Del presupuesto a la seguridad jurídica: las alegaciones de los propietarios al nuevo Plan de Vivienda

Ya ha pasado un mes desde que el Gobierno aprobó el Proyecto de Real Decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, un texto que se abrió a consulta pública hasta el pasado 7 de octubre.

Según confirmó el Ministerio de Vivienda, durante el proceso el proyecto recibió un total de 362 alegaciones que serán estudiadas. Y algunas de ellas las ha presentado la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), la organización estatal que representa los intereses del conjunto del sector del alquiler residencial en España y que cuenta actualmente con más de 6.000 asociados, incluidos los grandes tenedores de viviendas.

Para la asociación, el borrador del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 parte de lo que califica como un diagnóstico compartido: "España afronta un déficit estructural de vivienda asequible que limita el acceso a la vivienda de amplias capas de la población. Este desequilibrio, cifrado por el Banco de España en torno a 700.000 viviendas, exige políticas ambiciosas que movilicen tanto los recursos públicos como los privados". En este sentido, ASVAL defiende las líneas maestras del Plan, pero considera que "algunas de sus medidas corren el riesgo de quedar limitadas por excesiva rigidez normativa, burocracia innecesaria y una visión parcial del papel del sector privado".

Y destaca que las alegaciones que ha presentado "buscan reforzar la eficacia del Plan, aportando propuestas que permitan estimular de forma inmediata la oferta de vivienda asequible, garantizar la seguridad jurídica de propietarios e inquilinos y asegurar que las ayudas públicas lleguen a quienes realmente las necesitan".

Con todas estas premisas sobre la mesa, algunas de sus reivindicaciones son la falta de dotación presupuestaria, la necesidad de buscar consensos y buscar la seguridad jurídica, y de que la Administración vea al sector privado como un aliado. También reivindica más protección para los arrendadores y ayudas para movilizar suelos privados y vivienda existente con el objetivo de aumentar la oferta residencial:

Una dotación presupuestaria insuficiente

La asociación de propietarios valora la propuesta del Gobierno de elevar la dotación presupuestaria para el Plan de Vivienda 2026-2030 respecto a planes anteriores por encima de los 6.600 millones de euros durante cinco años. Sin embargo, alertan de que los recursos públicos siguen siendo insuficientes. 

Según ASVAL, "en términos anuales, el presupuesto equivale a 1.333 millones de euros al año, frente a los 8.000 millones anuales que serían necesarios para converger con la media europea de inversión en vivienda (0,5% del PIB)". En otras palabras, añade, "el Plan se queda en solo un 16,7% de la inversión que necesitaríamos para situarnos en la media de la Unión Europea". 

La organización recuerda que, para cerrar dicha brecha con los socios europeos, "el esfuerzo financiero debe ser estructural, sostenido y a la altura del reto, con programas plurianuales y no dependientes de fondos europeos extraordinarios. Además, es imprescindible avanzar hacia un principio de cofinanciación multinivel que involucre también a los ayuntamientos, de modo que las políticas de vivienda se diseñen y ejecuten de manera más próxima a las necesidades reales de cada territorio".

Consenso y certidumbre jurídica

La asociación reivindica más claridad normativa en vivienda, así como un necesario margen de maniobra de las CCAA en esta materia.

Para ASVAL, "el nivel de detalle de la normativa estatal cada vez ha sido mayor, al tiempo que se ha mantenido al Estado como fundamental centro decisor, y aun gestor en ocasiones, hasta el punto de pretender convertir a las Comunidades Autónomas en actoras subsidiarias de una política propia de vivienda del Estado que, conforme a la jurisprudencia constitucional, podría vulnerar el marco constitucional". Además, manifiesta que el hecho de que el Plan de Vivienda 2026-2030 requiera cofinanciación autonómica, "previendo una regulación sustantiva que condiciona el acceso a las ayudas, "acentúa la posible tacha de inconstitucionalidad parcial de ciertos requisitos". 

Por tanto, añade, "se debe revisar este aspecto para asegurar que el Plan sea un documento consensuado y con la solidez jurídica suficiente para mitigar conflictividad en su aplicación. La situación actual requiere de medidas que no generen incertidumbre jurídica y que, con ello, garanticen políticas públicas estables y duraderas". 

El sector privado, un aliado

La organización también ve imprescindible que la Administración reconozca "el papel decisivo que desempeña el sector privado", desde promotores a gestores patrimoniales, pasando por arquitectos y agentes rehabilitadores.

"La evidencia demuestra que, allí donde se ha contado con la colaboración del sector privado, los resultados se multiplican: se movilizan más recursos, se incrementa la escala de los programas y se refuerza la profesionalización de la gestión. Por eso, no puede concebirse un Plan Estatal de Vivienda en el que el sector privado tenga un protagonismo menor. La experiencia muestra que sin la participación activa de los operadores privados es imposible alcanzar los niveles de oferta que la sociedad demanda", concreta ASVAL. E insiste en que "el sector privado debe ser considerado un aliado estratégico junto a las administraciones y el tercer sector. Solo desde esa visión equilibrada podrá consolidarse un nuevo ecosistema de alquiler asequible en España". 

Criterios claros para las entidades sociales 

ASVAL celebra la incorporación del tercer sector como agente relevante en el mercado, al considerar que aportan un valor añadido imprescindible en la gestión de la vivienda asequible. Ahora bien, puntualiza la organización, "para que esta aportación se traduzca en resultados efectivos y sostenibles, es necesario evitar la dispersión y establecer un marco regulado que ordene su participación bajo la figura de “entidades proveedoras sociales de vivienda”, con criterios claros de acreditación en materia de viabilidad económica, buen gobierno y ausencia de sanciones". 

Por ejemplo, plantea que España puede inspirarse en modelos europeos consolidados -como los de Reino Unido, Alemania o Países Bajos- donde este tipo de entindades gestionan millones de viviendas sociales y asequibles bajo una estricta supervisión pública. En estos países, tanto entidades sin ánimo de lucro como operadores con fines de lucro participan en la gestión, manteniendo un equilibrio entre la función social y la profesionalización del sector. 

Con ese enfoque como telón de fondo, propone crear un Registro Estatal de Proveedores Sociales de Vivienda para unificar criterios y reforzar la seguridad jurídica en todo el país. "Solo así podrá garantizarse que la contribución social vaya acompañada de eficiencia, estabilidad y resultados sostenibles, situando a todos los agentes -públicos, privados y del tercer sector- en un plano de corresponsabilidad que refuerce la confianza de la ciudadanía en la política de vivienda", insiste ASVAL.

Impulsar el alquiler asequible incentivado

Otra de las reivindicaciones de la asociación versa sobre el papel estratégico que debe tener el alquiler asequible incentivado, una figura ya reconocida en la Ley de Vivienda pero que actualmente está infrautilizada. 

"Este instrumento tiene un potencial transformador enorme: permite que propietarios privados, de manera voluntaria y bajo condiciones claras, destinen sus activos al alquiler asequible con el apoyo de incentivos fiscales y financieros o de otra índole, evitando rigideces como la adscripción a regímenes de protección permanente", aclara ASVAL. 

Por eso, añade, "debe asumir un papel protagonista en el despliegue efectivo de esta figura, creando un marco de financiación estable y atractivo que garantice su éxito y anime a la iniciativa privada a implicarse". 

¿Y cómo conseguirlo? La asociación da algunas pistas; por ejemplo, que la vivienda asequible ha de tener precios inferiores a los precios de mercado, pero su determinación ha de hacerse sobre la base de criterios transparentes; o las rentas de la vivienda no deberán reducirse por debajo de lo necesario para garantizar la asequibilidad para los beneficiarios. También piden que las ayudas estén disponibles como mínimo 20 años desde el inicio de la prestación del servicio. 

Movilizar suelo privado

La asociación de propietarios también pone el foco en la necesidad de movilizar suelo privado para aumentar la oferta residencial y atraer el interés de grandes inversores. 

"Hasta ahora, los programas de colaboración público-privada se han centrado casi exclusivamente en suelo de titularidad pública, lo que limita de forma significativa su alcance. Para lograr un verdadero salto en volumen y responder a la magnitud de la demanda, resulta imprescindible facilitar la movilización de suelo privado hacia proyectos de alquiler asequible, garantizando que esta participación no suponga una penalización o una pérdida de valor para los propietarios", cita ASVAL. Ello, además, permitiría "dar entrada a inversores con experiencia en gestión patrimonial a largo plazo -como fondos de infraestructuras, compañías de seguros o fondos de pensiones- que cuentan con una visión estable y son capaces de ajustar sus expectativas de rentabilidad a las necesidades de la Administración Pública". 

El objetivo de estas propuestas no es otro que poner en marcha un modelo de colaboración en el que el promotor aporte tanto el suelo como el compromiso de ejecución de la obra, recibiendo a cambio el derecho de explotación de los alquileres durante un plazo amplio de tiempo y, en su caso, un canon complementario abonado por la Administración. "Este esquema permite conjugar la eficiencia del sector privado en la promoción y gestión con el interés general de ampliar rápidamente el parque de vivienda en alquiler asequible, extendiendo el alcance de los planes de colaboración público-privada más allá de las limitaciones actuales vinculadas exclusivamente al suelo público", señala la organización.

Movilizar vivienda ya edificada

Otra de las alegaciones de ASVAL pasa por crear programas específicos para la movilización de vivienda privada, "no solo aquella que permanece vacía sino también la que requiere actuaciones de rehabilitación o adecuación o incluso a la que podría estar destinándose a otros usos". 

Para ello, ve necesario por ejemplo, "imprescindible simplificar las fórmulas de cesión y compatibilizar este programa con las ayudas a la rehabilitación y adecuación".

Incentivos a proyectos de más calidad

La asociación también pone el foco en establecer mecanismos incentivadores que premien con una mayor intensidad de ayuda a aquellos proyectos que alcancen estándares superiores de calidad arquitectónica, "de modo que se fomente la excelencia arquitectónica sin generar trabas burocráticas ni retrasos innecesarios. Esta fórmula permite compatibilizar la agilidad y la eficiencia en la producción de vivienda con la aspiración legítima de elevar sus niveles de calidad".

En su opinión, y teniendo en cuenta el actual contexto de urgencia habitacional, "imponer concursos obligatorios puede encarecer y ralentizar la ejecución de proyectos, poniendo en riesgo el objetivo prioritario: aumentar de forma rápida y sostenible la oferta de vivienda en alquiler asequible".

Proteger a los propietarios

En sus alegaciones, ASVAL sale en defensa de los propietarios privados de vivienda y afirma que "un aspecto esencial para estimular la oferta de vivienda en alquiler es reforzar la confianza de los propietarios". Aunque la organización valora de forma positiva la puesta en marcha de una cobertura frente a impagos y daños, alerta de la necesidad de perfeccionarla: "Debe extenderse a los procedimientos arbitrales, incluir gastos repercutibles y evitar interpretaciones que perjudiquen la legítima defensa del propietario", argumenta. Y es que"solo con un marco claro y equilibrado será posible movilizar al gran número de pequeños propietarios que hoy recelan de alquilar por temor a la inseguridad jurídica".  

Rigor y seguridad en la concesión de ayudas

La última alegación de ASVAL al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 está relacionada con la necesidad de que las ayudas públicas se concedan con la "máxima transparencia y rigor". Para ello, establece la organización, "resulta imprescindible que los beneficiarios colaboren en la verificación de su situación fiscal y económica, y que las entidades colaboradoras dispongan de acceso a la información necesaria para agilizar los procedimientos". 

Asimismo, ASVAL insiste en que "no debe confundirse vulnerabilidad con impunidad. La excepcionalidad en el acceso a las ayudas debe reservarse a supuestos justificados y enmarcados en parámetros objetivos, evitando que se convierta en una vía para amparar situaciones de fraude". Así, propone que "se excluya expresamente a quienes hayan sido condenados por ocupación ilegal o por prácticas fraudulentas de la conocida como 'inquiokupación', conductas que deterioran la convivencia y generan desconfianza en el mercado de alquiler".