Los españoles mantienen la propiedad de sus viviendas durante más tiempo que nunca: estas son las razones

Los españoles retienen más que nunca sus casas antes de venderlas, según refleja el anuario de 2025 de los Registradores de la Propiedad. El periodo medio de posesión de las viviendas en España se situó a cierre de 2025 en 18,1 años.

Sigue toda la información inmobiliaria en el canal de Whatsapp

Este periodo es el máximo histórico de esta estadística y ha crecido un 2,5% respecto al año anterior. Desde el año 2009 el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas no ha dejado de crecer, acumulando 15 años consecutivos de crecimiento y superando en más de dos veces el mínimo histórico: en 2009, los españoles poseían de media unos 7,3 años sus viviendas antes de venderlas.

Según los datos de los Registradores de la Propiedad, existe una ligera correlación positiva entre tamaño y duración de la posesión: cuanto mayor es la vivienda, mayor tiende a ser el periodo medio. 

Las casas de más de 100 m2 alcanzan los 18,5 años, seguidas de las de entre 80 y 100 m2 (18,4 años), entre 60 y 80 m2 (18,2 años), entre 40 y 60 m2 (17,1 años) y, por último, las de menos de 40 m2 (15,8 años).

En 2025, la mayoría de las viviendas vendidas (65,95%) habían estado en manos de su propietario durante más de 10 años. Un 12,8% se vendieron tras haber sido poseídas entre 5 y 10 años, un 11,33% entre 2 y 5 años, y un 9,92% llevaban menos de 2 años en manos de sus dueños.

Las casas con más de 10 años de posesión es el que más ventas concentra desde 2014, manteniéndose en niveles muy altos en los últimos siete años. Esto contrasta con 2009, cuando no llegaba al 20%.

En cambio, las viviendas con un periodo de posesión de entre 5 y 10 años han bajado notablemente: en 2025 representan el 12,8%, cerca de su mínimo histórico, muy lejos de más del 40% que alcanzaron en 2012.

Pero, ¿cuál es la causa de esta tendencia al alza en el plazo medio de posesión antes de vender una casa y los recientes máximos históricos? Según explican los expertos consultados por idealista/news, existen varios motivos que justifican esta tendencia y el reciente récord. Por ejemplo, una retracción de las ganas de vender para comprar, el aumento de la edad media del comprador de vivienda, la inestabilidad e inseguridad del mercado inmobiliario y la incertidumbre económica.

Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del Máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la universidad de Barcelona, señala que uno de los factores que han aumentado este plazo es el incremento de la esperanza de vida.

“Las personas viven más años y, en consecuencia, permanecen durante más tiempo en sus viviendas. Además, a edades avanzadas hay una menor predisposición a cambiar de casa, incluso cuando esta ya no se adapta plenamente a sus necesidades”, comenta Bernardos. “A esto se suma que muchos adquirieron su vivienda deseada durante el boom inmobiliario, por lo que no existe una necesidad de cambio, Además, influye el fuerte componente emocional, que lleva a personas mayores a seguir en viviendas grandes aunque vivan solas”.

Otro factor relevante que explica estas cifras para el economista es que el crecimiento del alquiler y las dificultades de ahorro han retrasado la compra de vivienda, haciendo que muchas personas accedan a la propiedad más tarde. Aunque el tiempo de permanencia aumenta, esto se matiza con las herencias, ya que quienes reciben una vivienda suelen venderla para evitar las complicaciones del alquiler. 

Además, Bernardos señala que el periodo de permanencia en una vivienda ha aumentado de forma notable a nivel individual, cambiando la tendencia histórica que se asumía hace apenas dos décadas: una primera vivienda en torno a los 30 años, una segunda de mejora a partir de los 40 y una última adaptación en edades avanzadas.

“Ese modelo se ha roto por completo. Hoy, a los 30 años, muchas personas no sienten la necesidad —ni tienen la capacidad— de adquirir una vivienda, priorizando el presente. A los 40, en muchos casos, no se está comprando una segunda vivienda, sino accediendo por primera vez a la propiedad. Y a los 70, aunque la vivienda pueda resultar antigua o demasiado grande, la decisión mayoritaria es permanecer en ella. Como suele decirse, de esta casa solo se sale con los pies por delante”, concluye Bernardos.

Por su parte, Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de AMADEI, apunta como una de las causas a un cambio de ciclo que se arrastra desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.

“Si nos vamos 20 años atrás, nos encontramos con propietarios que adquirieron sus viviendas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Se compraron los pisos a precios muy altos y en poco tiempo vieron como esos precios se hundían de manera que empezaron a esperar para recuperar su inversión”, comenta.

A su juicio, aunque tras la pandemia se produjo un repunte puntual de operaciones —impulsado por la búsqueda de viviendas con espacios exteriores—, este no fue suficiente para alterar la tendencia estructural. Fue un ajuste coyuntural dentro de una dinámica de fondo marcada por la prudencia y la espera a que los precios se consolidaran al alza.

“Con el tiempo, los pisos iban recuperando valor al alza, pero los propietarios se han ido encontrando con otras trabas, como la subida de las cuotas hipotecarias por el aumento del euribor y los tipos de interés, de forma que era cambiar de una hipoteca barata a otra más cara, retrayendo las ganas de vender para comprar”, explica el secretario general de AMADEI.

Para Jesús otro de los factores clave es el cambio en el perfil del propietario, que ha aumentado de edad. “Cada vez hay más propietarios de edad avanzada que retrasan la venta por motivos tanto personales como fiscales”, indica. 

Entre ellos, destaca ventajas como la reducción de la plusvalía municipal tras largos periodos de tenencia o la exención en el IRPF para mayores de 65 años por la venta de la vivienda habitual. “A esto se suma el recurso creciente a fórmulas como la nuda propiedad, la renta vitalicia o la hipoteca inversa, que permiten mantener el uso de la vivienda sin necesidad de desprenderse de ella de forma inmediata”, explica.

Este envejecimiento de los propietarios también ha dado lugar a que haya crecido el número de herencias inmobiliarias desde la pandemia, alcanzando el récord durante 2025, año en el que ha habido más de 208.000 operaciones de inmuebles heredados. “Esto implica que al tiempo de propiedad de los causantes se haya sumado el de la gestión de la herencia y la puesta en venta con acuerdo de todos los herederos del inmueble heredado, lo cual puede suponer un par o tres de años más”.

“En paralelo, las dificultades en el acceso a la vivienda también ha hecho que la edad de los compradores se incremente. Este envejecimiento de los compradores hasta los 40 o 45 años o más, contribuye a que la rotación de inmuebles se desacelere”, detalla Jesús

"Desde el mínimo de 7,3 años en 2009, el tiempo medio de posesión de las viviendas ha aumentado de forma constante hasta superar los 18 años, impulsado por la incertidumbre económica, la inestabilidad del mercado inmobiliario y el impacto de la pandemia y los conflictos internacionales, que refuerzan el valor de la vivienda en propiedad”, concluye Jesús.

Para Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, hay tres factores que explican este plazo. “Desde hace algunos años se ha reducido la compra especulativa. Esto implica que las viviendas que adquieren los propietarios se destinan, en su mayoría, a residencia habitual o a segunda residencia de uso relativamente permanente. Como consecuencia, se alarga el tiempo de tenencia, ya que desaparece en gran medida el perfil de inversor que compraba para vender en uno o dos años, como era habitual en etapas anteriores, especialmente hasta 2007 y, posteriormente, tras la recuperación posterior a la crisis financiera de 2014.

Para el subdirector de donpiso otro de los factores es el envejecimiento de la población. “A medida que los propietarios envejecen, tienden a adoptar una actitud más conservadora respecto a la vivienda: buscan estabilidad y muestran menor predisposición a cambiar de domicilio. Además, el componente de ascensor social vinculado a la vivienda pierde peso, ya que las necesidades cambian: frente a las familias jóvenes que crecen y requieren mudanzas, los propietarios de mayor edad suelen mantener sus hogares durante más tiempo”.

Por último, opina que la propia situación del mercado inmobiliario también juega un papel clave. “En los últimos años, el fuerte incremento de los precios de la vivienda y el aumento de la tasa de esfuerzo han dificultado el acceso a nuevas propiedades. Cambiar de vivienda ya no resulta tan viable como antes: aunque se venda una casa, la compra de otra suele implicar precios más elevados, mayores hipotecas y condiciones más exigentes. Este contexto desincentiva la movilidad residencial y favorece que los propietarios opten por mantener su vivienda actual”, concluye Bermúdez.