Actualización renta alquiler vivienda

Nueva subida anual para los contratos de alquiler de vivienda permanente que se realizará por debajo de la tasa de inflación. El último índice IRAV, que publica el INE y correspondiente al mes de junio, aplicará una subida del 2,1% a los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023. De media supondrá una subida de 230 euros anuales. Para los arrendamientos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, generalmente con un incremento vinculado al IPC, que en el sexto mes de año cerró en el 2,3%.

Los contratos del alquiler permanente firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 a los que les toque su renovación anual (si consta en el contrato) podrán aplicar una subida del 1,99%, tras es último índice IRAV que publica el INE, correspondiente al mes de mayo. Este incremento de la renta supondrá un aumento de unos 215 euros al año, repartidos en las 12 mensualidades. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado del quinto mes del año fue del 2%.

Cambiar de piso de alquiler por otro arrendamiento puede resultar más caro. Según el Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA) del INE, los arrendamientos en España subieron un 2,6% en 2023, una décima menos que frente a 2022. Aunque son datos de hace dos años, destacan que los nuevos contratos incrementaron sus precios un 4,1%, hasta 1,7 puntos por encima de los contratos existentes en ese momento (2,4%). Las principales diferencias entre la firma de un nuevo alquiler y la renovación se dieron en Baleares (2,9 pp), Comunitat Valenciana (2,4) y Canarias (2,2).

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023, añadió dos nuevos conceptos al mercado del alquiler habitual: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Aunque puedan parecer similares, los índices de precios del alquiler para un nuevo contrato de arrendamiento (en zonas declaradas como tensionadas) como para la renovación anual de un alquiler en vigor, son distintos. Te explicamos en qué consiste cada uno.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha fijado el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual en el 2,19%, nueve centésimas menos que la cifra anterior (2,28%) e inferior al IPC de enero (2,9%). El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI) califica esta subida como “muy moderada teniendo en cuenta la inflación, el incremento de los precios de compra de viviendas y la falta de oferta de alquiler en las grandes ciudades”. Además, la entidad avisa que “desincentivar a los propietarios que ponen sus viviendas en alquiler es muy peligroso y provoca el efecto contrario al deseado”.

La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas avisa de que el nuevo índice de actualización de rentas perjudica el mercado del alquiler. Según el INE, la subida de los arrendamientos en los contratos está limitada al 2,2%, lo que supone un "desafío adicional" para los arrendadores, según los pequeños propietarios. "Este índice genera inseguridad jurídica y desincentiva la oferta, afectando directamente la accesibilidad a la vivienda. Advertimos que una congelación práctica de las rentas podría tener consecuencias catastróficas para el sector", explica la confederación.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este 20 de diciembre trae el nuevo índice de actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda que ha definido el INE y que sustituirá al actual tope del 3%. Según detalla el organismo de estadísticas, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de alquiler será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, y se publicará mensualmente. El primer dato oficial de 2025 se conocerá el 2 de enero y estará basado en los datos oficiales de inflación de noviembre, por lo que el alza será del 2,2%, siguiendo la metodología publicada.

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha enfatizado durante el I Congreso de Derecho Inmobiliario organizado en Madrid la falta de un índice para actualizar las rentas de la vivienda en 2025. Este índice debe entrar en vigor en 2025, pero aún no se ha creado, lo que está provocando no sólo incertidumbre, sino también inseguridad entre propietarios e inquilinos. El consenso de los expertos que han participado en este evento coincide en reiterar que la Ley de Vivienda ha perjudicado al mercado y, sobre todo, al inquilino al provocar una retirada de inmuebles en el mercado.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) asegura que la ausencia del nuevo índice de referencia para actualizar las rentas de los arrendamientos a partir de 2025 está generando incertidumbre entre propietarios e inquilinos. La Ley de Vivienda daba mandato al INE para tener elaborado un nuevo índice antes de finalizar este 2024, con una nueva tasa que no sufriera los vaivenes de la inflación (IPC). La compañía recuerda que "en todos los arrendamientos de viviendas que se han firmado en lo que va de año, ni arrendadores ni arrendatarios han podido conocer con anticipación si sus actualizaciones anuales de rentas iban a tener limitaciones o con qué índice se iban actualizar", y pide al Gobierno "más anticipación, trabajo y capacidad normativa".

Con la entrada en vigor del límite a la renovación anual de las rentas, algunos inquilinos se están encontrando con la desagradable sorpresa de que el propietario quiere subirles las rentas un 5%: el 2% correspondiente a 2023, porque no le llegó a aplicar esta subida y el 3% para este año. Tanto desde Círculo Legal Barcelona como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerdan que se trata de una subida perfectamente válida porque la jurisprudencia existente en esta materia establece que se pueden acumular las subidas si no se hubieran aplicado, aunque los índices de actualización de rentas no se pueden aplicar con carácter retroactivo. 

Recientemente se han cumplido seis meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una normativa que ha levantado mucha polémica por intervenir el mercado mediante límites a las actualizaciones de las rentas, posibilidad de gravar más a las viviendas vacías o la creación de zonas tensionadas de

José Ramón Zurdo, director general de ANA, asegura que muchos propietarios, al ver que están perdiendo poder adquisitivo con sus arrendamientos, están utilizando distintas argucias, de carácter ilegal, para poder saltarte las medidas intervencionistas del Gobierno, en relación al tope del 2% en la actualización de las rentas. En su opinión, no es necesario, y por supuesto, nada recomendable saltarse la ley. Y sobre todo cuando existen en nuestra legislación medios y vacíos legales para sortear el tope del 2% en el alquiler y además recortar la duración de los arrendamientos: es la figura legal de la tácita reconducción.

Una de las preguntas más frecuentes que se formulan inquilinos y propietarios es cuándo se puede subir el precio del contrato de alquiler. ¿Siempre se puede? ¿Se puede incrementar la renta en cualquier momento? ¿De cuánto puede ser la subida del precio del alquiler?

La escasez de oferta de viviendas en alquiler en relación con la alta demanda sigue impulsando al alza los precios en España, "que no parecen haber encontrado su techo pese a la actual crisis inflacionista", según un informe de la aseguradora Arag. Otras claves, como la elevada regulación del mercado, con la actual limitación de la subida en la renovación de contratos, o la intención de la Ley de Vivienda de regular las rentas en zonas tensionadas, y junto al auge del alquiler turístico son algunas de las causas que explican que los alquileres alcancen en muchas zonas sus precios máximos.

En el pasado mes de julio el IPC batió récord al alcanzar el 10,8% interanual. Sin embargo, la renovación de los contratos de alquiler de viviendas sigue topada al 2% desde la entrada en vigor el pasado mes de marzo del Real Decreto-Ley de medidas urgentes para beneficiar a los inquilinos afectados por la coyuntura económica actual. Para el despacho de abogados Círculo Legal Barcelona se trata de una “tramposa limitación de los precios del alquiler” porque, “pese a que la norma diferencia entre grandes tenedores y los que no lo sean, la realidad es que a ambos se les aplica la limitación”.

Desde hace tres meses y hasta finales de 2022, la renovación de los contratos de alquiler de viviendas ya no está sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sino a los decretos del Gobierno para dar respuesta a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania. De facto, supone que la actualización no dependa de una inflación disparada (10,2% en junio, con el IPC adelantado), sino que se mantiene en el 2% tras aplicar como base el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Repasamos qué es el IGC y por qué se mantiene de forma constante entre el 0% y el 2%.

La prórroga del decreto de medidas para paliar el impacto de la guerra en Ucrania en la economía española durante seis meses más va a suponer que tres de cada cuatro contratos de alquiler en España tendrán que asumir el límite del 2% en la renovación anual de la renta. En total, los arrendadores, sean grandes o pequeños tenedores, van a dejar de ingresar más de 1.720 millones de euros durante todo 2022, según los últimos datos de idealista.

El reciente anuncio del presidente del Gobierno, acerca de la prórroga durante tres meses más de las medidas para paliar el impacto de la guerra en Ucrania en la economía española, supondría que el límite de subida de un 2% en la renovación anual del contrato de alquiler alcanzaría a otros 875.000 propietarios de viviendas. Estos arrendadores, sean grandes o pequeños tenedores, dejarían de ingresar unos 479 millones de euros, según un estudio de idealista, una cifra que se une a los 560 millones que ya no están recibiendo los afectados por esta medida. Además, desde finales de marzo, la oferta de pisos en alquiler se ha reducido un 10% entre el conjunto de las capitales, ante la inseguridad jurídica en el mercado de alquiler.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha afirmado que el Gobierno no descarta la prórroga de la limitación del 2% de subida de las rentas en las actualización de los contratos de alquiler, actualmente en vigor hasta el 30 de junio. Dada la actual situación en la que todavía se encuentra la inflación, ha defendido que "tiene lógica" que el Gobierno mantenga las medidas para paliar los efectos de la guerra en Ucrania.

El Índice Precios al Consumo (IPC) definitivo de marzo cierra en el 9,8%, el mismo dato que el adelantado por el INE y que se traduce en el más alto desde 1985. El límite del 2% establecido por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler supone que un arrendamiento medio en España de una vivienda tipo de dos habitaciones pase ahora a casi 700 euros/mes, frente a los más de 750 euros mensuales que hubiera supuesto con una subida vinculada a la inflación, según idealista. En los grandes mercados se nota aún más la diferencia: Barcelona se queda en 867 euros/mes (930 euros con el IPC) y Madrid, en torno a 815 euros/mes (casi 880 euros con la inflación).

El límite establecido por el Gobierno en la actualización de las rentas del alquiler está ya afectando a las intenciones de los inversores. Según la encuesta realizada por idealista a más de 7.000 usuarios, un 34% de las personas que buscan invertir en vivienda para ponerla en el mercado del alquiler cree que esta prohibición de subidas más allá del 2% influirá en su compra. El 18% del total de encuestados también estima que esta medida durará años.

El límite del 2% establecido por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler supondrá una pérdida para los propietarios de unos 560 millones de euros, según un estudio de idealista. Esto es lo que van a dejar de ingresar los arrendadores, sean grandes o pequeños, que renueven sus contratos en los próximos tres meses, aplicando la diferencia entre la subida de la renta que se va a dar con la tasa de inflación de marzo del 9,8% y el tope máximo a las rentas que se va a aplicar con las medidas del Plan Nacional de Respuesta a la guerra de Ucrania hasta el 30 de junio.

Conseguir un alquiler de un apartamento grande o con zonas verdes en la mayor ciudad de EEUU se ha vuelto tan competitivo como el mercado de la compraventa de casas. El alquiler medio en Manhattan ha aumentó un 18,3% interanual en enero hasta los 3.550 dólares, unos 3.130 euros, según la tasadora Miller Samuel y Douglas Elliman, mientras el stock se reducía en un 84% en el mismo periodo. Las inmobiliarias afirman recibir sobreofertas para el alquiler de hasta un 17% por encima del precio de salida.

A los inquilinos que les toque ahora la revisión anual de su contrato de arrendamiento van a ver cómo su alquiler mensual aumenta en unos 39 euros de media, según el estudio realizado por idealista, tras la subida récord del 5,5% interanual del IPC en noviembre. El precio mediano en España de los alquileres de dos habitaciones pasa a 739 euros/mes. Los arrendatarios de San Sebastián y Barcelona (ambos con 47 euros/mes), Bilbao (45 euros/mes) y Madrid (44 euros/mes) serán los que más van a notar la subida de sus rentas.