Mercado inmobiliario EEUU

Las compañías de ‘real estate’ AvalonBay Communities y Equity Residential anunciaron recientemente un acuerdo para fusionarse, en lo que se convertirá en el mayor propietario de apartamentos de EEUU, con una valoración de 69.000 millones de dólares (59.270 millones de euros) y más de 180.000 pisos de alquiler en gestión. Los expertos afirman que la unión llega en un momento de incertidumbre para el sector, con escasos beneficios en los últimos años por el incremento de los costes de financiación para la construcción de estas viviendas, unido a los precios bajos de los arrendamientos ante el exceso de oferta, sobre todo en los Estados del llamado ‘cinturón del sol’.

Los propietarios de viviendas en EEUU permanecen cada vez más tiempo en sus viviendas, con un promedio de 12 años, casi el doble que hace dos décadas, según los datos de Redfin. Una tendencia que reduce la oferta disponible y encarece aún más el mercado inmobiliario de la primera potencia mundial. Los actuales altos tipos de interés hipotecarios, por debajo del 6%, el coste de la mudanza o mantener un préstamo con tipos bajos son factores que desincentivan la reposición de viviendas y agravan la escasez y dificultan para el acceso a un hogar de los compradores que buscan su primera casa.

La Administración de Donald Trump ha presentado varias propuestas para mejorar la accesibilidad a la vivienda en EEUU, que durante este primer año del nuevo mandato republicano ha sido una de las cuentas pendientes entre las promesas del presidente. Trump planteó la posibilidad de una hipoteca a 50 años con argumentos como que implicaría pagar menos mensualmente, pero el sector ya se ha mostrado en contra. Ahora, han presentado la portabilidad de las hipotecas, permitir al propietario transferir el tipo de interés hipotecario que tiene actualmente en una vivienda a la próxima casa que vaya a comprar.

Más del 90% de las viviendas en manos de inversores pertenecen a pequeños propietarios con menos de 11 casas en su poder, frente a los grandes tenedores en el mercado inmobiliario estadounidense, según un estudio. En el segundo trimestre de 2025, el 33% de todas las compras de viviendas en EEUU se realizaron como inversión, su cifra más alta en cinco años. La mayoría se usan para alquileres de corta estancia, aunque las restricciones hacen cada vez más rentable volver al arrendamiento habitual. Además, afirma que cuando estos pequeños inversores venden sus propiedades, una gran parte pasa a compradores tradicionales que usan la vivienda para vivir.

Importante movimiento en el sector inmobiliario en EEUU. La agencia Compass anunció la semana pasada un acuerdo de compra de Anywhere Real Estate por 1.500 millones de dólares (1.282 millones de euros), que consolidaría el liderato en ventas de viviendas de Compass. Se espera que la compra se complete en el segundo semestre de 2026, tras pasar el control de las autoridades, y ampliará la red internacional de Compass con marcas como Century 21, Coldwell Banker, Corcoran o Sotheby's International Realty.

Muchos estadounidenses se están quedando fuera del mercado de la vivienda en propiedad, lo que supone un cambio importante en la sociedad de la primera economía mundial. Los altos tipos de interés provocan cuotas inasumibles para muchos, que se ven avocados a seguir de alquiler, y sin capacidad de ahorro, pese a que arrendar ya supone de media pagar unos 910 euros al mes menos que una hipoteca, según Realtor. La edad media de los nuevos propietarios es la más alta de la serie histórica, a los 38 años. Las consecuencias a largo plazo podrían transformar la actual sociedad americana.

El secretario del Tesoro de Estados Unidos, Scott Bessent, considera probable que el Gobierno adopte "en septiembre o principios de octubre" una decisión sobre los bancos encargados de liderar el proceso de salida a bolsa de las agencias de garantía hipotecaria Fannie Mae y Freddie Mac. Fado el volumen estimado de la operación, que podría alcanzar los 500.000 millones de dólares (430.300 millones de euros) todas las entidades del mercado estarán involucradas. La administración Trump está planeando vender acciones de las dos empresas gubernamentales de las que depende aproximadamente la mitad del enorme mercado hipotecario estadounidense.

Las compras de viviendas por extranjeros en EEUU aumentaron en los últimos 12 meses hasta marzo con 78.100 transacciones, un incremento del 44% frente al mismo periodo anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), y supuso la primera subida desde 2017. Los precios de las casas tocaron récord, con 494.400 dólares de media (422.050 euros). En total, los extranjeros compraron casas por 56.000 millones de dólares (47.805 millones de euros), con ciudadanos chinos, canadienses y mexicanos como los más destacados. Florida y California fueron los destinos preferidos por los compradores foráneos.

La acumulación de stock de viviendas sin vender se está convirtiendo en una nueva realidad en muchas zonas residenciales de la primera economía mundial. Donde antes había una ‘guerra de ofertas’, como en muchas ciudades del llamado Cinturón del Sol, el amplio mercado del sur de EEUU que va desde California hasta Florida, ahora se aprecian bajadas de precios. Los expertos creen que a mayor oferta mejorará el acceso, pero las condiciones hipotecarias merman las opciones de los compradores, que ven tasas por encima del 7%.

La 'fintech' Rocket Companies ha creado un ‘gigante’ en el mercado inmobiliario de EEUU tras la adquisición por un lado del portal inmobiliario Redfin por 1.750 millones de dólares (algo más de 1.500 millones de euros al cambio actual) y, por otro lado, con la compra de la entidad de préstamos hipotecarios Mr. Cooper por 9.400 millones de dólares (algo más de 8.200 millones de euros). De esta manera obtiene una cartera de préstamos valorada en 2,1 billones de dólares (1,8 billones de euros) entre más de 10 millones de clientes y una plataforma con más de un millón de inmuebles anunciados.

La política de aranceles impuesta por el Gobierno de Donald Trump podría aumentar los costes de la construcción en EEUU en unos 9.200 dólares, unos 8.390 euros, según la patronal de los constructores. Destacan que estos costes se trasladarán al precio final de la vivienda, que actualmente se encuentra en 414.500 euros de media nacional (378.000 euros). La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) estima que alrededor del 10% de los materiales de construcción utilizados en la construcción residencial son importados.

La gestora española ha anunciado el lanzamiento de cuatro proyectos de viviendas de alquiler y la compra de otra promoción en el marco de su estrategia para invertir hasta 3.000 millones de dólares (2.727 millones de euros) en el sector residencial de EEUU, que se encuentran en Savannah (Georgia), Raleigh (Carolina del Norte), Carmel (Indiana) y Bristol (Wisconsin). La plataforma de inversión, bautizada com Advenir Azora, ha invertido más de 300 millones desde su lanzamiento a finales de 2024 y avanza en su objetivo de desarrollar pisos y viviendas unifamiliares.

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en EE.UU. cayeron más de lo esperado en enero ante unos tipos hipotecarios todavía altos y el impacto de las tormentas de nieve y el clima extremadamente frío en gran parte del país. Según el Departamento de Comercio, las ventas de obra nueva cayeron un 10,5% hasta una tasa anual desestacionalizada de 657.000 unidades en enero. En contra, el precio medio de la vivienda nueva subió un 3,7% interanual, hasta los 446.300 dólares (426.000 euros al cambio), el nivel más alto desde octubre de 2022.

El presidente de la promotora emiratí Damac Properties, Hussain Sajwani, se ha comprometido a invertir, al menos, 20.000 millones de dólares (19.307 millones de euros) en la industria estadounidense de centros de datos a lo largo de los próximos años. Según la compañía, dueña del único campo de golf de la marca Trump en todo Oriente Medio, sus inversiones podrían ser incluso superiores "si el mercado lo permite". En las últimas semanas, otras empresas como Microsoft y Softbank también han anunciado inversiones en el país relacionadas con la inteligencia artificial.

La agencia inmobiliaria Compass, la más grande de EEUU por volumen de ventas, ha cerrado un acuerdo con @properties, la octava del país, para fusionarse por 444 millones de dólares, unos 422 millones de euros. La operación incluye la adquisición de Christie’s International Real Estate, destacada agencia con presencia internacional en Dubái y Hong Kong, y otros negocios de gestión de hipotecas. La transacción, que se cerrará durante el primer trimestre del próximo año, se dividirá en 150 millones de dólares en efectivo (unos 143 millones de euros) y 294 millones de dólares en acciones de Compass (280 millones de euros).

La promesa de la vicepresidenta norteamericana y candidata demócrata Kamala Harris de tomar medidas sobre el precio de la vivienda lleva implícito un lastre que deprime el entusiasmo por la campaña presidencial entre los principales electores demócratas, como los jóvenes, las minorías raciales y los votantes con menores ingresos. Propone un fondo de innovación de 40.000 millones de dólares para construir más viviendas y un crédito fiscal de 25.000 dólares (22.652 euros al cambio actual) para los compradores de primera vivienda.

La transacciones de viviendas en EEUU protagonizadas por ciudadanos extranjeros han caído a mínimos de los último 15 años, según los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). La fortaleza del dólar frente a otras monedas nacionales y la escasez de oferta en el mercado han sido los principales culpables de que apenas se hayan cerrado 54.300 operaciones por ciudadanos no estadounidenses, la cifra más baja desde que la NAR ofrece datos a partir de 2009.

HomeServices of America del gigante Berkshire Hathaway, la mayor agencia de bienes raíces residenciales de EEUU, se ha unido a otras agencias inmobiliarias para cerrar acuerdos ante varias demandas que cuestionaban el cobro de comisiones en el sector. La filial de la empresa de Warren Buffett pagaría unos 250 millones de dólares, unos 233,2 millones de euros al cambio actual, para cerrar las demandas por el cobro de comisiones excesivas, que llegaban al 6% del valor de la vivienda. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EEUU y otras agencias también han concretado indemnizaciones.

Los constructores estadounidenses parecen confiar en una cercana recuperación del sector, con un índice que alcanza su nivel más alto de ocho meses, en parte gracias a la escasez de viviendas y a que la bajada de los intereses hipotecarios está animando la demanda. Según datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas/Wells Fargo, el sentimiento sobre las condiciones del mercado se ha situado en 51 enteros, máximos desde julio y tres puntos por encima de lo esperado. Aunque los datos siguen por debajo de cifras prepandemia, muestran una tendencia de mejora en la previsión de ventas.

Florida se ha convertido en el segundo estado, por detrás de California, con más valor inmobiliario de Estados Unidos, mientras el país elevó su valor en el sector en 2,6 billones de dólares (2,45 billones de euros). La falta de stock, junto con las subidas de tipos que han elevado los costes hipotecarios, han incrementado los precios nacionales a nuevos máximos, según datos de Zillow.

​​​​​​​Morgan Stanley avisa de la enorme deuda que acumulan las propiedades comerciales en EEUU. Casi 1,5 billones de dólares (1,37 billones de euros) de esa deuda inmobiliaria comercial vencen antes de finales de 2025, y la gran pregunta a la que se enfrentan sus propietarios es quién les va a prestar dinero ante la caída de las valoraciones de los edificios y la crisis bancaria que está viviendo la primera economía mundial tras la caída de Silicon Valley Bank.

El cambio de ciclo inmobiliario está aquí. Los precios de la vivienda en Estados Unidos han comenzado a caer por primera vez en una década. Según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, el precio en las 20 grandes ciudades de EE.UU. cayó un 0,44% intermensual en julio, la primera caída desde marzo de 2012. El último desplome inmobiliario terminó en 2012, dando paso a 10 años de subidas de precios, coronados por el frenesí de compras de dos años. 

El mercado residencial en EEUU está pisando el freno en la evolución de los precios, pero sobre todo en el número de compraventa de viviendas. Una situación que está provocando pérdidas para empresas como Opendoor, basadas en el modelo iBuying’ por el que algunas plataformas en EEUU actúan como inmobiliarias que compran directamente los pisos a los particulares para luego venderlos. Según YipitDatae, se vio obligado a realizar descuentos en el 42% de las cerca de 1.000 operaciones realizadas durante agosto.

El mercado de la vivienda en Los Hampstons (Nueva York) es el destino de la segunda residencia de algunas de las personas más ricas del mundo. Sus precios de venta no bajan de los siete cifras, y pese a que su demanda no suele depender de una hipoteca para poder comprar, las operaciones prácticamente se han frenado desde mayo ante la inflación. Los expertos afirman que el auge visto tras la pandemia ha llegado a su fin y que llega una época de incertidumbre económica, mientras las operaciones caen un 40% y las inmobiliarias tienen que ajustar precios en busca de nuevos compradores.