La revisión de los alquileres deja una subida del 2,1% en junio, por debajo de la inflación (2,3%)

A partir de 2025, y según consta en la Ley por el Derecho a la Vivienda, a los contratos de alquiler permanentes firmados después del 26 de mayo de 2023 se les aplicará el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). 

El último dato disponible ha confirmado que la inflación ha cerrado el mes de junio en el 2,3%, mientras que el índice IRAV se sitúa en el 2,1%, dos décimas por debajo del IPC. Este dato de junio supone 11 centésimas más que la cifra mensual de mayo (1,99%). La referencia más alta hasta ahora se registró con la variación anual referenciada a diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025) una tasa del 2,28%.

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el precio medio de alquiler en España en agosto de 2024 era de unos 900 euros de mensualidad. Al aplicar esta subida del 2,1% supone un incremento de 19 euros al mes, hasta alcanzar los 919 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler roza los 230 anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde las rentas crecerán por encima de los 300 euros anuales, para dejar nuevas rentas entre los 1.225 y los 1.380 euros de media al mes.

Hay que recordad que, tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Por tanto, todo propietario que quiera revisar la renta del alquiler anualmente debe, primero, incluirlo de forma expresa en el contrato de arrendamiento y, además, tiene la obligación de avisar de dicha actualización de la renta con un mes de antelación, para que sea efectiva al mes siguiente (para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual). Por poner un ejemplo, si el contrato cumple el año de vigencia el 20 de agosto, el casero ya debe avisar desde el 20 de julio de que la cuota se va a incrementar este 2,1%, el último dato oficial publicado hasta el momento.

Mientras tanto, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, la renovación tendrá al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación). 

Tras confirmarse el dato definitivo correspondiente al mes de junio, la inflación cerró el sexto mes del año en el 2,3%, tres décimas más que en mayo, pero más de un punto por debajo (-1,1 pp) que el dato del IPC junio de 2024 (3,4%).

Recordamos que, si el contrato de alquiler no cuenta expresamente con el punto de que se aplicará una subida anual a la renta del arrendamiento, el casero no podría aplicar ningún incremento a la cuota mensual de alquiler durante la vigencia del contrato.

Dentro de la renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, puede surgir otra casuística para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene en cuenta los casos en que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

Metodología IRAV

Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.