De colonia obrera a destino de lujo: el caso de El Viso (Madrid)

El Viso se ha consolidado como una de las zonas residenciales más exclusivas de Madrid, conocida por su tranquilidad, su tipología de vivienda unifamiliar y su ubicación estratégica entre la Castellana y Chamartín. Sin embargo, a pesar de su discreta elegancia y su perfil histórico, sigue siendo una gran desconocida para muchos compradores nacionales e internacionales que, al descubrirla, encuentran un oasis dentro de la capital.

Philip Pérez-Cirera, director de la oficina de Gilmar en El Viso-Chamartín, conoce a fondo esta zona y sus particularidades. En esta entrevista repasa la evolución del perfil comprador, el auge del interés internacional, las características únicas del parque inmobiliario de El Viso y cómo el lujo, entendido hoy como calidad de vida, sigue marcando el pulso de uno de los barrios más singulares de Madrid.

Muchas gracias por la entrevista, Philip. Vamos a empezar situándonos un poco. El Viso es una zona muy conocida por los madrileños, pero me gustaría saber si en los últimos años ha cambiado el perfil del comprador interesado en esta zona. ¿Ha habido alguna evolución?

Bueno, la historia de El Viso se remonta bastante atrás. No hay que olvidar que fue construido bajo la Ley de Casas Baratas de 1925. En sus inicios, estaba pensado para funcionarios y obreros. Hablamos de hace mucho tiempo, y evidentemente el perfil ha cambiado mucho desde entonces.

Claro, entiendo que puede seguir habiendo cierta diversidad, pero el perfil ha evolucionado hacia un cliente más exclusivo. ¿Cómo es el comprador actual en El Viso?

A partir de los años 60 y 70, El Viso empezó a consolidarse como una de las zonas más exclusivas de España. Hoy en día, es una de las áreas con mayor renta per cápita del país. Los compradores suelen ser altos ejecutivos, empresarios, diplomáticos y, cada vez más, clientes internacionales.

Y en cuanto a ese comprador internacional, ¿qué nacionalidades predominan? Porque normalmente, cuando alguien piensa en zonas exclusivas de Madrid, se menciona primero el barrio de Salamanca. ¿Está ahora el cliente internacional descubriendo El Viso?

Es cierto que el barrio de Salamanca sigue siendo un referente. Sin embargo, muchos clientes que inicialmente buscaban allí, ahora valoran la exclusividad y la tranquilidad que ofrece El Viso. Principalmente vemos clientes de Latinoamérica, Centro y Norte de Europa, y también de Estados Unidos.

¿Y el perfil americano está creciendo en esta zona o no tanto?

No tanto. Los estadounidenses suelen buscar primera o segunda residencia en zonas de costa, donde tienen sol, playa y un estilo de vida más relajado. En El Viso, el perfil sigue siendo el de empresarios con una vida activa, que buscan estar cerca de los mejores colegios y servicios de la capital, sin alejarse demasiado del centro.

Philip Pérez-Cirera idealista/news

Claro, el comprador americano se asocia más con quien busca retirarse, ¿no?

Sí, aunque poco a poco se va viendo más interés, por ahora siguen prefiriendo zonas costeras.

Y en cuanto a las propiedades en El Viso, ¿qué tipo de viviendas encontramos actualmente?

La colonia original está protegida, así que se ha mantenido la tipología de vivienda unifamiliar. Debido a ese grado de protección, no se han realizado grandes desarrollos. Aun así, hay también algunas viviendas en altura, sobre todo cerca del Bernabéu o el Paseo de la Habana, con urbanizaciones muy exclusivas, muchas con zonas comunes amplias, piscina, gimnasio, etc.

Volviendo al comprador internacional: cuando descubre El Viso, ¿se sorprende al encontrar, en medio del ajetreo de la Castellana, un oasis de paz? ¿Lo ven como un pequeño pueblo dentro de la ciudad?

Sí, sin duda. Hasta hace poco, El Viso era un gran desconocido. Muchos compradores buscaban estar cerca del Retiro o de las tiendas de lujo en Serrano. Pero ahora descubren la paz, la privacidad y la calidad de vida que ofrece El Viso, sin salir del centro de Madrid.

Entonces, ¿podemos decir que sí se sorprenden al llegar aquí?

Sí, sin duda. Quienes no conocían la zona suelen llevarse una grata sorpresa y, en muchos casos, dejan de buscar en otros barrios para centrarse únicamente en El Viso.

¿El comprador internacional, e incluso el nacional, está notando el impacto de factores como la subida de tipos de interés, la inflación y demás? No solo en El Viso, sino en el mercado inmobiliario de lujo en general. ¿Ha afectado tanto como al mercado de clase media o media-alta?

Bueno, es cierto que el segmento del lujo en el mercado inmobiliario se considera un valor refugio. Por eso se ve menos afectado por las variaciones en los tipos de interés o en las condiciones crediticias. El comprador típico en este segmento suele ser patrimonialista, cuenta con fondos propios y busca sobre todo exclusividad, privacidad y una inversión segura. Por eso, en épocas de crisis, las zonas prime son las que menos sufren, o lo hacen más tarde que otras.

Philip Pérez-Cirera idealista/news

En el caso concreto de El Viso, que es una zona 'prime', ¿de qué precios por metro cuadrado estamos hablando actualmente?

Dentro de El Viso hay diferencias de precios según la ubicación exacta y el tipo de propiedad, pero la media está en torno a los 8.000 euros por metro cuadrado. Hablamos de viviendas grandes. En el caso de vivienda en altura, el precio puede ser algo más elevado. De hecho, el año pasado hicimos algunas operaciones récord que superaron los 12.000 euros por metro cuadrado.

Entiendo que ya no queda mucho suelo disponible en El Viso para obra nueva, ¿o aún hay algún terreno que se pueda desarrollar?

Suelo como tal, prácticamente no queda. Solo hay algunas parcelas muy puntuales donde puede haber edificaciones no protegidas, y son muy pocas. Esas son las únicas que ofrecen alguna posibilidad de desarrollo, pero hablamos de casos muy limitados.

Cuando habla de elementos protegidos, entiendo que en El Viso se están llevando a cabo muchas rehabilitaciones, ya que algunas casas son bastante antiguas. ¿Cómo se están gestionando estos proyectos, considerando las restricciones que conlleva la protección?

Sí, se están haciendo muchas rehabilitaciones, y suelen ser costosas. No solo por la protección patrimonial que limita lo que se puede hacer, sino también porque los compradores exigen máximas calidades y prestaciones. Eso, a su vez, contribuye a elevar aún más el valor de la zona. Ahí entra en juego el trabajo de los arquitectos, que deben encontrar el equilibrio entre conservar y modernizar, para ofrecer a los futuros propietarios las mejores condiciones posibles.

Cuando habla de calidades, Philip, más allá de la privacidad o el entorno, ¿qué busca hoy en día un comprador en El Viso en términos de domótica, sostenibilidad, etc.?

La domótica, por ejemplo, ya es un estándar. No es algo que se considere un lujo adicional, sino una necesidad en cualquier reforma actual. Las viviendas deben contar con sistemas inteligentes para iluminación, persianas, electrodomésticos, climatización, etc. Además, la eficiencia energética es cada vez más importante. Se busca el mejor aislamiento, sistemas de calefacción y aire acondicionado que optimicen el consumo. Todo esto mejora tanto la sostenibilidad como el confort del hogar.

Volviendo al perfil del comprador en El Viso, me comentaba que muchos buscan una primera residencia, especialmente clientes internacionales con hijos estudiando en instituciones como el IE o IESE. Pero, ¿hay también un perfil inversor en la zona?

Sí, existe ese perfil. Suelen ser family offices o fondos que buscan una inversión patrimonialista, más enfocada a preservar valor que a especular o revender rápidamente. Ven El Viso como un valor refugio dentro de su cartera.

¿Y en cuanto al alquiler? Porque lujo y alquiler no siempre van de la mano. ¿Hay propiedades en alquiler en El Viso?

Por supuesto. Aunque la oferta es limitada, sí existe. Muchas veces forma parte de la estrategia de inversión: adquirir una vivienda de alto nivel para alquilarla a embajadas, diplomáticos o altos ejecutivos. Es un mercado muy concreto, pero sí hay alquileres disponibles.

¿Tienen alguna referencia de precios en alquiler en la zona?

El precio del alquiler depende muchísimo del tipo de inmueble. No es lo mismo una casa reformada a estrenar en el corazón de El Viso que un ático dúplex en Paseo de la Habana, por ejemplo. Pero lo que está claro es que no hablamos de alquileres económicos. Son propiedades muy exclusivas.

Philip Pérez-Cirera idealista/news

Hablando de tipos de activos, y con la falta de oferta que hay actualmente en Madrid, ¿hay algún tipo de inmueble que sabéis que, en cuanto lo sacáis al mercado, se llena de solicitudes?

Sí, sin duda. El activo estrella en El Viso siempre va a ser la vivienda unifamiliar. Es lo que realmente diferencia a esta zona del resto de Madrid: casas con jardín, piscina, espacios exteriores... Ese es el producto más buscado. También hay algunas fincas con viviendas en altura que cuentan con zonas comunes de alto nivel: seguridad 24 horas, piscina, gimnasio, etc. Tener todo eso dentro de la ciudad también es un lujo, y estas propiedades se venden muy rápido —si es que llegan a publicarse.

Centrándonos ahora en el mercado del lujo en Madrid, ¿qué tendencias ve a corto o medio plazo?

Parece claro que el interés del comprador internacional va a seguir creciendo, y eso seguirá presionando al alza los precios. Al mismo tiempo, el cliente nacional cada vez valora más el hecho de poder vivir dentro de la capital. En ese sentido, vivir en el centro de Madrid se está convirtiendo en un lujo cada vez más evidente.

Antes decía algo que me ha llamado la atención: El Viso es “el gran desconocido”. Cuando pensamos en lujo en Madrid, solemos mencionar primero el barrio de Salamanca o el Retiro. ¿Cree que El Viso está volviendo a ganar protagonismo en el mercado de lujo? ¿Podríamos decir que “El Viso ha vuelto”?

Yo diría que más que volver, El Viso nunca se ha ido. Lo que está ocurriendo ahora es que empieza a valorarlo un tipo de cliente que antes no lo tenía tan en cuenta. El Viso nunca ha perdido su exclusividad y privacidad, precisamente porque no está expuesto a las grandes avenidas, tiendas de lujo o despachos de abogados. Tiene una esencia muy particular, una sensación de hogar que lo hace único. Así que no diría que sea un redescubrimiento, sino una revalorización por parte de nuevos perfiles de comprador.

Hablando ahora de vuestra empresa, Gilmar, que está muy presente en esta zona. ¿Qué les diferencia de otras inmobiliarias a la hora de trabajar en un área tan exclusiva como El Viso?

Gilmar lleva más de 40 años ayudando a las personas tanto a vender sus propiedades como a encontrar el hogar de sus sueños. La experiencia es un factor diferencial, sin duda, pero también lo es la especialización. En Gilmar trabajamos por zonas, y en cada una contamos con profesionales que llevan incluso más de 25 años trabajando en ese mismo entorno. Esa cercanía y conocimiento profundo del barrio marcan la diferencia. Sumamos a eso la profesionalidad, la calidad del servicio y el compromiso humano de nuestros asesores.

Ahora que hablamos de Gilmar, me gustaría saber algo más personal. ¿Tiene alguna venta o transacción que recuerde con especial cariño?

Sí, la verdad es que vivimos anécdotas curiosas constantemente. Pero destacaría especialmente aquellas operaciones en las que ayudamos a los nietos de antiguos clientes que compraron con nosotros hace 30 o 35 años. Vuelven a nosotros porque sus familias recuerdan con cariño esa experiencia. También hay situaciones complejas, como herencias en las que hemos tenido que reunir a más de 12 personas en una notaría. En una ocasión, incluso cerramos una operación un domingo a las ocho de la tarde. Son momentos complicados, pero muy gratificantes cuando logramos que todas las partes se pongan de acuerdo gracias a nuestra mediación.

Entonces, ¿diría que las operaciones más complejas suelen estar ligadas a herencias o a situaciones con muchas partes involucradas?

Sí, totalmente. Es algo natural en el ciclo de vida de muchas propiedades. Las casas se compran, las familias crecen, cambian sus necesidades, y con el tiempo se produce el relevo generacional. En esos casos, muchas veces los herederos deciden vender. Es común en zonas consolidadas como El Viso.

Hablamos mucho de lujo y del segmento premium. ¿Qué es para usted el lujo, en el contexto inmobiliario?

Me parece una pregunta muy interesante. Creo que hoy en día el lujo tiene menos que ver con los metros cuadrados y más con la calidad de vida. Estar cerca de la familia, del trabajo, de los colegios... Tenerlo todo a mano es un nuevo tipo de lujo. En El Viso, concretamente, el lujo se traduce en privacidad, en una sensación real de hogar y en un estilo de vida único dentro de la ciudad. Es algo que no se encuentra en ningún otro lugar de Madrid.

Y hablando de eso, ¿existe alguna otra zona en Madrid que pueda compararse con El Viso por sus características? ¿O es un caso único?

El Viso forma parte de un conjunto de colonias que surgieron a partir de 1925. Hay otras similares, como la Colonia Cruz del Rayo o la colonia Red Eléctrica, más cerca de Ciudad Jardín. Allí también encontramos viviendas unifamiliares con jardín, piscina, espacios exteriores... Ofrecen una experiencia de vida parecida, como si vivieras en un pequeño pueblo dentro de la ciudad. Es cierto que quizás no tienen el mismo prestigio o reconocimiento, ni están tan cerca de la vorágine de la Castellana, que es uno de los atractivos de El Viso. Más allá de esas zonas, no conozco otra dentro de la M-30 que se le parezca. Habría que irse bastante más lejos.

Y para terminar, me gustaría que definiera El Viso con sus propias palabras

Para mí, El Viso es sinónimo de tranquilidad, exclusividad, privacidad y, sobre todo, de hogar. Es un estilo de vida diferente, donde las personas valoran especialmente esa sensación de familia, de pertenencia, de vivir en un entorno que ofrece paz en medio de la ciudad. Eso es, para mí, El Viso.