Información sobre vivienda y economía

Almudena Ucha: "Si el turista no encuentra vivienda vacacional en España, buscará otro destino"

Almudena Ucha lleva más de seis años al frente de Rentalia, una de las principales plataformas de alquiler vacacional de España que pertenece al grupo idealista y ofrece más de 100.000 viviendas en el sur de Europa.

Desde la semana pasada, Ucha también está al frente de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT), en la que HomeAway, Niumba, Rentalia y Spain-Holiday.com unen fuerzas con para dar voz al sector del alquiler vacacional ante la Administración Pública y otros agentes del sector.

En esta entrevista nos cuenta cómo se está regulando, qué piensa de la intención del Gobierno de crear un marco común para desentrañar la maraña de normativas autonómicas y municipales, qué le diría a quienes afirman que el alquiler vacacional está detrás de la subida del precio del arrendamiento y qué aportan tanto las plataformas como la actividad a la economía. Ucha manda una advertencia: si muchos turistas no encuentran viviendas vacacionales en España irán a pasar sus vacaciones a otro destino. Esta es su visión sobre el mercado:

1. La PAT es una realidad, ¿desde cuándo querías crearla?

La idea de asociarnos viene de lejos, aunque ha sido en los últimos meses cuando ya hemos cogido impulso y hemos dado los pasos necesarios para constituir la asociación, que nace integrada dentro de una asociación más amplia que es Adigital, la Asociación Española de la Economía Digital.

2. ¿Con qué objetivos nace la asociación?

Queremos convertirnos en un actor relevante en el sector. En los últimos años se han estado tomando decisiones a nivel turístico y se han estado aprobando regulaciones que nos afectan y nos han dejado de lado. Nos gustaría tomar el protagonismo que esta actividad se merece tanto en las conversaciones con las Administraciones Públicas como a nivel de instituciones locales y del resto de implicados del sector.

3. ¿Qué decisiones regulatorias se han tomado?

Desde que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se modificó allá por 2013, las CCAA, como tienen las competencias de turismo, han ido regulando cómo quieren que funcione el alquiler vacacional.

Lo que todas tienen en común es que la oferta debe estar inscrita en un registro y a partir de aquí cada región ha ido estableciendo una serie de requisitos, y en algunos casos de limitaciones, a la actividad en función de las distintas zonas y sus necesidades.

Lo que también ha ocurrido es que en la mayoría de los casos o nos han dejado de lado o no han tenido en cuenta nuestras valoraciones y aportaciones. Por eso queremos darle la vuelta a este escenario y lograr una mejor interlocución con las Administraciones.

Ahora nuestras prioridades son las comunidades que tienen sobre la mesa una modificación en la regulación del alquiler vacacional, como pueden ser Madrid o Canarias, sin dejar de lado otras muchas que son relevantes y donde tenemos mucho trabajo por hacer, como Baleares, Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana.

4. ¿En qué chocáis con la Administración?

Si hemos tenido algún punto de fricción es que, en la mayoría de los casos, se está regulando una actividad sin tener en cuenta el papel que ejercemos las plataformas de alquiler vacacional y sí el del sector hotelero, que claramente nos ven como la competencia y el enemigo.

Esto ha generado limitaciones que a veces no llegamos a entender, restricciones que no resultan lógicas y requisitos que son de imposible cumplimiento y dificultan la actividad.

A las Administraciones les pediríamos que dejen de vernos como el enemigo porque tenemos mucho que aportar en todos los procesos regulatorios y de promoción turística. Tenemos mucho que decir y no deberían dejarnos de lado en todas estas conversaciones y posiciones.

5. Hacienda tampoco lo está poniendo fácil...

A finales de 2017 se aprobó un decreto, por el que la Agencia Tributaria nos solicita información de los alquileres vacacionales transaccionados a través de nuestras plataformas. Somos conscientes de que precisamente la posibilidad de hacer transacciones online aporta mucha transparencia y trazabilidad al sector y Hacienda quiere servirse de ello para realizar un mayor control fiscal.

Desde la PAT estamos de acuerdo en aportar información a la Agencia Tributaria, siempre y cuando nos permita cumplir con otras obligaciones y leyes que nos afectan, tanto a nivel de protección de datos como a nivel de la regulación de las plataformas digitales.

Por otro lado, tenemos que agradecer a Hacienda que haya ampliado el plazo de adecuación a esta normativa. Tenemos todo este año para poder presentar el primer informe con los datos de las reservas realizadas durante 2018 a través del Modelo 179. Sin embargo, tenemos que adaptarnos para aportar esa información, porque debemos solicitar datos, adecuar nuestros sistemas para archivar los datos y luego informar sobre ello...

6. Si la competencia es de las CCAA, ¿qué medidas están tomando los grandes ayuntamientos?

Los ayuntamientos no tienen competencia en ámbitos de turismo, pero algunos de ellos como es el caso de Barcelona, Madrid o Palma lo que hacen es recurrir a competencias urbanísticas para conseguir limitar de alguna manera la actividad del alquiler vacacional o poner una serie de requisitos y condiciones que vengan marcados por urbanismo, no por turismo.

7. ¿Suele haber disparidad de criterios?

El hecho de que una autonomía legisle o regule de forma diferente a un ayuntamiento puede llegar a ocurrir en regiones como Madrid. A veces esas discrepancias tienen que ver con el color político de cada Administración y a veces con que en un centro urbano las necesidades o el interés turístico tiene un objetivo distinto al que pueda tener en el resto de la comunidad. Esto explica que en algunas ocasiones comunidad y capital quieran ir en direcciones diferentes.

8. ¿En qué zonas encontráis más restricciones?

En Baleares, porque lo que ha hecho es aprobar una normativa que limita las licencias que se pueden conceder de alquiler vacacional y lo condiciona a unas regulaciones urbanísticas; es decir, a un reparto de licencias por cada ayuntamiento, que podrá decidir cómo las reparte.

Durante un tiempo la concesión de licencias ha estado congelada y en algunos casos como en Palma se suman las restricciones por parte del Ayuntamiento, que además de tener un plan urbanístico muy restrictivo no reconoce todos aquellos alojamientos que han estado realizando la actividad antes de la aprobación de la norma.

9. ¿Hay algún precedente similar en algún otro país?

Solo hay un precedente de una capital que haya prohibido el alquiler turístico. Fue Berlín y su decisión fue tumbada por el Tribunal Constitucional en 2017.

La capital alemana realizó restricciones similares a las que se están planteando en Baleares y el resultado después de unos años de funcionamiento es que no ha sido eficaz. En este caso lo que buscaban era que los precios del alquiler se moderasen para que los ciudadanos tuviesen más acceso a la vivienda y lo que se ha visto es que no han conseguido el éxito esperado. Entonces desde aquí hacemos una llamada a la reflexión, porque lo que han hecho, como se verá al final de la temporada, es reducir de forma significativa la llegada de turistas y los ingresos que se pueden generar a nivel local.

En el caso de Baleares, Palma no es la única localidad que ha prohibido los alquileres turísticos. Santa Eulària fue el primer municipio en tomar la decisión a finales de 2016.

10. El Gobierno prepara un marco común, ¿lo veis positivo?

El anuncio por parte del Ministerio de Turismo nos parece un avance por el simple hecho de plantearlo. Ahora mismo tenemos un caos regulatorio con normativas distintas por comunidades, así que todo lo que tienda a homogeneizar esta regulación tiene nuestro apoyo.

Las medidas o acciones concretas que quieran tomar las desconocemos. En turismo, las competencias dependen de cada región y el Gobierno Central no se puede imponer, pero sí elaborar un marco que permita unas bases y unas definiciones comunes. Sin duda, esto nos facilitaría bastante toda la labor de registro y cumplimiento de la normativa.

11. Muchos os culpan de la subida del precio del alquiler...

Se achaca al alquiler vacacional la subida del precio y ese menor acceso a la vivienda en las zonas céntricas de las grandes ciudades, pero creo que esto es mucho más complejo que echarle la culpa al alquiler vacacional. Hay que tener en cuenta muchos otros factores: la mejora económica del país, la existencia de inmuebles vacíos que no salen al mercado porque no están en condiciones de ser alquilados, que hay zonas que son más atractivas para los turistas como por ejemplo el centro... Acusarnos de la subida de precios es algo fácil, pero hay más factores detrás.

Un estudio encargado por Fevitur a la consultora InAtlas que demostró que el alquiler vacacional es responsable solo del 1% del incremento de precios del alquiler en el centro de Madrid. Esta cifra nos ayuda a poner en la magnitud adecuada el peso que puede tener la actividad.

12. ¿Y qué beneficios tiene?

Por una parte, hay que plantear el beneficio que podemos tener las plataformas para el propio mercado del alquiler vacacional. Aportamos innovación, modernidad, seguridad, transparencia y calidad en la oferta.

Y gracias al alquiler vacacional, estos ingresos que pueden derivar del turismo se distribuyen de manera más equitativa. Al final, la persona que se queda en una vivienda turística hace más gasto por día y esto se nota en el comercio local y de proximidad.

Por otra parte, hay turistas que buscan este tipo de alojamiento por encima de cualquier otra alternativa. Vienen a España porque es un destino que quieren y porque se trata del alojamiento que prefieren. Si ese alojamiento no lo encuentran aquí, elegirán otro destino para pasar sus vacaciones.

13. ¿Qué previsiones maneja el sector?

A medio plazo lo que va a pasar es que todas estas regulaciones que nos están afectando reducirán la oferta. Si al final tenemos un menor volumen de oferta, este podría venir de la mano de un incremento de precios. 

14. ¿Creéis que la asociación irá creciendo?

La PAT actualmente está formada por cuatro plataformas, pero estamos abiertos a que cualquier otra que esté interesada pueda unirse. Cuantas más seamos, más peso tendrán nuestras peticiones y negociaciones.