El nuevo informe del CGPJ de la Ley de Vivienda advierte al Gobierno: la competencia es de las CCAA

A finales de esta semana, el Pleno del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) debe debatir sobre la nueva propuesta de informe sobre el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, después de que fuera rechazado el primer texto a mediados de mes. 

Este segundo informe, redactado por los vocales Enrique Lucas y José Antonio Ballestero, recuerda al Ejecutivo de Pedro Sánchez que la vivienda "es una materia de titularidad autonómica", por lo que el núcleo de su regulación y las políticas públicas encaminadas a hacer efectivo el derecho del artículo 47 de la Constitución "corresponde a cada una de las comunidades autónomas que ejercen sus competencias conforme a la orientación política mayoritaria existente en ellas".

El documento también recalca que la actuación estatal se ha articulado "a través de los Planes Nacionales o de la intervención en este sector de la economía en momentos de grave crisis económica con medidas de carácter fiscal o con normas que afectan al mercado hipotecario, a los arrendamientos urbanos, al sobreendeudamiento de las familias, a la protección a los deudores hipotecarios, a los desahucios, a la propiedad horizontal, o a la eficiencia energética". Pero advierte de que mientras la competencia autonómica es sobre el conjunto de la materia de vivienda, la estatal "se vierte sobre esos otros aspectos".

Por tal motivo, señala, "el anteproyecto ha de ceñirse al ámbito incidental de las competencias citadas, puede ser una ley sobre las condiciones básicas del derecho de la vivienda y de medidas sobre su promoción y protección, o, como dice su título, una ley por el derecho a la vivienda, pero no, en puridad, "la ley de vivienda" o "del derecho a la vivienda".

El informe, que ha sido remitido este mismo lunes a los vocales del CGPJ para la deliberación prevista para este 27 de enero, también afirma que el derecho a una vivienda digna y adecuada, si bien se reconoce en la Constitución, no se "define" y explican que la jurisprudencia constitucional ha precisado que, al estar encuadrado en el Capítulo III del Título I de la Carta Magna, "no contiene un derecho subjetivo exigible ante los tribunales sino una directriz constitucional que obliga a todos los poderes públicos a procurar su efectividad".

EL CGPJ lanza además en el informe un mensaje directo al Ejecutivo recordándole que "el alcance de la función consultiva del Consejo General del Poder Judicial no depende ni del interés ni de la voluntad del órgano que solicita el informe". Y apunta que el Gobierno en este aspecto "carece de toda capacidad de disposición" porque ha de ceñirse a lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial, cuya interpretación es la que se ha expuesto y que ha venido siendo pacíficamente aceptada por los distintos gobiernos y hasta el momento presente.

Estas palabras parecen aludir directamente a la intención del Ejecutivo de sacar adelante la normativa. Según las declaraciones que han realizado en los últimos días el presidente, Pedro Sánchez, y la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), Raquel Sánchez, que han remarcado el compromiso del Gobierno con su aprobación con el objetivo de "construir el quinto pilar del estado de bienestar". Además, han insistido en que el contenido del anteproyecto "cumple estrictamente con la ley y también respeta escrupulosamente las competencias de las comunidades autónomas"; es decir, que no hay conflicto competencial.

De hecho, después de conocerse esta primera valoración del nuevo informe, el portavoz del PSOE, Felipe Sicilia, ha insistido en que la ley saldrá adelante con "total garantía y seguridad jurídica", haciendo hincapié en que se trata de un informe preceptivo, pero no vinculante. Silicia ha afirmado que el Gobierno "estudiará" el informe y determinará "lo que tiene que hacer o no".

El primer informe, rechazado

El Pleno del Consejo General del Poder Judicial rechazó en la sesión extraordinaria celebrada el pasado 14 de enero el informe al anteproyecto de la Ley de Vivienda elaborado por un vocal del organismo judicial. Un documento que en líneas generales avalaba la normativa, pese a detectar algunas imprecisiones y falta de justificación para poner en marcha medidas como el control de los precios del alquiler.

La propuesta de dictamen, de la que había sido ponente el vocal Álvaro Cuesta, fue rechazada por 15 votos a 6, despúes de que el Pleno estimara las alegaciones del vocal Enrique Lucas, basadas en "las dudas sobre la competencia del Estado para legislar sobre una materia –el derecho a la vivienda- que la Constitución atribuye a las Comunidades Autónomas en su artículo 148.1.3º", según explicó el organismo judicial. 

El autor de la enmienda, aclaraba el comunicado oficial, "advierte de que la propuesta de informe rechazada parte de una idea errónea, cual es que el artículo 47 de la Constitución, que garantiza el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, tiene al Estado como destinatario, si no único sí principal, y que, por tal motivo, la garantía y efectividad de ese derecho solo puede proporcionarla una regulación estatal que ha de ser lo más exhaustiva y dirigista posible porque algo tan importante como la vivienda no puede dejarse en manos de las Comunidades Autónomas ni ser objeto de tratamientos diferenciados en función de la orientación política mayoritaria de cada una de ellas”.

Además, el Pleno también recalca que el punto de partida del informe debe ser el artículo 148.1.3º de la Constitución, “que no solo opera como fundamento de las competencias autonómicas, sino que, también, es un límite de las estatales”.

Medidas que afectan al mercado del alquiler

Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arredamiento son:

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Esta declaración implicará planes de acción específicos para orientar las actuaciones públicas y corregir los desequilibrios detectados. Entre esas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio sea declarado como zona de mercado tensionado, o algunos de sus distritos, se fija que el coste del pago de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en ese ámbito.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Figura del gran tenedor

 La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Otras medidas

El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Una ley que tardará en entrar en vigor

El anteproyecto fue aprobado por el Gobierno a finales de octubre, en plenas negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, aunque entonces se abrió un periodo de alegaciones. Durante ese trámite se presentaron 90 alegaciones en tiempo y forma por diferentes instituciones, entidades y particulares, según informaron fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Posteriormente el texto llegó al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para que pudiera elaborar un informe. El objetivo del Gobierno era volver a llevar el texto al Consejo de Ministros para su aprobacion el próximo martes 18 de enero, tras recibir el visto bueno del informe que hoy ha tumbado el pleno del órgano judicial. El nuevo texto será votado el próximo 27 de enero, por lo que no llegaría al Consejo de Ministros hasta el martes 1 de febrero.

El paso siguiente será que la Ley de Vivienda inicie su tramitación parlamentaria y, según prevé el Ejecutivo, que esté en vigor en la segunda mitad de este año.