Las dudas con las nuevas medidas en vivienda del Gobierno: “Son inconcretas y crean incertidumbre”

Ya ha pasado una semana desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció a bombo y platillo un nuevo plan para intentar solucionar el problema de la vivienda en España. Una estrategia que pivota sobre 12 medidas que, en su mayoría, han vuelto a desatar las críticas y las dudas entre oposición y sector inmobiliario.

Varias de las más destacadas, como los cambios fiscales que afectan a las socimis, a los extranjeros extracomunitarios no residentes, a los pisos turísticos o a los propietarios, no solo necesitarán el visto bueno del Congreso de los Diputados para salir adelante, sino que sus condiciones todavía no se han concretado. ¿Afectará a las socimis que tienen otros inmuebles en cartera, además de viviendas? ¿Cómo se articulará el incremento fiscal para las compras de viviendas por parte de foráneos y qué tipo de operaciones gravará? ¿La exención fiscal para los propietarios incluirá cualquier tipo de vivienda? ¿Cuándo subirá el IVA a los pisos turísticos? ¿Cómo será el sistema de garantías para propietarios e inquilinos?

Todas estas dudas, y muchas más, están aún sobre la mesa. “De momento, es imposible hacer una valoración objetiva dado que simplemente se trata de un anuncio muy genérico de algunas medidas que aún tendrán que concretarse enormemente.  No existe hasta el momento ningún texto regulatorio ni siquiera preliminar que lo desarrolle”, afirma a idealista/news Eduardo Cosmen, socio director de fiscal de Grant Thornton.

Lo mismo sostiene Antonio Sánchez Recio, socio responsable del Sector Inmobiliario, Construcción y Servicios en PwC, que recuerda que “todo lo que se ha anunciado requiere una regulación, por lo que de momento es un brindis al sol”. Según Sánchez Recio, la falta de detalles está generando incertidumbre tanto dentro como fuera de España a la espera de conocer cómo se va a articular el plan. “Se genera un efecto contrario porque se merma a quien puede poner vivienda en el mercado de forma rápida e impide que haya más oferta”, concreta. 

Para Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del Máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, las medidas anunciadas "son más de lo mismo" y critica que "los malos de la película son los que tienen pisos turísticos, los extranjeros que compran viviendas en España y los fondos de inversión y socimis que ponen sus viviendas en alquiler. El Gobierno parece que es una víctima, que no es culpable de nada, y evidentemente esto no es cierto". En su opinión, el nuevo plan anunciado sigue sin ir en la buena dirección y la clave estaría "en un gran pacto en vivienda, que se ha convertido en el primer problema del país". 

A la espera de conocer la letra pequeña de las medidas y de los potenciales cambios de contenido que puedan sufrir durante el trámite parlamentario, repasamos los principales frentes abiertos del nuevo plan para impulsar la vivienda asequible que ha planteado el Ejecutivo. 

A vueltas con las socimis: ¿qué es una socimi dedicada a vivienda?

Las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas vuelven a la palestra dos meses después de que los socios de Gobierno alcanzaran un acuerdo para poner fin a su régimen, propuesta que incluyó dentro de la reforma fiscal planteada por el Ejecutivo en la ley 7/2024, de 20 de diciembre, y que tumbó el Congreso de los Diputados.

Este segundo intento se centra en eliminar las ventajas fiscales solo a las socimis de vivienda y que no destinen sus inmuebles al alquiler asequible, así que no afectaría a aquellos vehículos que centran sus inversiones en activos como oficinas, logística, hoteles, centros de datos o activos comerciales. 

Por tanto, la medida no tendría efecto en los dos gigantes inmobiliarios del Ibex 35, Merlin Properties y Colonial, ni tampoco en otras grandes referencias del mercado continuo como la recién opada Lar España, especializada en centros comerciales; o Árima Real Estate, que está enfocada al segmento de oficinas. También se librarían del cambio fiscal otras socimis que cotizan en BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil), como Castellana Properties, enfocada en los centros comerciales. 

En cambio, sí afectaría de lleno a Testa Home, propiedad del gigante estadounidense Blackstone, que tiene unos 13.000 pisos en cartera; o a otros pesos pesados del sector como Vivenio Residencial (participada por Renta Corporación y el fondo holandés APG), Fidere o Albirana (ambas en manos de Blackstone). También a muchos vehículos de tamaño más pequeño que cotizan en mercados alternativos.

Una de las dudas que aún está en el aire es que “está todavía por definir qué implica ‘alquiler asequible’”, según afirman los analistas de Bankinter, que insisten en que “las medidas son de momento inconcretas e insuficientes”. 

Tampoco está claro qué sucederá con aquellos vehículos que tienen una cartera mixta; es decir, que tienen viviendas, además de otros inmuebles.

La clave estará en qué se considerará exactamente como socimi de vivienda, si las ventajas fiscales se perderán solo parcialmente (que dejen de aplicarse a una parte de los portfolios cuando estos incluyan diferentes tipos de inmuebles y si las viviendas no se destinan a alquiler asequible) o si habrá algún tipo de distinción entre las socimis que tienen pisos en zonas ‘prime’, donde no tendría sentido aplicar unas rentas asequibles. 

Un ejemplo de esta casuística es la socimi Vitruvio, cuya cartera estaba compuesta a cierre del tercer trimestre de 2024 (últimas cuentas publicadas por la sociedad) por un 43% de viviendas, un 33% de locales y medianas comerciales, un 20% de oficinas y un 4% de activos industriales y logísticos, aunque la vivienda solo supone una cuarta parte de los ingresos. En residencial, posee 220 inquilinos y 79 activos, algunos de ellos ubicados en calles ‘prime’ de Madrid, como Sagasta, Ayala o Duque de Rivas de la capital. De verse privadas a los incentivos fiscales, podría llegar una oleada de desinversiones en vivienda.

“Vitruvio apostó en 2014 por generar una cartera de vivienda en alquiler de largo plazo no especulativo. Una sociedad de perfil conservador y visión de largo plazo que quiere seguir movilizando recursos para ampliar el parque de vivienda en alquiler debería ser el aliado natural de las Administraciones Públicas. Sin embargo, si el Gobierno cambia la legislación como ha anunciado, lo que penalizaría la inversión en vivienda en alquiler, Vitruvio desinvertiría progresivamente. Para desarrollar vivienda asequible es necesario suelo asequible y costes de construcción asequibles. Y, lamentablemente, no es el caso. No se genera suelo suficiente en las ciudades con crecimiento poblacional para atender la creciente demanda y los costes de desarrollarlo luego no justifican alquilar por debajo de mercado como se pretende. Ni siquiera para Vitruvio que, lejos de ser un inversor oportunista y especulativo (como se retrata a las socimis con frecuencia), tiene un objetivo de rentabilidad anual del 5%. Es decir, lo contrario de lo que se entiende por una actividad inversora especulativa”, detalla Joaquín López-Chicheri, presidente de Vitruvio y socio de Abante. 

A la espera de conocer la letra pequeña de esta medida, desde el sector recuerdan que "las socimis solo tienen en propiedad el 0,69% del parque residencial (unas 25.000 viviendas de un total de 3,6 millones de unidades en alquiler)” y que apenas una cuarta parte de los 50.000 millones de euros en inmuebles propiedad de las socimis son activos residenciales.

Para el socio director de fiscal de Grant Thornton “existe una amenaza clara por parte del Gobierno de intentar restringir al máximo el actual tratamiento fiscal aplicable a las socimis. Aunque el anuncio parece centrarse exclusivamente en el residencial, su enunciado es suficientemente confuso como para que pueda terminar de cualquier manera”. Sin embargo, matiza que “no creo que dependa de la intención actual del Gobierno, sino de los apoyos políticos que finalmente consiga”.

Según Eduardo Cosmen, “parece que en todo caso la intención del Gobierno es que no se aplique el régimen de socimis a los arrendamientos de vivienda habituales; sino supeditarlo a una nueva regulación sobre arrendamientos “asequibles” que probablemente resultará poco atractiva para la mayoría de los arrendadores”. Por tanto, añade, “debería presumirse que por lo menos el arrendamiento de viviendas difícilmente cualificará para el régimen tributario de las socimis si la reforma legislativa sale adelante”.

En cualquier caso, sostiene Santiago Navarro, CEO de Portfolio Stock Exchange, "el problema con este tipo de anuncios políticos es que son demasiado genéricos y no dan detalles de cómo tienen previsto implementar las medidas. Esto causa incertidumbre y no es positivo para el sector”. En su opinión, “el régimen socimi no hay que empeorarlo, sino que debería aumentarse el número de posibles bonificaciones que permitan incentivar la inversión, en la dirección que interese a España, pero no perjudicando a los que ya han hecho un esfuerzo inversor”.

Limitar las compras a extranjeros, entre el impacto negativo y la discriminación

Otra de las medidas más polémicas que ha anunciado el jefe del Ejecutivo es la de intentar dificultar la compra de viviendas en España por parte de los extranjeros extracomunitarios no residentes (de fuera de la UE). 

Según Moncloa, “tras un minucioso estudio, se va a limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. En concreto, se incrementará la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor del inmueble, en línea con países como Dinamarca o Canadá”. 

El Gobierno argumenta que en los últimos años este colectivo ha protagonizado entre 25.000 y 30.000 compras de viviendas al año, cerca de una tercera parte de los nuevos inmuebles que se están desarrollando cada ejercicio (90.000), pero de momento no ha detallado en qué consistirá ese “minucioso estudio” ni qué vía va a implementar para limitar las compras de viviendas por parte de ese colectivo o si afectará a cualquier transacción. Tan solo ha confirmado que actualmente hay dos vías sobre la mesa: crear un nuevo impuesto o endurecer el ya existente. Se baraja, en este caso, un recargo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Según los últimos datos de los notarios, referentes al primer semestre de 2024, los foráneos compraron 69.412 viviendas en España, lo que representó el 20,4% del total de compraventas. De ellas, 7.771 las protagonizó el colectivo ‘otros fuera de la UE’, mientras que los británicos adquirieron 5.864 inmuebles, los marroquíes otros 5.452 y los ciudadanos chinos, otros 2.483. Los rusos, por su parte, compraron 1.556 viviendas en España entre enero y junio del año pasado; los estadounidenses, otras 1.363; y los colombianos, otras 1.073, mientras que argentinos o venezolanos se quedaron por debajo del millar de unidades. 

Entre las dudas que despierta el endurecimiento fiscal para la compra de vivienda por parte de foráneos de fuera de la UE no residentes está a qué tipo de transacciones afectará (si a la compra de segundas residencias o solo a las que tengan la inversión como fin), o de qué forma la Administración va a poder comprobar la identidad del comprador. 

Desde PwC ponen un ejemplo concreto: el extranjero extracomunitario no residente, en vez de adquirir una propiedad a título propio, crea una sociedad limitada (SL) para formalizar la transacción. “Esa sociedad sería española, por lo que cambia todo. ¿Se va a comprobar quién hay detrás de cada sociedad?”, se pregunta el socio de ‘real estate’ de la consultora. 

Por otro lado, el sector cuestiona el impacto que tendrá esta medida para facilitar el acceso a la vivienda, puesto que muchos de los inmuebles que compran los extranjeros en España son de alto ‘standing’.

Como sostiene Javier Nieto, CEO de la inmobiliaria de lujo Pure Living Properties, “en 2024 los extranjeros extracomunitarios adquirieron aproximadamente unas 27.000 propiedades en España. La gran mayoría de estas inversiones se concentraron en las costas de Málaga y Alicante, áreas altamente demandadas por su calidad de vida y oferta de viviendas de lujo. Estas adquisiciones, por lo general, corresponden a propiedades con precios muy superiores a la media, lo que deja claro que no compiten con las viviendas destinadas a la población local que está experimentando dificultades para acceder a un hogar".

Para Nieto, el endurecimiento fiscal es una medida "que no resolverá el problema del acceso a la vivienda”, pero que podría afectar negativamente a la imagen de España como destino residencial". De hecho, el cambio impositivo ha copado la atención de los principales diarios británicos, como 'Financial Times', 'The Guardian' o 'The Telegraph'. Los ciudadanos procedentes de Reino Unido son los principales compradores extranjeros en España y desde el Brexit han pasado a ser ciudadanos extracomunitarios.

"España es conocida por ser un destino acogedor y seguro para quienes buscan residencias de calidad. Implantar impuestos que parecen estar dirigidos a disuadir a compradores extranjeros daña nuestra reputación y genera incertidumbre en un sector que, históricamente, ha contribuido significativamente a la economía del país", argumenta Nieto. En su opinión, en lugar de apuntar a los inversores extranjeros, sería más efectivo implementar políticas que fomenten el desarrollo de viviendas asequibles y garanticen el acceso al alquiler. “Resolver este problema es vital, y las soluciones deben pasar por medidas estructurales, no por gravar inversiones extranjeras que no son la causa del problema", insiste. 

También se ha mostrado especialmente crítica con esta medida la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), que argumenta que “la tipología de vivienda que estos compran, así como su ubicación y características, no responden a las necesidades de la demanda doméstica, por lo que no están restando viviendas asequibles al mercado, pero sí que aportan grandes beneficios a la economía y empleo de determinadas zonas de nuestro país, donde existe un mercado consolidado de turismo residencial, en la que compradores extranjeros pasan largos periodos de tiempo aun no siendo sus residencias habituales”.

Desde la banca llegan más críticas a esta iniciativa. Para Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, “incrementar el tipo impositivo a la compra de extranjeros enfriará aún más el sector promotor”, a lo que se suma que “la tipología que suelen comprar los extranjeros en costa no está destinada normalmente a primera residencia de nacionales”. Según el analista, hay medidas positivas (como por ejemplo impulsar la industrialización de viviendas), aunque otras podrían provocar un “efecto contraproducente, por lo que el paquete se puede entender más como un parche que como una solución real al problema actual del mercado, la escasez de oferta, que es lo que realmente produce los incrementos del precio de la vivienda que estamos registrando”.

Otro de los ‘peros’ a esta medida es la posible discriminación que puede generar, al centrarse únicamente en extracomunitarios. 

Como recuerda el socio de Grant Thornton, en la actualidad es habitual y frecuente que los residentes fiscales en la UE tengan un tratamiento fiscal ventajoso frente a otros no residentes (por ejemplo, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes), aunque lo cierto es que muchos despachos de abogados están denunciando en los tribunales la discriminación que sufren los ciudadanos extracomunitarios a la hora de pagar ciertos tributos, amparándose en que el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que regula la libre circulación de capitales.

Como aclara José María Salcedo, socio fundador de Salcedo Tax Litigation, dicho artículo establece que “quedan prohibidas todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países. En consecuencia, una diferencia de trato fundamentada en el país de residencia del inversor es contraria a la libre circulación de capitales, salvo que dicha restricción tenga un fundamento justificado”.

Según el letrado, hay varias sentencias que miran en esa dirección. “Como precedente referido al Estado español tenemos la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 3-9-2014 (asunto C-127/12), referida al Impuesto de Sucesiones, siendo en ese caso España condenada, “por permitir que se establezcan diferencias en el trato fiscal de las donaciones y las sucesiones entre los causahabientes y los donatarios residentes y no residentes en España, entre los causantes residentes y no residentes en España y entre las donaciones y las disposiciones similares de bienes inmuebles situados en territorio español y fuera de éste”. 

Aunque esa sentencia del TJUE se refiere al Impuesto sobre Sucesiones, “la libre circulación de capitales se aplica igualmente a cualquier otro tributo. Por ejemplo, también se ha cuestionado que los no residentes comunitarios y extracomunitarios propietarios de viviendas alquiladas, no puedan aplicar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes las reducciones que sí existen en el IRPF (artículo 23.2 de la Ley 35/2006)”, recalca Salcedo. 

En cuanto a las potenciales consecuencias de que esta normativa restrictiva se aprobara finalmente, con el visto bueno del Parlamento, el abogado alerta de que “los artículos que consagren esta discriminación podrían ser directamente inaplicados por los Juzgados y Tribunales nacionales, teniendo en cuenta la primacía del Derecho comunitario sobre el Derecho nacional. Además, en última instancia, existiría la posibilidad de instar un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador conforme a lo previsto en el artículo 32.5 de la Ley 40/2015. Ello, para el caso de que la normativa fuera declarada finalmente contraria al Derecho de la Unión Europea, y como forma de ser indemnizado de los daños producidos por la aprobación de dicha normativa contraria al Derecho de la Unión Europea”. 

El IVA de los pisos turísticos, pendiente de Europa 

Otra de las medidas destinadas a fortalecer el derecho a la vivienda asequible es subir el IVA a los pisos turísticos para evitar su proliferación. El objetivo, según Moncloa, es que "tributen como lo que son: un negocio”.

Actualmente, estos alquileres están exentos de IVA y están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando no incluyen servicios complementarios propios de la industria hotelera, como lavandería y limpieza diaria. En los casos en que se presten, el IVA aplicado es del 10%. Sin embargo, la propuesta para equiparar la fiscalidad del alquiler turístico a la de otras actividades económicas, para establecerlo en el tipo general del 21%. 

Moncloa ha detallado que se pondrá especial atención a la zona donde esté situada la vivienda de uso turístico, ya que en determinadas zonas rurales promueve más beneficios que perjuicios. Sin embargo, también ha puntualizado que todavía se está estudiando el porcentaje de la nueva medida y que dependerá de la Directiva europea que actualmente se está negociando en el Consejo de Asuntos Económicos y Financieros (Ecofin).

En este sentido, Julián Salcedo, doctor en economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, destaca que “la UE está trabajando en una Directiva por la que se aplicaría el IVA al alquiler turístico, equiparándolo al de cualquier otra actividad económica. Cuando se apruebe la Directiva, diga lo que diga, no será de aplicación inmediata, como sí lo son los Reglamentos de aplicación directa, sino que habrá que transponerla en cada Estado miembro”. Y “cada Gobierno dispone de un margen de maniobra muy amplio, tanto en el plazo para transponerla, como en su alcance”. 

Desde el sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) ven viable aplicar un 21% de IVA a los pisos turísticos, independientemente de si ofrecen o no servicios hoteleros, y consideran que sería eficaz si se establece sobre viviendas turísticas estén en zonas tensionadas o con saturación turística. No obstante, la subida fiscal ya se incluyó en la ley 7/2024, pero fue tumbada por el Parlamento, igual que el fin del régimen fiscal de las socimis. 

Las bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF para propietarios, ¿en qué casos se aplicarán?

Pedro Sánchez también ha anunciado que va a plantear al Congreso de los Diputados la aprobación una exención del 100% del IRPF para los propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, sin necesidad de que se encuentren en zonas tensionadas. El Gobierno ya está trabajando en su contenido normativo, con el objetivo de que llegue al Parlamento a lo largo de febrero. Según las estimaciones iniciales de los Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas (REAF-CGE), la rebaja fiscal superaría el recorte en la renta del alquiler en la mayoría de los casos, y supondría un saldo favorable al arrendador de al menos 300 euros.

A la espera de conocer más detalles, esta iniciativa también tiene incógnitas alrededor. Para empezar, el Gobierno ha asegurado que el porcentaje de bajada no está cerrado y que dependerá de la zona en la que se encuentre la vivienda que dará derecho a aplicarse esta bonificación fiscal. Además, según publica el diario Expansión, se está barajando la posibilidad de que no se pueda aplicar a las viviendas de más de 150 m2 de superficie o a aquellas que se hayan construido hace menos de cinco años. 

A esas dudas se añaden las de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), que han alertado en los últimos días de que “la experiencia demuestra que no se debe sobrevalorar los efectos de las deducciones e incentivos fiscales para promover cualquier actuación o política pública, sino que se deben analizar las causas que provocan la escasez de vivienda en alquiler y sus altas rentas de arrendamiento”. Así, consideran la elevación al 100% de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual del IRPF para propietarios es una mera “medida complementaria”, más que una solución en sí misma. 

No obstante, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha defendido este incentivo. En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 14 de enero, al ser preguntada por el plan adelantado por Sánchez, afirmó que ve difícil que los grupos políticos rechacen esta medida fiscal. 

"Si estamos diciendo que en España hay un problema de precios en el mercado del alquiler y que se necesita movilizar vivienda, y que, para hacerlo, el presidente ha dicho que está dispuesto a que el 100% de esas rentas de alquiler puedan ser bonificadas para que se baje el precio a los inquilinos, ¿quién va a decir que no?", indicó la ministra de Vivienda.

Rodríguez también aprovechó su intervención para pedir "responsabilidad" a las formaciones políticas. "Se hablará con los grupos políticos. Primero vamos a concretar exactamente el texto de estas medidas para ser registradas en el Parlamento", remarcó la ministra. 

Qué hay detrás del trasvase de las viviendas de Sareb

Otra de las medidas propuestas por Moncloa es la de incorporar viviendas que actualmente tiene en cartera la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) a la nueva promotora y gestora de vivienda pública que nace de la reconversión de la actual Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes). Sánchez anunció el trasvase de 30.000 pisos de Sareb en los próximos meses, de los que 13.000 se incorporarán de forma inmediata. 

En este caso, la incógnita es el posible impacto en las cuentas públicas que podría tener el traspaso de las viviendas, ya sea por el importe que deberá destinarse para adquirirlas o para asumir la deuda que Sareb no va a poder amortizar al quedarse sin esos inmuebles (desde el año 2020 computa como deuda pública al estar respaldada por el Tesoro). Y es que la principal misión de Sareb es vender activos y generar ingresos para repagar la deuda. 

Según recoge el diario Cinco Días, el Estado podría asumir una factura de al menos 4.000 millones de euros (a razón de los 100.000 euros en los que vende de media sus viviendas), aunque la cifra se incrementaría si finalmente el sector público engulle también la promotora de Sareb, Árqura Homes, cuyo proceso de venta está paralizado temporalmente, o se queda con terrenos para desarrollar viviendas asequibles. 

También habría que tener en cuenta que la Administración deberá asumir los gastos de mantenimiento de las viviendas, la pérdida de recaudación de impuestos y la tarea de gestionarlas, lo que precisamente ha sido uno de los escollos que ha impedido en los últimos años que Sareb haya traspasado más inmuebles a CCAA y ayuntamientos.

La fórmula más eficiente para acometer esta iniciativa sería “una absorción de SEPES y de Sareb por la nueva Empresa Pública de Vivienda, habida cuenta que el FROB tiene la mayoría del capital”, según explica el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, ya que no supondría un coste público. 

Desde una consultora, explican a idealista/news que todo dependerá de “cuál será el instrumento jurídico por el que se articulará el traspaso” e insisten en que la potencial absorción no solo incluiría las viviendas, sino también la deuda de Sareb. 

También conviene tener en cuenta que Sareb tiene propiedades que están ocupadas actualmente, ya sea con un alquiler social o sin título habilitante (okupas) y otras que necesitan una adecuación para poder ser habitadas.  

¿Competencia desleal de la Empresa Pública de Vivienda?

El Gobierno también ha anunciado su intención de que la vivienda pública que desarrolle el Estado “mantenga indefinidamente su titularidad pública”, así como la puesta en marcha de “un mecanismo legal para que la nueva Empresa Pública de Vivienda tenga prioridad en la compra de viviendas y de suelos”.

Sobre este mecanismo tampoco hay más detalles, aunque el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios interpreta tal prioridad como un derecho de tanteo y retracto, regulados por el Código Civil (art. 1521 y siguientes). “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o por dación en pago. El derecho de tanteo puede o no concederse y es anterior al derecho de retracto, y bastaría modificar el Código Civil para poder articular esta medida si es en esas condiciones”, comenta Julián Salcedo.

En su opinión, esta medida podría ser “una competencia desleal” de cara al sector privado, porque “le impide poder optar a la compra de los inmuebles o suelos propiedad de la Administración General del Estado (AGE), arrogándose la AGE la potestad de libertad de disposición sobre los mismos. Y una cosa es que la AGE ostente la titularidad de los bienes y otra cosa es que disponga de los fines con arbitrariedad”. No obstante, cree que “invocará el interés general, el bien común, y la situación de emergencia actual”. 

Desde el sector promotor también recelan de este mecanismo y consideran que “si se está refiriendo a suelos públicos, debería ser la Administración la que se encargue de promover vivienda, pero si lo que quieren es quitar al sector privado sería aberrante y absurdo. La máquina productiva somos el sector privado”. 

Otra alternativa es que se trate de un derecho de adquisición preferente, una vía que se podría establecer siempre y cuando las condiciones sean las mismas para la empresa pública o para el sector privado. “A ver cómo se regula administrativamente, porque no se puede limitar, porque sería una especie de suerte de expropiación. El Gobierno tiene que bajar esta propuesta, porque de momento está poco perfilada”, añade un consultor especializado en el sector inmobiliario. 

Independientemente de la fórmula que finalmente se utilice en este mecanismo legal, el economista Gonzalo Bernardos alerta de que pensar "que todo se soluciona con una empresa pública  de vivienda me parece ciencia ficción, por la sencilla razón de que las mismas restricciones que afectan a las empresas privadas afectan a las públicas. Y todos sabemos que desgraciadamente la Administración Pública es mucho más lenta en el ejercicio de sus funciones que el sector privado, entre otras cosas porque quiere tener menos riesgos en su actividad".

Del sistema de garantías a la industrialización y la rehabilitación

Dentro de la batería de propuestas, también hay algunas que están siendo aplaudidas por el mercado. Por ejemplo, el programa de ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas posteriormente al alquiler asequible durante al menos cinco años; o el lanzamiento de un PERTE de Viviendas, un programa destinado a impulsar la innovación y modernización del sector de la construcción industrializada y modular y que se estrenará en la provincia de Valencia, para hacer frente a las consecuencias de la DANA.

Otra de las medidas que ha sido bien recibida es la creación de un sistema de garantías públicas que protegerán tanto a los propietarios como a los inquilinos que participen en alquiler asequible. Según Moncloa, “este sistema ya se ha probado con éxito en Francia y en España comenzará este 2025 con los propietarios que alquilen a personas menores de 35 años”.

A este respecto, todo apunta a que el esquema será similar al que ya recoge el actual Plan de Vivienda 2022-2025. Actualmente, el plan establece la posibilidad de transferir fondos públicos a las CCAA que quieran activar un programa de garantías de cobro de la renta para los propietarios, siempre que estas se comprometan a destinar al menos un 30% de los recursos. Tan solo La Rioja ha hecho uso de esta posibilidad. De cara al nuevo sistema, todo apunta a que habrá cambios en la fórmula en la que se articulan las garantías y que el nuevo sistema se parecerá al actual Bono Alquiler Joven, aunque está por ver si los fondos salen también de los Presupuestos Generales del Estado o si se articularía con avales del ICO.