Un Tribunal de Hacienda avala la exención en el IRPF por vender la casa de quien vive en una residencia de mayores

En una sentencia que marca un hito para los contribuyentes mayores de 65 años, el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha determinado que una vivienda no pierde su carácter de habitual si el propietario es trasladado a una residencia de ancianos por razones de salud. Esta resolución, del 27 de mayo de 2025, se convierte en un precedente por varios motivos: primero, porque avala la exención en el IRPF por la venta de la vivienda de quien vive en una residencia de mayores y segundo porque este Tribunal de Hacienda va contra el criterio de la propia Agencia Tributaria. ¿Por qué? porque el Ministerio que dirige María Jesús Montero ya ha recurrido en casación una sentencia del TSJ de Cataluña que dio la razón al contribuyente con este mismo argumento, recurso que está pendiente de ser admitido a trámite.  

El caso examinado por el TEAR involucró a una mujer que adquirió su vivienda habitual en 1998 y residió en ella hasta el 21 de julio de 2019, cuando dejó su hogar debido a un ictus. Posteriormente, fue trasladada a una residencia geriátrica, donde aún permanece. En marzo de 2022, y con el objetivo de afrontar los gastos de la residencia y tras constatar que no podría regresar a su vivienda habitual, decidió venderla, aunque ya habían pasado más de dos años desde su salida.

Recordamos que los contribuyentes mayores de 65 años (y los que tienen una severa o gran dependencia) cuentan con algunas ventajas fiscales a la hora de vender una casa. Por ejemplo, si la vivienda que se vende es la habitual están exentos de tributar en el IRPF, con lo que el pensionista puede ahorrarse pagar entre el 19% y el 30% de las rentas obtenidas. Y esto sin necesidad de reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda. 

En concreto, las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros), del 27% (de 200.000 hasta 300.000 euros), y del 28%, (de 300.000 euros en adelante). Hay que tener en cuenta además que con efectos desde el 1-1-2025, el tipo máximo del 28% (ganancia superior a 300.000 euros), pasa a ser del 30%. 

El TEAR, al estimar su reclamación, ha considerado que el traslado forzado debido a razones de salud no debe penalizar al contribuyente, permitiendo así que mantenga la condición de vivienda habitual a pesar del tiempo transcurrido antes de la venta. El tribunal argumentó que "la condición de vivienda habitual se mantiene a lo largo del tiempo cualesquiera que sean los años transcurridos". De este modo, el plazo de dos años mencionado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF se vuelve irrelevante si se demuestra que el abandono de la vivienda fue por causas justificadas, como problemas de salud.

Este fallo resuena con otros pronunciamientos recientes, incluida una anterior sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que también concedió la exención de ganancia patrimonial en situaciones similares. A pesar de este avance, la Agencia Tributaria sigue siendo una barrera, insistiendo en que el incumplimiento del plazo de dos años implica la pérdida de la consideración de vivienda habitual. Pero la gran novedad es que es un Tribunal de Hacienda el que reconoce este beneficio fiscal al contribuyente, no sólo los Tribunales de Justicia.

La controversia se centra en cómo la Agencia Tributaria (Hacienda) aplica el artículo 41 bis, que sostiene que, transcurridos más de dos años desde que un contribuyente deja de habitar su vivienda, esta pierde su carácter de habitual y se queda sin tener derecho a la exención fiscal en el IRPF, aduciendo que no existen excepciones a este plazo. Sin embargo, las decisiones recientes de los Tribunales de Justicia apuntan hacia una revaluación de esta postura rígida.

El socio director de Salcedo Tax Litigation, José María Salcedo, al representar a un contribuyente que vendió su vivienda tres años después de su traslado a una residencia, alegó que, en su situación, los informes médicos demostraron que la venta tardía no fue una decisión arbitraria, sino una necesidad provocada por el deterioro de la salud. Este caso, además, se apoya en una importante sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2023, que valida que la condición de vivienda habitual puede ser mantenida a través de justificaciones razonables.

El reciente pronunciamiento del TEAR de Madrid brinda un rayo de esperanza para muchos contribuyentes que se ven obligados a vender sus viviendas debido a situaciones de salud adversas

¿Cómo deben actuar los contribuyentes?

En opinión de Salcedo, "la importancia de la resolución del TEAR de Madrid es que supone uno de los primeros pronunciamientos (sino el primero) de un Tribunal Económico-Administrativo, favorable a la flexibilización del plazo de dos años para vender la vivienda del artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, en el caso de contribuyentes trasladados a una residencia de ancianos".

Esta resolución invita por tanto al optimismo en relación con esta cuestión, y a seguir reclamando la exención de la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual más allá del plazo de dos años desde que se dejó de habitar la vivienda, cuando exista una causa justificada para ello.

 Así, José María Salcedo aconseja recurrir cualquier liquidación que pueda notificar la Agencia Tributaria por este motivo, sin tener en cuenta la existencia de causas justificadas para abandonar la vivienda y venderla más allá del plazo de dos años. Del mismo modo, es posible solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada en su día, para reclamar que se aplique la exención que en su día no se incluyó en la declaración de IRPF.