Soy extranjero y quiero comprar una casa en España: qué tengo que hacer y qué necesito

España es un país muy bien valorado para vivir en todo el mundo y cada año miles de extranjeros vienen a vivir aquí. En 2024, la compra de viviendas por parte de extranjeros se acercó a las 93.000 operaciones. 

Si te preguntas cómo comprar una casa en España siendo extranjero, en este artículo te mostramos los pasos a seguir, así como los principales trámites que deberás completar para convertirte en propietario en territorio español.

1. El NIE, el primer paso imprescindible

El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el punto de partida para cualquier ciudadano no español que desee comprar una vivienda en el país. Se trata de un código identificativo que te permitirá realizar actividades económicas y firmar contratos de forma legal, entre ellos, la compraventa de un inmueble.

Obtenerlo no es complicado, aunque conviene anticiparse. Puede solicitarse desde el país de origen a través de la embajada o consulado de España, o una vez en territorio español en las oficinas de extranjería. Dependiendo de tu situación personal, existen varias opciones:

• NIE de no residente, si comprarás la propiedad pero no residirás habitualmente en España.
• NIE de residente, si pasarás más de 183 días al año en el país.
• NIE temporal, si eres ciudadano de la UE y solo permanecerás en España durante el proceso de compra.

Dado que a veces se requiere justificar el motivo de la solicitud y que conseguir cita puede ser complicado, puede ser aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en extranjería.

2. Abrir una cuenta bancaria en España

No es obligatorio, pero sí muy recomendable, ya que disponer de una cuenta bancaria española te permitirá gestionar con mayor agilidad todos los pagos asociados a la compra: desde los gastos notariales hasta los impuestos.

Además, transferir grandes sumas de dinero desde cuentas extranjeras puede acarrear retrasos o comisiones inesperadas. Por eso, una vez dispongas del NIE, lo más práctico es acudir a la entidad bancaria de tu elección y abrir una cuenta. Si necesitas una hipoteca, lo ideal es que abras la cuenta en el banco con el que la vayas a contratar.

3. Negociar con el vendedor: el arte del acuerdo

Cuando encuentras la casa que quieres comprar, toca negociar el precio. La negociación del precio de venta en España es muy habitual. Muchos vendedores tienden a inflar los precios, por lo que llegar preparado es esencial. Contar con un agente inmobiliario de confianza te puede ahorrar tiempo y dinero.

Un paso esencial antes de hacer una oferta es tener una aproximación del valor de mercado del inmueble. Para ello, existen simuladores de tasación como el de idealista, el principal ‘marketplace’ inmobiliario del sur de Europa. Usando esta herramienta, en pocos minutos, tendrás una tasación sobre la vivienda en cuestión. 

Además, puedes buscar propiedades similares en la zona para hacerte una idea de si el precio es equilibrado o está por encima de la realidad.

4. Buscar hipoteca 

Si necesitas financiación, hay que comparar las opciones hipotecarias disponibles. Debes informarte sobre los distintos tipos de interés (fijo, variable o mixto) y valorar cuál se adapta mejor a tu situación. Avanzar esta gestión en paralelo con las demás etapas facilitará enormemente el proceso.

Ten en cuenta que, si no eres residente en España, los bancos suelen exigir un aval mayor: por lo general, un 15% más de entrada en comparación con los residentes.

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5. El contrato de reserva: asegurar la compra

Una vez acordado el precio con el vendedor, es habitual firmar un contrato de reserva, un documento cuya función es confirmar el compromiso de ambas partes y garantizar que la vivienda se retire del mercado. De este modo, el inmueble deja de anunciarse en portales y deja de estar disponible para otros compradores.

Aunque no siempre es obligatorio —en transacciones directas entre comprador y vendedor suele omitirse—, este contrato sirve como una primera garantía en el proceso de compraventa.

6. El contrato de arras: el compromiso firme

A continuación, se firma el contrato de arras, un documento privado que representa el compromiso en firme de compra por parte del comprador y de venta por parte del propietario.

Este contrato va acompañado de un pago inicial, normalmente el 10% del valor de venta de la vivienda. Dicha cantidad se descuenta del precio final al formalizar la compra. A cambio, el vendedor se compromete legalmente a vender la propiedad.

Existen distintos tipos de contratos de arras que difieren en las consecuencias para el vendedor y el comprador en caso de que uno se eche para atrás en la compra. Puedes consultarlos todos en este enlace. 

7. Valoración oficial: la tasación que define la financiación

Antes de que el banco apruebe la hipoteca, es necesario realizar una valoración oficial del inmueble. Esta tasación establece el valor objetivo de la propiedad y determina cuánto dinero te prestará la entidad financiera. Generalmente, el banco propondrá un tasador, aunque puedes encargar la valoración por tu cuenta si lo prefieres.

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8. Documentos a revisar

Antes de acudir al notario, es imprescindible revisar toda la documentación y verificar que la propiedad no tiene cargas o irregularidades. Aquí es donde contar con un abogado y, en algunos casos, un arquitecto, puede marcar la diferencia.

Entre los documentos clave destacan:

• Nota simple: ofrece información detallada sobre la propiedad, incluyendo titularidad, cargas pendientes, tipo de uso, etc. Puedes solicitarla en este enlace.
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): certifica el buen estado estructural del inmueble. Algo que puede ser fundamental para casas en edificios.
• Historial de deudas: verifica si la vivienda arrastra impagos, ya que el nuevo propietario podría ser reclamado.
• Escritura pública: recoge la titularidad legal de la vivienda.

9. Firma ante notario

En el notario se formaliza la escritura pública de compraventa. El notario se encarga de redactar el contrato definitivo, verificar que todo esté en orden y explicar detalladamente los términos antes de la firma.

En la firma suelen estar presentes:

• Comprador
• Vendedor
• Representante del banco (si hay financiación)
• Agente inmobiliario (si se contó con uno)
• Abogado (opcional pero recomendable)
• El notario

Una vez firmado el acuerdo y realizado el pago, recibirás las llaves de tu nuevo hogar. Sin embargo, aún queda un último paso esencial.

10. Registro de la propiedad: el broche final

Para que la propiedad sea legalmente tuya, debes inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite oficializa la transferencia de titularidad y te reconoce como legítimo dueño ante cualquier tercero.

Una vez inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad, deberás también realizar el cambio de titularidad de los suministros básicos: agua, gas, electricidad y otros servicios.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda 

Al comprar una propiedad, hay que pagar una serie de gastos e impuestos aumentan el coste final. 

Impuestos principales según el tipo de vivienda

Dependiendo de si la propiedad es nueva o de segunda mano, los impuestos a pagar varían:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): se aplica a las viviendas de segunda mano. El porcentaje depende de la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 6% y el 10% sobre el valor de compraventa.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): corresponde a viviendas nuevas y tiene un tipo general del 10%.

Otros gastos adicionales

Además de los impuestos, existen varios gastos notariales, administrativos y profesionales que debes tener en cuenta:

• Notaría: el coste varía según el valor de la propiedad, pero suele rondar entre los 500 y 1.000 euros.
• Registro de la propiedad: entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda
• Tasación oficial: en 2025, tiene un coste promedio de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que la realice, el tipo de inmueble y su valoración.
• Honorarios extra: si contratas a un abogado para acompañarte durante el proceso, es otro coste adicional a tener en cuenta.

En conjunto, se estima que el comprador asumirá entre un 10% y un 12% adicional al precio de la vivienda.