deudores y su inclusión en registros de impagos", puntualiza Zurdo. Y añade que "cuando los inquilinos seleccionados son solventes, los laudos casi siempre se suelen cumplir por la amenaza que supone para el patrimonio de los incumplidores (ejecución inmediata) su no cumplimiento". 

Además de recortar plazos, el director general de la ANA recalca que "los laudos arbitrales son firmes y no pueden ser objeto de recursos que cuestionen el fondo de los asuntos objeto de reclamación" (solo pueden ser anulados por defectos de forma) y que, al igual que las sentencias de la justicia ordinaria, "si no se cumplen, hay que ejecutarlos judicialmente".

Por último, agrega que los procedimiento arbitrales de desahucio "son mucho menos formalistas que los juicios de desahucio ante la jurisdicción ordinaria, lo que hace que los árbitros tengan una relación más directa con las partes del procedimiento y conozcan mejor los problemas".

Recomendaciones

Zurdo reconoce que la vía del arbitraje estuvo muy denostada en el pasado, cuando se utilizó de forma inadecuada acudiendo a arbitrajes en equidad para resolver procedimientos de desahucio sobre materias que eran indisponibles para las partes", pero afirma que actualmente se trata de mediaciones realizadas por "árbitros abogados en ejercicio que deben aplicar la legislación procesal vigente en la tramitación de los procedimientos de arbitraje". 

No obstante, considera fundamental elegir bien la asociaciones privadas o corporaciones de derecho público que presten los arbitrajes como medio para resolver conflictos arrendaticios. En concreto, "que sean de reconocido prestigio, y que las cláusulas de arbitraje o convenios de sumisión, y los procedimientos de tramitación, estés perfectamente redactados con arreglo a Ley en sus Estatutos, para evitar posibles vicios de nulidad", explica el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

La segunda recomendación que realiza la gestora de arrendamientos es que esta vía es más idónea para las relaciones entre particulares que en las relaciones entre empresas y consumidores, "debido a la posterior ratificación que se exige a los consumidores antes de iniciar los procedimientos", concluye el abogado.